Wohnungseigentumsgesetz: Novelle erleichtert Änderungen und Abstimmungen

Früher: einer konnte alles behindern

Will ein Wohnungseigentümer

• an der Fassade Außenjalousien zu Beschattung seiner Wohnung anbringen
• eine einbruchsichere Wohnungseingangstür einbauen lassen oder
• eine Rampe bei der Hauseingangstür mit einem Niveauunterschied anbringen lassen, damit er mit dem Rollstuhl in die Hauseinfahrt gelangen kann,

hat er bisher die ausdrückliche Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer gebraucht, weil auch allgemeine Teile des Hauses von dieser Änderung betroffen sind. Hat die Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer gefehlt, musste er die gerichtliche Zustimmung zu der geplanten Maßnahme ein­holen. Diesen Schritt haben viele Wohnungseigentümer gescheut, da die Befassung des Bezirksgerichtes mit Kosten verbunden ist und viele mit dem Gericht nichts zu tun ­haben wollen. Bei einer Änderung ohne Zustimmung kann es zu einer Klage auf Unterlassung und Rückbau dieser Änderung kommen.

Heute: Brief genügt bei einfachen Änderungen

Für solche (relativ geringfügigen) Änderungen genügt es seit dem 1. Jänner 2022, die anderen Wohnungseigentümer schriftlich (per Brief oder E-Mail) zu verständigen. In dieser Verständigung ist die geplante Änderung klar und verständlich zu beschreiben. Weiters muss darauf hingewiesen werden, dass jeder Wohnungseigentümer bei Nichtzustimmung zur geplanten Maßnahme ­binnen einer Frist von zwei Monaten Widerspruch erheben kann. Wird kein Widerspruch erhoben, gilt seine Zustimmung als erteilt („Zustimmungsfiktion“). Eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines Wohnungseigentumsobjektes muss ein Wohnungseigentümer aber nie dulden, hier kann er auch nach Ablauf der Zwei­monatsfrist noch dagegen vorgehen. Damit Sie die Verständigung der anderen Wohnungseigentümer über die geplante Veränderung an die richtigen (Zustell-)Adressen schicken können, ist der Verwalter verpflichtet, Ihnen die dafür notwendigen Angaben zur Verfügung zu stellen.

Vereinfachte Zustimmung

Für Ladestation: Dieses „vereinfachte“ Zustimmungspro­zedere gilt auch für die Installation einer Langsamladestation für ein elektrisch betriebenes Fahrzeug beim (Garagen-)Abstellplatz. Voraussetzung dafür ist, dass der Abstellplatz im Wohnungseigentum oder im Wohnungseigentumszubehör steht. Siehe Beispiel unten. Wurde ein Kfz-Abstellplatz dagegen von der Eigentümergemeinschaft angemietet, gelten die neuen Bestimmungen für diesen gemieteten Abstellplatz nicht!

Für Solaranlage: Das vereinfachte Zu­stimmungsverfahren gilt weiters für Einzel-Solaranlagen, die vom Wohnungseigentümer auf seinem Reihenhaus oder seinem einzeln stehenden Haus angebracht werden sollen.

Herr Müller ist Wohnungseigentümer von Wohnung T 5 im ersten Stock und Wohnungseigentümer des Kfz-Abstellplatzes Nr. 5 in der Tiefgarage. Er hat sich ein Elektroauto gekauft und will dieses über Nacht an seinem Kfz-Abstellplatz aufladen. Die Kapazität des elektrischen Anschlusses des Gebäudes reicht aus und es genügt, ein Elektrokabel von seiner Wohnung über den Technikschacht zu seinem Abstellplatz zu führen, wo er eine Steckdose zum Aufladen montieren will. Da er das Kabel auch über allgemeine Teile des Hauses führt, nämlich Technikschacht und Tiefgarage, braucht er die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. In diesem Fall genügt die „neue“ Verständigung aller anderen Wohnungseigentümer von der geplanten Änderung mit einem entsprechenden Schreiben. Wird kein Widerspruch erhoben, gilt die Zustimmung als erteilt und er kann die Leitung verlegen lassen.

Eine grundlegende Änderung erfuhr die Regelung über Beschlussfassungen. Beschlüsse sind jedenfalls immer dann erforderlich, wenn Veränderungen (Verbesserungen) am Gebäude vorgenommen werden sollen. Gerade im Hinblick auf notwendige Verbesserungen von Gebäuden in wärme-, klima- und energietechnischer Hinsicht werden zur Umsetzung Beschlüsse notwendig sein.

Weniger Eigentümer engagierten sich

Rechtswirksame Beschlüsse bedürfen nach der aktuellen Rechtslage immer der Zustimmung von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile (zumindest 50,01 %). In den letzten Jahren konnte man beobachten, dass sich immer weniger Wohnungseigentümer für die Verwaltung ihres Hauses ­interessieren; unter anderem deshalb, weil sie selbst gar nicht dort wohnen. Wenn sich zu wenige Wohnungseigentümer an einer Beschlussfassung beteiligen, kann keine Mehrheit der Miteigentumsanteile erzielt werden und es können in diesen Fällen gar keine Beschlüsse mehr gefasst werden.

Mehrheit der abgegebenen Stimmen

Hier setzt die Neuregelung, wirksam ab 1. Juli 2022, an. Sie führt neben dem bisherigen Erfordernis „Mehrheit der Anteile“ für einen wirksamen Beschluss eine weitere Form einer rechtswirksamen Beschluss­fassung mit einem anderen „Quorum“ ein. Hier geht es um die jeweils „abgegebenen“ Stimmen, egal ob bei einer Eigentümerversammlung oder im Rahmen eines Umlaufbeschlusses. Es muss nur in der Einladung zur Stimmenabgabe ausdrücklich auf die Möglichkeit dieser „anderen“ Beschlussfassung hingewiesen werden. Stimmen zwei Drittel der abgegebenen Stimmen – berechnet nach Miteigentumsanteilen – für einen Antrag, so führt dies, unter der wei­teren Voraussetzung, dass diese Mehrheit zumindest ein Drittel der Miteigentums­anteile erreicht, zu einem Beschluss.

Eine Anfechtung eines derartigen Beschlusses ist unter den allgemeinen Voraussetzungen – keine Verständigung von der geplanten Beschlussfassung, falsche Zählung der Stimmen etc. – zulässig.

Auf einer Liegenschaft befinden sich zwanzig Wohnungen, die Summe der Nutzwerte (= Miteigentumsanteile/MA) beträgt 1.000. In der Einladung zur Eigentümerversammlung wurde die zur Entscheidung anstehende Frage der Art der geplanten Wärmedämmung als Tagesordnungspunkt benannt. Die Einladung weist auch auf die Neuregelung der Mehrheitsfindung hin. Dadurch ist eine wirksame Beschlussfassung auch dann möglich, wenn sich die Mehrheit der Miteigentumsanteile gar nicht darin beteiligt.

An der Eigentümerversammlung nehmen 550 Miteigentumsanteile, das sind 55 % aller MA, teil. Nur 500 der Miteigentumsanteile (50 % der MA) geben eine Stimme für/gegen einen Beschluss ab, die verbleibenden 50 (5 %) MA stimmen nicht ab. Von den abgegebenen 500 Stimmen entfallen 400 Miteigentumsanteile auf Ja-Stimmen, das sind 80 % der abgegebenen Stimmen. Da die 400 MA auch mehr als ein Drittel aller Miteigentumsanteile darstellen, liegt ein gültiger Beschluss der Eigentümergemeinschaft vor.

Weiters sieht der Gesetzgeber ab dem 1. Juli 2022 eine Mindestrücklage in der Höhe von 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat vor. Die Rücklagenvorschreibung für die einzelnen Objekte ist aber nicht zwingend nach Nutzfläche, sondern nach dem all­gemeinen Verteilungsschlüssel vorzunehmen. Eine Unterschreitung dieses Mindestbetrages ist nur zulässig, wenn

• die vorhandene Rücklage bereits sehr hoch ist
• das Gebäude erst vor Kurzem neu er­richtet worden ist oder
• das Gebäude vor Kurzem durchgreifend saniert worden ist
• bei Reihenhaus- oder Einzelhausanlagen, bei denen die einzelnen Wohnungs­eigentümer die Erhaltungspflichten für jeweils ihr Haus übernommen haben.

Die Höhe der Mindestrücklage wird alle zwei Jahre, erstmals 2024, an den Verbraucherpreisindex angepasst.