Eigentumswohnung: Jahresabrechnung - Rechte und Pflichten

Wie kann man die Belege kontrollieren?
Einen Anspruch auf Übermittlung der Ori­ginalbelegmappe an den einzelnen Wohnungseigentümer zur Einsicht besteht nicht. Aber die Hausverwaltung hat "in geeigneter Weise" Einsicht in die Belege zu gewähren. Es genügt etwa, die Belegeinsicht in den Büroräumen des Verwalters, wenn diese nicht zu weit von der Wohnhausanlage entfernt ist. Die Wohnungseigentümer müssen sich daher in die Büroräume des Verwalters bemühen. Oder es findet sich im Einver­nehmen mit dem Verwalter eine Lösung, dass die Belegmappe bei einem Ihrer Nachbarn aufgelegt wird. Sind die Belege nur auf Datenträgern gespeichert, haben Sie als Wohnungseigentümer trotzdem Anspruch auf Einsicht in die Belege, der Verwalter muss Ihnen einen Ausdruck der Belege zur Ver­fügung stellen!

Hat man ein Recht auf Kopien der ­Belege?
Grundsätzlich ja. Der Verwalter muss jedem Wohnungseigentümer auf Verlangen die von ihm gewünschten Kopien übermitteln, kann dafür aber Kostenersatz verlangen. Als angemessen wurden in Gerichtsentscheidungen bisher Beträge zwischen 40 und 58 Cent je Seite angesehen.

Was ist eine ordentliche und richtige Abrechnung?
Die Abrechnung – Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten) und Rücklagen – muss prinzipiell die gesamte Liegenschaft erfassen, bei abweichenden Abrechnungseinheiten müssen entsprechend getrennte Abrech­nungen erstellt werden. Eine abweichende Abrechnungseinheit kann beispielsweise ­eine Garage, eine Sauna oder eine Wasch­küche sein. Ein an sich schlüssiges, rechnerisch richtiges, vollständiges und plausibles Zahlen­werk ist alleine noch nicht aus­reichend für eine richtige Rechnungslegung. Die Abrechnung muss auch den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Rechts­verhältnisses zwischen Verwalter und ­Woh­nungseigentümern entsprechen. In der Haus­abrechnung dürfen daher nur Kosten, die die Gemeinschaft betreffen, als Aufwand verrechnet werden.

Was sind die formalen Anforderungen an die Jahresabrechnung?
Die Abrechnung hat in Form einer übersicht­lichen, für einen durchschnittlichen Wohnungseigentümer des Hauses nachvollziehbaren Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben zu bestehen. Dazu ist es erforderlich, dass die Einnahmen- und Ausgabenposten möglichst detailliert angegeben und aufgeschlüsselt werden und konkret ausgewiesen wird, wofür und an wen Zahlungen geleistet wurden und von wem und wofür Geld ein­genommen wurde; die einzelnen Rechts­geschäfte müssen durch Anführung der Vertragspartner und der Leistungen individualisiert sein. Zur Ermöglichung der Kontrolle müssen die Belege bezeichnet sein, damit sie in der Belegsammlung, die entsprechend übersichtlich geführt werden muss, leicht auffindbar sind. Haben einzelne Wohnungseigentümer die Vorschreibungen nicht bezahlt, so sind die Rückstände gesondert ­auszuweisen.

Wie ist das mit Rücklage und Betriebs­kosten?
Die Abrechnung des Verwalters wird zumindest zwei Verrechnungskreise erfassen. Einmal die Rücklage, die über die Jahre geführt wird, aus der die Kosten von Erhaltungs- (Verbesserungs-) arbeiten finanziert werden. Neben den Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Kalenderjahres ist hier auch der Rücklagenstand zum 1. Jänner des Vorjahres zu erfassen. Dieser und der Saldo des Vorjahres ergeben den neuen Stand der Rücklage zum 31. Dezember des Vorjahres.

Die Abrechnung über die laufenden Betriebskosten („Bewirtschaftungskosten“) besteht aber nicht nur aus Einnahmen und Ausgaben und dem sich daraus ergebenden Jahressaldo, sondern es ist auch der Anteil jedes Wohnungseigentumsobjektes am Saldo der Abrechnung zu ermitteln. In diesem Verrechnungskreis ist der Saldo jährlich auszugleichen. Diese Jahresabrechnung schließt mit einem Saldo, Überschuss oder Fehl­betrag, der für jede Abrechnungsperiode auszugleichen ist. Es kommt allerdings zu keiner Aufrollung für das vergangene Kalenderjahr, sondern es trifft jene Personen, die aktuell Wohnungseigentümer sind.

Was passiert bei einem Überschuss?
Wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen wird, ist ein sich aus der Abrechnung ergebender Überschuss zugunsten der Wohnungseigentümer auf deren künftige Vorauszahlungen für die Aufwendungen der Liegenschaft gutzuschreiben.

Z.B: Abrechnung für 2015 wird Anfang Juni 2016 gelegt. Sie ergibt einen Überschuss ­zugunsten der Wohnungseigentümer. Die Vorauszahlung für Juli 2016 (allenfalls ­August 2016) ist vom Verwalter für die aktuellen Wohnungseigentümer entsprechend zu vermindern.

Und was ist bei einem Fehlbetrag?
Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehl­betrag zu Lasten der Wohnungseigentümer, so ist der Betrag binnen zwei Monaten ab Rechnungslegung nachzuzahlen. Verpflichtet sind diejenigen, die im Fälligkeitszeitpunkt aktuell Wohnungseigentümer sind.

Was gilt bei einem Wechsel des Wohnungseigentümers?
Wer aktuell Wohnungseigentümer ist, richtet sich immer nach dem Grundbuchstand. Es kann also passieren, dass Wohnungs­eigentümer, die erst im laufenden Jahr gekauft haben, im August des Jahres mit einer Gutschrift oder einer Nachzahlung für das vergangene Kalenderjahr konfrontiert werden. Um das zu vermeiden, hilft nur eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag.

Was tun, wenn es Zweifel an der Richtigkeit gibt?
Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat die Möglichkeit, bei Gericht eine Überprüfung der Abrechnung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zu beantragen. Dafür braucht man keinen Rechtsanwalt, Sie können den Antrag auch selbst einbringen. Auch die ­meisten Mieterorganisationen übernehmen Vertretungen für Wohnungseigentümer. Der Richter kann nicht von sich aus eine kom­plette Abrechnung auf ihre Richtigkeit ­prüfen, wenn er keinerlei Anhaltspunkte für Unstimmigkeiten hat. Der den Antrag stellende Wohnungseigentümer muss daher zunächst bekanntgeben, welche Positionen seines Erachtens zu Unrecht oder überhöht verrechnet worden sind. Auf diese Art kann sowohl die Abrechnung über die Rücklage, als auch die Abrechnung über die Bewirtschaftungskosten überprüft werden. Wie in jedem gerichtlichen Verfahren besteht aber auch hier ein Kostenrisiko. Wollen Sie die Abrechnung gerichtlich überprüfen lassen, besprechen Sie sich vorher mit anderen Wohnungseigentümern und holen Sie sich Rat bei einer Beratungsstelle.

Wie ist das, wenn keine Abrechnung gelegt wird?
Wird gar keine oder keine ausreichend detaillierte übersichtliche Abrechnung gelegt, kann der Verwalter über Antrag auch nur ­eines Wohnungseigentümers vom Gericht unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6.000 Euro dazu aufgefordert werden. Wird dem gerichtlichen Auftrag nicht entsprochen, kann die Geldstrafe (auch wiederholt) verhängt werden. Dasselbe gilt übrigens, wenn der Verwalter die Belegeinsicht nicht gewährt oder trotz Aufforderung keine ­Kopien gegen Kostenersatz anfertigt. Auch hier kann jeder einzelne Wohnungseigen­tümer einen entsprechenden Antrag beim Bezirksgericht einbringen.

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