Wohnungskauf - „Privat an privat“

Marktkenntnis durch Inserate

Zunächst benötigen Sie einen Überblick über die Marktlage. Sehr nützlich ist dafür das Studium der Immobilienbeilagen der Tageszeitungen, insbesondere der Wochenendausgaben. In welchem Ausmaß Wohnungsgröße, Lage, Stockwerk, Anzahl der Räume und Ausstattung den Preis beeinflussen, wird so recht schnell klar. Tipp: Auflagenstarke Regionalblätter sind oft aussagekräftiger als die überregionale Konkurrenz.

Objektivität beim eigenen Objekt

Will man verkaufen, ist ein gewisses Maß an Nüchternheit erforderlich. Versuchen Sie den Zustand der eigenen Wohnung mit „fremden“ Augen zu beurteilen. Denn man neigt dazu, undichte Fenster oder Badezimmerkacheln mit 50er-Jahre-Design bei ständigem Gebrauch nicht mehr als störend wahrzunehmen.

Feilschen erlaubt

Zu beachten ist, dass es sich bei den Preisen in den Inseraten um jene handelt, die verlangt werden. Das heißt noch lange nicht, dass diese auch tatsächlich bezahlt werden. Erstens entpuppt sich so manches als „Schmuckkästchen“ angepriesene Objekt beim Lokalaugenschein als eher schäbige Bude, und zweitens ist Handeln keineswegs nur dem sprichwörtlichen „Bazar“ vorbehalten, sondern auch hier zu Lande üblich.

Abschläge möglich

Bei einem Preis von etwa 1,5 bis zwei Millionen Schilling sind je nach Verhandlungsgeschick und Kaufpreis Abschläge zwischen 50.000 und 100.000 Schilling durchaus nicht auszuschließen.

Kontakt aufnehmen

Nun weiß man zwar, mit welchen Beträgen man ungefähr rechnen kann, doch müssen Käufer und Verkäufer auch noch zueinander finden. Ist man nicht auf Anonymität bedacht, kann es zielführend sein, zunächst einmal im Haus seine Absichten bekannt zu geben und eventuell mit dem Hausmeister oder der Hausverwaltung zu sprechen. Will man selber inserieren, sollte man überlegen, welche Klientel die Zeitung liest. Konkret: Wer eine Luxuswohnung kaufen möchte, wird diese in der Regel nicht in Gratiszeitungen suchen.

Stolpersteine beim Eigentum

Dann wird es Zeit, sich auch über den Kaufvertrag Gedanken zu machen. Dieser kann zwar in Eigenregie verfasst werden, aufgrund einer Fülle von Stolpersteinen für beide Vertragspartner ist professionelle juristische Beratung allerdings sehr zu empfehlen.

Einschränkungen beim Verkauf

So existieren beim Verkauf geförderter Wohnungen Einschränkungen, die sich je nach Bundesland und Art der Förderung unterscheiden. Genaue Informationen sind beim zuständigen Amt der Landesregierung erhältlich. Auch für den Immobilienverkauf an Nicht-EU-Bürger gibt es eigene Bestimmungen, die ebenfalls Ländersache sind.

Über Haus und Wohnung gut informieren

Besonders unangenehm wirken sich fehlende oder ungenaue Regelungen im Kaufvertrag jedoch meist für den Käufer aus. Denn mit dem Erwerb der Wohnung übernimmt er auch Verantwortung für das Haus. Das kann bei anstehenden Sanierungsarbeiten, Ansprüchen von Mietern, Schulden der Hausverwaltung oder des Mehrheitseigentümers viel Geld kosten. Bevor es zur Unterschrift kommt, sollten daher die zu kaufende Wohnung und das Haus, in dem sich diese befindet, noch einmal einer möglichst gründlichen Prüfung unterzogen werden. Auch gilt es zu unterscheiden, ob man eine Wohnung erwirbt, an der bereits Eigentum begründet wurde, oder nur einen Anteil am Haus mit Wohnrecht an einer bestimmten Wohnung. Grund dafür ist, dass – vereinfacht gesagt – die Rechte der Wohnungseigentümer besser geschützt sind als jene der so genannten „schlichten“ Miteigentümer. Pflicht ist auch der Blick ins Grundbuch, der zeigt, ob Haus und Wohnung lastenfrei sind oder ob Forderungen oder andere Rechte Dritter bestehen.

Treuhänder für Geldübergabe

Fast genauso wichtig wie die sorgfältige Vertragserstellung ist die Regelung der Kaufpreisübergabe. Denn wie gut man sich auch vertraglich absichern mag, als das wirksamste Mittel zur Wahrung der Käuferinteressen hat sich immer wieder die Einbehaltung des Kaufpreises oder eines Teiles davon bis zur Erfüllung bestimmter Vertragspunkte erwiesen. Dabei übernimmt ein Treuhänder, in der Regel Notar oder Anwalt, diesen Betrag und deponiert ihn auf einem für jeden Kunden extra eingerichteten Treuhandkonto. Sind die besicherten Vertragsbestimmungen erfüllt, leitet er das Geld an den Verkäufer weiter. So sollte der Kaufpreis erst überwiesen werden, wenn der Käufer als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen ist. Darüber hinaus können und sollten auch für zugesagte Renovierungsarbeiten oder andere Abmachungen entsprechende Beträge einbehalten werden. Eine Treuhandschaft ist meist auch Bedingung der Banken, wird die Wohnung mit Kredithilfe gekauft.

Juristische Beratung

Statt Lehrgeld zu bezahlen ist es daher vor allem für den Käufer oft sinnvoll, gleich in professionelle juristische Beratung zu investieren. Insbesondere, wenn das Haus in schlechtem Zustand ist, noch kein Wohnungseigentum begründet wurde oder sich auch Mietwohnungen im Haus befinden.

Eine Schlüsselposition als zentrale Anlaufstelle kommt dabei dem Notar zu. Er kann, genauso wie der Anwalt, Treuhandgelder verwalten und bei der Erstellung des Kaufvertrags behilflich sein. Darüber hinaus ist es aber dem Notar und den Gerichten vorbehalten, die Unterschriften am Vertrag zu beglaubigen, wobei die Notare dank einer Art Mengenrabatt für Unterschriften billiger kommen als die Gerichte, die pro Vertrag für jede Unterschrift gleich viel berechnen.

Immer mehr Paare können sich zwar zum gemeinsamen Erwerb einer Wohnung entschließen, nicht jedoch zur Heirat. Von Gesetzes wegen können aber grundsätzlich nur Einzelpersonen oder Ehepaare eine Eigentumswohnung erwerben. Paare ohne Trauschein stehen daher häufig vor dem Problem, dass zwar beide die finanziellen Belastungen tragen, jedoch nur einer als Eigentümer im Grundbuch ausgewiesen ist.

Tipp: Gründen Sie eine OEG! Einen Ausweg aus diesem Dilemma bietet die Errichtung einer offenen Erwerbsgesellschaft (OEG), die als Käuferin auftritt. Der Gesellschaftsvertrag kann formlos geschlossen werden, muss aber im Firmenbuch eingetragen werden, was in der Regel rund 10.000 Schilling kostet. Der Vertrag über die OEG sollte als Zweck der Gesellschaft den Erwerb, die Benützung und die Verwaltung der Eigentumswohnung enthalten. Im Sinne der wechselseitigen Absicherung ist auch festzuhalten, dass die Gesellschafter der OEG nur gemeinsam vertretungsberechtigt sind.

Eine Gesetzesänderung, die gemeinsames Eigentum natürlicher Personen ermöglichen soll, ist derzeit in Vorbereitung. Die Absicherung der Eigentümer sollte untereinander aber auch dann geregelt sein.

Der Kaufvertrag muss enthalten:

• Name, Adresse und Geburtsdatum von Käufer und Verkäufer
• Adresse des Hauses, der Wohnung, Einlagezahl und Grundbuchnummer
• Beschreibung der Wohnung (Angabe der Grundbuchanteile, Größe, Anzahl der Räume, Ausstattung wie Bad, WC, Heizung)
• Aufzählung und Beschreibung allfälliger Nebenräume wie Garage, Kellerabteil, Abstellraum
• Höhe des Kaufpreises, Modalitäten der Übergabe
• ist die Wohnung lastenfrei oder werden Belastungen übernommen
• Datum der Übergabe und Beginn der Übernahme der auf die Wohnung entfallenden Kosten durch den Käufer
• ist noch kein Wohnungseigentum begründet: die Einräumung des Wohnrechtes an der ge- wünschten Wohnung, Zusage der Begründung des Wohnungseigentums
• Einbindung des Käufers in bestehende Pflichten, zB Übernahme der bestehenden Hausverwaltung, Zustimmung zu Dachbodenausbauten…
• Ort und Datum des Vertragsabschlusses und Unterschriften von Käufer und Verkäufer
• Beglaubigung der Unterschriften durch Notar oder Gericht

 Eine Website für den Kauf von Eigentumswohnungen und Häusern von privat an privat ist www.wapesa.at