Sieben Prozent Zinsen versprach die Wienwert Immobilien Finanz AG für ihre Substanzanleihe V (ISIN AT0000A19Q02) im Jahr 2014. Klingt verlockend, die Sache hat allerdings mehr als nur einen Haken. - Wegen einer anderen Anleihe hatten wir geklagt.
Die Vorgeschichte: Wir hatten 2014/15 die Firma Wienwert Immobilien Finanz AG wegen irreführender Werbung auf Unterlassung geklagt und auch in zweiter Instanz Recht bekommen. Es ging in diesem Fall um die Wienwert Immobilien-Anleihe (ISIN ISIN AT0000A100Z7). Das Urteil ist rechtskräftig; lesen Sie mehr: UrteiL: Irreführende Werbung von Wienwert. - Davon zu unterscheiden ist die Wienwert Substanz-Anleihe V:
Kein Prospekt
7,0 Prozent Zinsen pro Jahr für insgesamt sechs Jahre – dies ist das Angebot der Substanz Anleihe V (ISIN AT0000A19Q02), mit dem die Wienwert Immobilien Finanz AG von sich reden machte. Wir haben uns die neue Anleihe mit laufender Nummer „V“ (fünf) für Sie angesehen.
Der erste Dämpfer: Zeichnen kann man diese Anleihe erst ab 100.000 Euro. Dies bedeutet für die Anleger, dass es keinen Kapitalmarktprospekt gibt und damit keine Informationen über die Höhe des Verlustrisikos. Denn bei einer großformatigen Stückelung geht der Gesetzgeber davon aus, dass nur erfahrenere und weniger schutzbedürftige Anleger daran interessiert sind, denen das hohe Risiko bewusst ist.
Lösung für Kleinanleger
Für diejenigen, die gerade keine 100.000 Euro zur Verfügung haben, verspricht die Gesellschaft individuelle Lösungen. Eine andere Anleihe, die oben genannte, von uns geklagte und inzwischen geschlossene Wienwert Immobilienanleihe, war jedoch für Kleinanleger ab 2.500 Euro konzipiert und hatte einen Kapitalmarktprospekt. Zurück zur Substanz-Anleihe V.
1) Zweckbindung der Anleihe
Auf der Website war (unter dem jetzt nicht mehr aktiven Link www.wienwert.at/de/die-wienwert-substanz-anleihe-v) die Zweckbindung angegeben:
"Mit der neuen Substanzanleihe V wird die WIENWERT AG zwei besonders attraktive Projekte realisieren:
- Wien 19, Kahlenberger Straße 18, exklusiver Wohnungsneubau mit Winzerhaus: In bester Döblinger Wohnlage entstehen 17 Wohnungen auf ca. 2.500m² Wohnnutzfläche; Baubeginn 2016, Fertigstellung 2018
- Wien 6, Gumpendorfer Straße 60, Stilhaus bei der Mariahilferstraße: Im Trendbezirk Mariahilf entstehen in einem wunderschönen Jahrhundertwendeobjekt 22 Wohnungen mit ca. 3.000m² Wohnnutzfläche; Baubeginn 2016, Fertigstellung 2018“
Unter Punkt 3.3 der Anleihebedingungen ist diese Zweckbindung für genau diese Objekte jedoch nicht zu finden. Hier steht in komplizierten Worten, dass der Erlös der Anleihe auch zur Rückzahlung von anderen Anleihen der Emittentin verwendet werden darf (Hervorhebung durch uns):
Kauf und Ausbau von Immobilien
"Die Anleihe ist bei einer Verwendung des Anleihekapitals zum Liegenschaftserwerb durch den Ankauf bzw. der Umfinanzierung einer Liegenschaft bzw. von Liegenschaftsanteilen oder in der Form, dass die Anteile an der Gesellschaft erworben werden, welche Eigentümerin dieser Liegenschaft bzw. dieser Liegenschaftsanteile ist (im Folgenden kurz »Liegenschaftsbesitzgesellschaft«), sowie bei einer Verwendung des Anleihekapitals zur Tilgung bestehender Anleihen der Emittentin, deren Emissionserlöse noch in bestehenden (Immobilien-)Projekten der Emittentin sowie deren Beteiligungsunternehmen investiert sind, soweit diese bereits mit einer grundbücherlichen Sicherstellung verbunden waren, mit einer grundbücherlichen Sicherstellung der Anleihegläubiger bzw. des investierten Anleihekapitals durch einen Treuhänder aufgrund eines abgeschlossenen Treuhandvertrages verbunden; bei einem Liegenschaftserwerb im Wege einer Liegenschaftsbesitzgesellschaft jedoch nur, sofern seitens der Emittentin ein Weisungsdurchgriff auf die zur Vertretung befugten Organe der Liegenschaftsbesitzgesellschaft (z.B. Geschäftsführer) möglich ist."
2) Sicherstellung für die Anleihegläubiger
War bei der von 2014/15 verfolgten irreführenden Werbung noch von einer Grundbuchsicherung die Rede, so ist die Formulierung diesmal deutlich vorsichtiger (wieder Punkt 3.3. der Anleihebedingungen, Hervorhebung durch uns):
"Die Besicherung der Anleihegläubiger erfolgt dabei durch Einräumung diverser Pfandrechte an Projektliegenschaften zugunsten des Treuhänders, dies zum Teil simultan, zum Teil mit unterschiedlichen Pfandbestellungen und in unterschiedlichem Rang. Diese Pfandrechte bilden in ihrer Gesamtheit einen »Pfandrechtspool«. Der Treuhänder hält diese Pfandrechte treuhändig für die Gesamtzahl aller Anleihegläubiger der Emittentin, gleichgültig um welche Anleihe es sich handelt und wann diese gezeichnet wurde. Die Emittentin wird diesen Pfandrechtspool unter Berücksichtigung von Verkäufen und Ankäufen in einem Gesamtnominalkapital erhalten, das dem gesamten Anleihekapital entspricht, somit im Bedarfsfall auch weitere Pfandrechte eintragen lassen. Eine direkte Verknüpfung des Anleihekapitals mit einzelnen Liegenschaftsprojekten bzw. -ankäufen ist nicht verpflichtend."
Erst bekommen Banken ihr Geld
Das bedeutet, dass zwar die Summe aller Anleihen durch Hypotheken/ Grundbuchsicherheiten gedeckt sind, diese Sicherheiten aber nicht auf eine konkrete Anleihe bezogen sind. Bei diesen Sicherheiten muss es sich nicht um erstrangige Sicherheiten handeln. Die Anleihegläubiger kommen erst nach den erstbesicherten Banken an ihr Geld. Im Ernstfall kann es für die hinteren Ränge dann heißen: "Den Letzten beißen die Hunde“.
3) Steigende Kurse
Laut Anleihebedingungen steigt der Ausgabekurs kontinuierlich an. Betrug er zum 1.10.2014 noch 100 Prozent, lautet der Kurs nach dem 1.2.2015 bereits 102,92. In der letzten Phase – bis 1.10.2015 beträgt der Kurs 107 Prozent.
Diese steigenden Kurse bei späteren Käufen sollten Sie nicht als Wertsteigerung verstehen. Bei Anleihen ist zu beachten, dass steigende Kurse immer eine sinkende Rendite bedeuten (7% Ausschüttung bei Kaufkurs von 100 sind 7 %; 7% Ausschüttung bei Kaufkurs von 107 sind nur noch 6,54 %). Und die Rückzahlung erfolgt dann bei planmäßigem Verlauf zu 100 %.
Im Prospekt zu einer anderen Anleihe (IV, also vier) werden die steigenden Kurse damit erklärt, dass diese die Zinsen von der Emission der Anleihe bis zum Kaufzeitpunkt beinhalten. Der Verlust zwischen Kaufkurs (größer als 100 %) und Rückzahlungskurs (100 %) kann zwar im Rückzahlungsjahr steuerlich genutzt werden – jedoch nur wenn Sie in diesem Jahr Gewinne aus Kapitalerträgen haben.
In jedem Fall sollten die steigenden Kurse nicht dazu verleiten, möglichst frühzeitig – und unbedacht – zu kaufen. Man sollte sich bei Kapitalanlagen nie unter Druck setzen lassen sondern die Veranlagung vor einem Kauf genau überprüfen.
4) Risiko des Geschäftsmodells
Die Gesellschaft will Gebäude kaufen, sanieren und dann weiterverkaufen sowie in das für die Gesellschaft neue Geschäftsmodell des Neubaus einsteigen. Dies ist im Vergleich zum Geschäftsmodell eines Kaufs von fertigen und vermieteten Wohnungen zum Zwecke der Weitervermietung wesentlich riskanter. Die Strategie von hohen Gewinnen (für die Gesellschaft) kann aufgehen und dann kann man sich über die marktunüblich hohe Rendite freuen. Diese hohen Gewinne sind jedoch nicht garantiert – sonst würde ja jeder ausschließlich dieses Projektgeschäft betreiben.
Sehr hohes Risiko für Anleger
Die 7% Rendite sind daher ein klarer Ausdruck für ein sehr hohes Risiko für den Anleger. Für Anleihen der Republik Österreich würde man bei 6 Jahren Laufzeit derzeit rund 0,4 Prozent erhalten!
Die Risikohinweise im Kapitalmarktprospekt zur Anleihe IV umfassen immerhin 20 (zwanzig) Seiten. Für die Anleihe V gibt es wie erwähnt kein Prospekt. Die Zeichnung von Veranlagungen ohne oder mit verringertem gesetzlichem Schutz der Anleger birgt ein höheres Risiko für die Anleger, wenn eine umfangreiche Beratung entfällt.
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