Immobilienverkauf - Die Finanz schneidet mit

Notar oder Rechtsanwalt führen ImmoESt ab

Im Regelfall wird die ImmoESt vom Notar oder Rechtsanwalt, der den Immobilien­verkauf abwickelt, berechnet und an das Finanzamt abgeführt. Soweit ein Vertrags­errichter (Notar oder Rechtsanwalt) die Grunderwerbsteuer für den Käufer "selbstberechnet", muss er sich auch um die ImmoESt kümmern.

Der Verkäufer braucht seine Einkünfte aus dem Immobiliengeschäft dann nicht mehr in seiner Steuererklärung auszuweisen. Diese neue Zusatzarbeit erbringt der Vertragserrichter freilich nicht gratis. Für die Berechnung und Ablieferung der ImmoESt stellt er dem Verkäufer ein Honorar in Rechnung.

Kosten trägt nicht mehr nur der Käufer

Wurde früher beim Immobilienverkauf üblicherweise vereinbart, dass sämtliche Kosten des Notars oder Rechtsanwaltes der Käufer trägt, ist das nun – hinsichtlich der ImmoESt – nicht mehr selbstverständlich. In jedem Fall muss der Vertragserrichter das Immobiliengeschäft dem Finanzamt melden.

"Altfall" oder "Neufall"

Für die Ermittlung der Bemessungsgrund­lage und damit der Höhe des Steuerbetrages ist zu unterscheiden, ob der Verkäufer die Immobilie vor dem 1. April 2002 ("Altfall") oder nach dem 31. März 2002 ("Neufall") angeschafft hat. Maßgeblich ist hier immer der letzte entgeltliche Erwerb der Immobilie.

Letzte entgeltliche Anschaffung entscheidend

Wurde das Objekt durch Erbschaft oder Schenkung erworben, ist die letzte entgeltliche Anschaffung des Vorbesitzers maßgeblich. Musste der nunmehrige Verkäufer in den letzten drei Jahren vor der Veräußerung für die Immobilie Grunderwerbsteuer zahlen, kann dieser Betrag von der ImmoESt abgezogen werden.

Besteuerung von "Neufällen"

Ist der letzte entgeltliche Erwerb der Immo­bilie nach dem 31. März 2002 erfolgt, wird die Bemessungsgrundlage für die ImmoESt in zwei Schritten ermittelt. Zunächst ist die ­Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten zu bilden. Der Veräußerungserlös ist der Kaufpreis, zu dem die Immobilie jetzt verkauft wird. Die Anschaffungs­kosten bestehen aus dem damaligen Kaufpreis samt den Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr Grundbuch, Vertragserrichtungskosten).

Werterhöhende Investitionen werden berücksichtigt

Gewisse werterhöhende Investitionen während der Besitzdauer (z. B. Heizungseinbau oder Fenstertausch) dürfen zu den Anschaffungskosten addiert werden, ebenso das Honorar des Vertrags­errichters für die Berechnung der ImmoESt und gegebenenfalls auch noch Beträge aus einer Vorsteuerberichtigung.

Inflationsabschlag von 2 % jährlich

Von dieser Zwischensumme darf nun ein sogenannter Inflationsabschlag von 2 % jährlich in Abzug gebracht werden. Dieser Abschlag ist jedoch zweifach begrenzt: Er darf erst ab dem elften Jahr der Besitzdauer verrechnet werden und er ist mit maximal 50 % gedeckelt. Die Differenz aus Verkaufserlös und Anschaffungskosten abzüglich des Inflationsabschlages ergibt die Bemessungsgrundlage, von der 25 % als ImmoESt ans Finanzamt zu zahlen sind.

Besteuerung von "Altfällen"

Ist der letzte entgeltliche Erwerb der Immo­bilie vor dem 1. April 2002 erfolgt, wird die Bemessungsgrundlage pauschal ermittelt. Es kann sich hier auch um Immobilien handeln, bei ­denen der letzte entgeltliche Erwerb viele Jahrzehnte zurückliegt und wo gar keine ­Unterlagen mehr zu den damaligen Anschaf­fungs­­kosten vorliegen.

3,5 % vom Verkaufserlös

Vom Veräußerungs­erlös ­werden im Regelfall 86 % als fiktive ­Anschaffungskosten in Abzug gebracht. Die Differenz (14 % des Erlöses) stellt nun die Bemessungsgrundlage dar, die mit 25 % zu versteuern ist. Im Ergebnis beträgt die ImmoESt in diesen Fällen also 3,5 % vom Verkaufserlös.

Umwidmung: höhere Kosten möglich

Handelt es sich bei der Immobilie jedoch um ein Grundstück, das nach dem 31. Dezem­ber 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet wurde, und lag der letzte entgeltliche Erwerb vor der Umwidmung, werden bloß 40 % als fiktive Anschaffungskosten vom Veräußerungserlös in Abzug gebracht. Die Bemessungsgrundlage beträgt in solchen Fällen ­daher 60 % des Erlöses. Von diesem Betrag sind nun 25 % zu versteuern, was im Ergebnis eine ImmoESt von 15 % des Verkaufserlöses bedeutet.

Hauptwohnsitzbefreiung: Eine Befreiung von der ImmoESt kommt in Betracht,

• wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus verkaufen und Ihnen das Objekt von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Dieser Zeitraum muss aber mindestens zwei Jahre betragen haben.
• wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus verkaufen und Ihnen das Objekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.

In beiden Fällen erstreckt sich bei einem Einfamilienhaus die Befreiung auch auf das Grundstück bis zu einer Größe von 1.000 Quadratmetern.

Herstellerbefreiung: Eine teilweise Befreiung von der ImmoESt kommt in Betracht, wenn Sie ein Gebäude verkaufen, das Sie selbst neu errichtet haben. Befreit sind Sie hier nur hinsichtlich des auf das Gebäude entfallenden Teils des Verkaufserlöses (also nicht für den Grundstücksteil). Außerdem darf das Gebäude in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf nicht zur Erzielung von Einnahmen genutzt worden sein. Hatten Sie in diesem Zeitraum einen Teil des Gebäudes vermietet, gilt die Steuerbefreiung nur für den nicht vermieteten Teil.

Beispiel: Frau X. hat im März 2007 eine Eigentumswohnung gekauft. Der Kaufpreis machte samt Nebenkosten 150.000 Euro aus. Frau X. ließ die Wohnung komplett neu ausmalen und den Parkettboden abschleifen. Im März 2014 verkauft sie die Wohnung zum Kaufpreis von 175.000 Euro weiter. Die Wohnung war durchgehend vermietet. Für die Berechnung und Ablieferung der ImmoESt muss sie dem Vertragserrichter (Notar) 600 Euro Honorar bezahlen.

Kein Befreiungsgrund

Ein Befreiungsgrund liegt nicht vor, weil die Wohnung Frau X. nicht als Hauptwohnsitz gedient hat. Die Kosten für das Ausmalen und Abschleifen des Bodens gelten nicht als werterhöhende Investitionen und bleiben unberücksichtigt. Ein "Inflationsabschlag" kommt auch nicht in Betracht, weil Frau X. die Wohnung nur sieben Jahre lang besessen hat.

6.100 Euro ImmoESt

Vom Verkaufserlös (175.000 Euro) sind daher die Anschaffungskosten (150.000 Euro) und das Honorar des Vertragserrichters (600 Euro) in Abzug zu bringen. Die Bemessungsgrundlage beträgt also 24.400 Euro. Frau X. hat in unserem Beispiel 6.100 Euro (25 % der Bemessungsgrundlage) an ImmoESt zu bezahlen. Der Vertragserrichter zieht diesen Betrag vereinbarungsgemäß von der Kaufsumme ab, die der Käufer bei ihm hinterlegt hat, und überweist die ImmoESt ans Finanzamt.

Beispiel: Herr Y. hat ein Grundstück geerbt, das sich schon seit mehreren Generationen im Familienbesitz befindet. Das Grundstück ist nach wie vor als Grünland gewidmet (keine Bebauung möglich). Herr Y. verkauft das Grundstück jetzt um 20.000 Euro.

ImmoESt pauschal ermittelt

Die ImmoESt wird hier pauschal ermittelt. Die fiktiven Anschaffungskosten sind mit 17.200 Euro (86 % des Veräußerungserlöses) anzusetzen und vom Veräußerungserlös in Abzug zu bringen, was zu einer Bemessungsgrundlage von 2.800 Euro führt. Die ImmoESt beträgt 25 % dieses Betrages, also 700 Euro. Das entspricht 3,5 % des gesamten Veräußerungserlöses.

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