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Hauskauf: Absicherung des Käufers - Nur das Grundbuch zählt

Hauskauf: Erst mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch geht etwa eine Liegenschaft oder Immobilie in dessen Eigentum über. Die zeitliche Verzögerung beim Eigentumserwerb erfordert eine besondere Absicherung des Käufers, sonst kann der Kauf in einer finanziellen Katastrophe enden.

Beim Autokauf ist der Eigentumserwerb eine vergleichsweise einfache Sache: Der Käufer eines Gebrauchtwagens kann schon durch Kaufvertrag und Übergabe der Schlüssel und Fahrzeugpapiere Eigentümer werden. Beim Hauskauf ist das anders. Für den Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Liegenschaft genügen Kaufvertrag und Schlüsselübergabe nicht. Erst wenn das örtlich zuständige Bezirksgericht den schriftlichen Kaufvertrag auf Antrag „verbüchert“ hat (Eintragung ins Grundbuch) und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch aufscheint, hat er sein Ziel erreicht.

Risiko Mehrfachverkauf

Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Sie haben sich zum Kauf eines Einfamilienhauses entschlossen. Der Grundbuchstand ist überprüft: Der Verkäufer scheint als Eigentümer auf und darf über das Objekt grundsätzlich verfügen. Nicht einmal eine Hypothek lastet auf dem Kaufobjekt. Sie kaufen das Haus ohne Bankkredit und zahlen den Kaufpreis bei Vertragsunterzeichnung direkt an den Verkäufer. Was Sie nicht wussten: Der Verkäufer ist in dubiose Machenschaften verstrickt, möchte sich ins Ausland absetzen und bessert nur noch rasch seine Finanzen auf.

Eintragung ins Grundbuch

In den letzten vierzehn Tagen hat er ein und dasselbe Haus schon an zwei andere Personen verkauft. Sie sind nun sein dritter Käufer. In so einem Fall (Mehrfachverkauf eines Hauses) kann nur ein einziger Käufer Eigentümer werden. Und zwar derjenige, dessen Antrag auf Eintragung ins Grundbuch als erster beim zuständigen Bezirksgericht einlangt (Prioritätsprinzip). Die anderen Käufer können ihren – nun nutzlosen – Kaufvertrag anfechten und den bezahlten Kaufpreis zurückverlangen. Was aber, wenn der Verkäufer spurlos verschwunden ist?

Risiko Pfandrechte

Eine Absicherung des Käufers ist nicht nur wegen der Gefahr eines Mehrfachverkaufes wichtig. Es besteht auch das Risiko, dass Sie als Käufer eines Einfamilienhauses zwar Eigentümer werden, aber nicht zu den vereinbarten Konditionen. Zum Beispiel, weil sich nach Vertragsunterzeichnung und Kaufpreiszahlung noch rasch ein Gläubiger des Verkäufers mit einem Pfandrecht ins Grundbuch setzt. Auch hier gilt das Prioritätsprinzip. War der Gläubiger des Verkäufers schneller als Sie mit Ihrem Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechtes, müssen Sie das Pfandrecht gegen sich gelten lassen. Wenn in so einem Fall der lastenfreie Erwerb des Objektes vereinbart wurde, besteht für Sie natürlich ein Anspruch auf – zumindest anteilige – Kaufpreisrückzahlung. Was aber, wenn das Geld wegen kompletter Überschuldung des Verkäufers uneinbringlich ist?

Sicherheit für die Verkäufer

Auch der Verkäufer braucht Sicherheit

Den Interessen eines Hauskäufers wäre am besten gedient, wenn er den Kaufpreis erst zu bezahlen hat, sobald sein Eigentumsrecht zu den vereinbarten Konditionen im Grundbuch eingetragen worden ist. Diese Vorgehensweise ist allerdings einem Hausverkäufer nicht zumutbar. Der Verkäufer möchte natürlich sichergehen, dass er den vereinbarten Kaufpreis auch tatsächlich bekommt. Es könnte ja sein, dass sich im Leben des Käufers etwas Unerwartetes ereignet und er den Kaufpreis dann plötzlich doch nicht aufbringen kann.

Wer weiß über Vertragspartner Bescheid?

Oder es könnte sich um einen bereits hoffnungslos überschuldeten Käufer handeln, mit einer Herde von Gläubigern auf den Fersen. Wer weiß schon über seinen Vertragspartner Bescheid? Warum sollte jemand sein Haus in das Eigentum eines anderen übertragen und dabei das Risiko eingehen, dass die für später vereinbarte Kaufpreiszahlung teilweise oder völlig ausbleibt? Klar könnte der Verkäufer in so einem Fall dann das Gericht bemühen. Was aber, wenn das Geld uneinbringlich ist, weil andere Gläubiger des Käufers dem Verkäufer bereits entscheidende Schritte voraus sind?

Rangordnungsbescheid als Absicherung

Jeder professionelle Vertragserrichter (Notar oder Rechtsanwalt) wird zu einer Absicherung des Käufers raten, die auch dem Verkäufer zumutbar ist. Ein einfaches Mittel der Absicherung ist der sogenannte Rangordnungsbescheid, der allerdings nicht bei jedem Hauskauf ausreicht. Hat ein Eigentümer die Absicht, sein Einfamilienhaus zu verkaufen, kann er beim Grundbuchgericht einen Rangordnungsbescheid beantragen. Diese Urkunde wird nur in einfacher Ausfertigung ausgestellt, ist zwölf Monate gültig und wird im Grundbuch der betreffenden Liegenschaft angemerkt. Innerhalb der Gültigkeitsdauer von zwölf Monaten kann nur derjenige neuer Eigentümer am Haus werden, der im Besitz dieses Bescheides ist. Händigt der Verkäufer Ihnen als Käufer den Rangordnungsbescheid aus, haben Sie die Sicherheit, dass keine andere Person als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Die Gefahr eines Mehrfachverkaufes ist damit abgewendet.

Belastungen löschen lassen

Der Rangordnungsbescheid hat aber noch einen weiteren Vorteil. Er gibt Ihnen die Sicherheit, dass gewisse Belastungen, die erst nach seiner Ausstellung im Grundbuch eingetragen werden, gegen Sie nicht wirksam werden. Wird Ihr Eigentumsrecht im zeitlich früheren Rang des Rangordnungsbescheides eingetragen, können Sie derartige Belastungen löschen lassen. Damit muss der Kaufpreis nicht länger zurückbehalten werden. Im Idealfall können Übergabe von Rangordnungsbescheid und Auszahlung des Kaufpreises Zug um Zug schon bei Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgen. In einem Gesetzesentwurf für eine Grundbuchs-Novelle 2012 ist derzeit die Neueinführung einer Rangordnung zugunsten einer bestimmten Person vorgesehen.

Rangordnung zugunsten einer bestimmten Person

Steht die Person des Käufers bereits fest und wurde noch kein (allgemeiner) Rangordnungsbescheid ausgestellt, soll es dem Verkäufer demnach möglich sein, gleich einen individualisierten Rangordnungsbescheid beim Grundbuchgericht zu beantragen. Wird dieses Gesetzesvorhaben umgesetzt, stehen künftig also zwei Möglichkeiten der Absicherung durch Rangordnungsbescheide offen.

Die Treuhandlösung

Die Treuhandlösung

Die einfache Form der Absicherung (nur) mit Rangordnungsbescheid reicht aber nicht aus, wenn der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung steht, zum Beispiel, weil noch eine verwaltungsbehördliche Genehmigung (Grundverkehrsbehörde) einzuholen ist. Auch wenn die Liegenschaft mit einem Pfandrecht belastet ist oder der Kaufpreis mit einem Hypothekarkredit finanziert werden soll, wird die Absicherung durch einen Treuhänder notwendig sein.

Rechtsanwälte und Notare in der Mitte

Als Treuhänder kommen vor allem Rechtsanwälte und Notare in Betracht. Meist wird der Vertragserrichter zugleich als Treuhänder beauftragt. Bei der Absicherung durch einen Treuhänder geht es im Wesentlichen darum, dass der Käufer den Kaufpreis im zeitlichen Umfeld der Kaufvertragsunterzeichnung beim Treuhänder hinterlegt. Dieser darf den Kaufpreis erst dann an den Verkäufer weitergeben, wenn geklärt ist, dass der Eigentumserwerb zu den vereinbarten Konditionen erfolgen kann. Zum Beispiel erst, wenn eine erforderliche Zustimmung der Grundverkehrsbehörde vorliegt. Bis das geklärt ist, darf der Treuhänder den Kaufpreis auch nicht an den Käufer zurückgeben. Das Geld liegt hier also zunächst in der Mitte zwischen Käufer und Verkäufer.

Auf diese Weise werden die Interessen beider Vertragspartner gewahrt. Aus der schriftlichen Treuhändervereinbarung sollte allerdings klar hervorgehen, welche Umstände vorliegen müssen, damit der Treuhänder den Kaufpreis an den Verkäufer ausbezahlen darf.

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Aus dem Inhalt:

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  • Tipps zu Finanzierung und Kaufvertrag
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144 Seiten,  14,90 (zzgl. Versandkosten)

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