Energieausweis - Typenschein fürs Haus

Verkauf: Pflicht zur Information

Den Energieausweis gibt es schon länger, aber seit Dezember 2012 gilt das neue Energieausweisvorlagegesetz (kurz EAVG). Seit damals sind die Regeln strenger. Der Verkäufer oder Vermieter eines Gebäudes, eines Gebäudeteiles, einer Wohnung, eines Büros etc. muss dem Käufer oder Mieter (Pächter) eine vollständige Kopie des Energieausweises vorlegen, längstens 14 Tage nach Vertragsabschluss. Das Dokument darf höchstens zehn Jahre alt sein. Von dieser Informationspflicht gibt es nur für wenige Gebäudekategorien Ausnahmen (siehe "Die Ausnahmen").

Wie beim Kühlschrank

Mit dem Energieausweis wird die Europäische Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden umgesetzt. Ziel ist es, den Energieverbrauch zu senken und Gebäude vergleichbar zu machen. Mit ihm kann man auch als Laie feststellen, ob das betreffende Objekt viel oder wenig Energie braucht. Konsumenten kennen die bunten Pickerl bei Kühlschränken, Waschmaschinen und Wäschetrocknern. Mit derselben farbigen Skala zeigt auch der Energieausweis, wie viel Energie ein Gebäude oder eine Wohnung benötigt (wobei z.B. die Salzburger ein anderes Schema verwenden). Grün bzw. die Kategorie "A++" bedeutet sehr effizient, rot bzw. "G" bedeutet Energieverschwender.

Anreiz Gebäude energietechnisch zu verbessern

Wenn Wohnungssuchende auch die Energietechnik eines Gebäudes oder einer Wohnung berücksichtigen, haben bessere Häuser einen Vorteil. Anbieter von Immobilien erhalten einen Anreiz, ihre Wohnungen bzw. Gebäude energietechnisch zu verbessern.

Nützlich für Laien

Bernhard Reikersdorfer von Remax-Austria: "Ein Kredit ist irgendwann bezahlt, aber die Betriebskosten bleiben." Zu diesen laufenden Kosten zählen auch die Kosten für Heizung, Warmwasser und Strom. Nach wie vor sind Preis und Lage die wichtigsten Kriterien beim Kauf, aber die Energieeffizienz beginnt langsam eine größere Rolle zu spielen. Und es sind, erfährt man von den Maklern, vor allem Junge und jene, die längerfristig in einer Wohnung oder einem Haus bleiben wollen, die Interesse an der Energieeffizienz ihres Heimes haben. Beim Auto ist es klar: Was nützt ein günstiger Kaufpreis, wenn der Wagen 15 Liter Sprit auf hundert Kilometer verschlingt? Andreas Peter vom Österreichischen Umweltzeichen: "Gerade für Menschen mit geringem Einkommen ist es wichtig, dass sie langfristig wenig für Energie bezahlen."

Einer für alle

Nicht jede Wohnung braucht einen eigenen Energieausweis. Es genügt ein Ausweis über eine vergleichbare Wohnung im Gebäude oder einer über das gesamte Gebäude. Einer für alle – das ist ein Vorteil. Der Nachteil ist: Ein Energieausweis dieser Art kann natürlich nur eingeschränkt den zu erwartenden Energieverbrauch beschreiben. Die Lage im Gebäude, etwa Randlagen, oder die Ausrichtung der einzelnen Wohnung nach Himmelsrichtung sind in so einem Energieausweis nicht berücksichtigt. Da bleibt für Käufer bzw. Mieter eine gewisse Unsicherheit.  

Sonderregelung für Einfamilienhäuser

Auch für Einfamilienhäuser gilt eine Sonderregelung. Neben einem Energieausweis für das konkrete Haus erfüllt auch ein Energieausweis über ein vergleichbares Gebäude von ähnlicher Gestaltung, Größe und tatsächlicher Energieeffizienz das gesetzliche Erfordernis. Voraussetzung dafür ist jedoch eine Bestätigung des Ausweiserstellers über die Ähnlichkeit und über die Lage sowie das Standortklima des Gebäudes. Besonders bei Fertigteilhäusern mit derselben Bauweise und Ausstattung kann diese Erleichterung zur Anwendung kommen.

Empfehlungen zur Sanierung

Energieausweise für bestehende Gebäude müssen Empfehlungen enthalten, wie das Gebäude energietechnisch zu sanieren wäre. Sobald der Aussteller etwas an dieser Stelle empfiehlt (z.B. Fenstertausch, Wärmedämmung), können Sie davon ausgehen, dass die Empfehlung wirtschaftlich ist und sich auszahlt – zumindest langfristig. Setzt man die Empfehlungen um, dauert es meist Jahre, bis sich die Investitionen wirklich rentieren.

"... müsste 120 werden, damit sich´s rentiert."

Ein Besitzer eines Einfamilienhauses in NÖ meinte: "In meinem Fall hätte ich mir mit der Sanierung 50 Prozent der Energiekosten sparen sollen. In Wirklichkeit war´s dann ein Viertel. Ich müsste 120 Jahre werden, damit sich´s rentiert." Dass weniger rausschaut könnte auch am Verhalten der Bewohner liegen. Die Erfahrung zeigt, dass in manchen Fällen der Aufwand für Energie nach der Sanierung so hoch war wie vorher: Die Bewohner sparten nicht mehr so, gönnten sich was und heizten auch dort, wo es früher kalt geblieben war.

Keine Faustregel

Geplant hatten wir, unseren Lesern eine Rechenmethode an die Hand zu geben, mit der sie z.B. aus dem HWB-Wert die wahrscheinlichen Heizkosten errechnen könnten. Alle Experten winkten ab: zu kompliziert, zu unsicher. Das individuelle Verhalten (heizen, lüften, duschen, …) sei, so mussten wir mehrfach hören, so unterschiedlich, dass hier kaum brauchbare Formeln zu nennen seien. Reinhard Katzengruber von Energiebewusst Kärnten: "Am besten ist, sie engagieren einen Energieberater."

Angaben zählen vor Gericht

Die Angaben im Energieausweis haben Gewicht. Denn oft wird der Energieausweis zu einem Teil des Kaufvertrages; die Angaben gelten dann als vereinbarte Eigenschaften des Gebäudes. Stellen sich diese Angaben als fehlerhaft heraus, kann es für den Verkäufer einer Immobilie oder den Ersteller des Energieausweises teuer werden, sehr teuer (siehe Fallbeispiel "Energieausweis falsch, Kaufpreis verringert"). Der Verkäufer haftet dem Käufer oder Mieter für die Richtigkeit des Energieausweises. Diese Haftung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Wenn also ein Einfamilienhaus wesentlich mehr Energie für Warmwasser und Heizung benötigt als beim Kauf zu erwarten gewesen wäre, könnte der Geschädigte vor Gericht gehen.

Viele sind befugt, aber wer ist befähigt?

Wer darf den Energieausweis ausstellen? Viele - vielleicht zu viele. Nach Einführung der Energieausweise hatten viele Anbieter in den neuen Markt gedrängt; es war dann aber doch kein großes Geschäft. Befugt sind u.a. Ziviltechniker, Architekten, Ingenieure, Techniker, Energieberater, Baumeister, Installateure und verwandte Berufe, Zimmermeister, Rauchfangkehrer, Hafner, Dienststellen von Gebietskörperschaften sowie einschlägige Institutionen im Rahmen ihrer fachlichen und gesetzlichen Befugnisse (so etwa Energieversorger). Sie alle dürfen Energieausweise ausstellen, aber können sie es auch? "Viele", so hörten wir, "sind befugt, aber nicht alle sind befähigt." Nicht jeder Zimmermann kann Flächen berechnen, nicht jeder Architekt Heizanlagen einschätzen.

Bund und Länder: keine flächendeckende Qualitätskontrolle

Österreich ist bei der Umsetzung der Europäischen Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden säumig. "Alle EU-Länder", so erklärt Franz Mair vom Amt der Salzburger Landesregierung, "sind seit 9.7.2013 verpflichtet, ein unabhängiges Kontrollsystem zu führen." Aber noch haben Bund und Länder keine flächendeckende Qualitätskontrolle der Energieausweise verankert. Zweitens fordert die EU – sehr stark vereinfacht -, dass die, die sie ausstellen, es auch können. Aktuell gibt es keine Verpflichtung für Aussteller, entsprechende Kurse zu machen, und so ging auch diese Recherche ins Leere: Es gibt – Stand 1/2014 - keine österreichweite Liste qualifizierter Aussteller (die ARGE EBA bemüht sich darum).

Früher waren etwa 70% der Energieausweise fehlerhaft

Logisch, dass da gelegentlich etwas danebengeht. Ingrid Mayrhofer vom Landesenergieverein Steiermark: "Früher waren etwa 70 Prozent der Energieausweise fehlerhaft. Jetzt sind es an die 50." Und Wolfgang Jilek, Energiebeauftragter des Landes Steiermark, nennt die häufigsten Fehler: "Das sind falsch berechnete Flächen und fehlerhafte Wärmedurchgangswerte (U-Werte)." Aber er fügt hinzu: "Die Lage bessert sich."

Inserate richtig lesen

So sehen in einem Inserat Angaben zur Energieeffizienz einer Wohnung aus (kurier.at 1/2014)

Wer ein Gebäude oder eine Wohnung in einem Inserat zum Verkauf oder zur Vermietung anbietet, muss Heizwärmebedarf (HWB) und Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) angeben. Wurde der Energieausweis nach den alten Regeln erstellt (EAVG 2006), so genügt im Inserat die Angabe des Heizwärmebedarfs. In einem Inserat fanden wir: "HWB 38, fGEE 0,94". Hier ist mit geringen Energiekosten zu rechnen. In einem anderen Inserat fanden wir "HWB 255, fGEE 2,84" – da kommen hohe Energie- oder hohe Sanierungskosten auf den Käufer zu.

1.450 Euro Strafe

Werden im Inserat keine Energiekennzahlen angegeben, so droht eine Geldstrafe bis zu 1.450 Euro. Die Strafe richtet sich gegen die Person, die das Inserat geschaltet oder beauftragt hat. Ein Immobilienmakler kann nicht bestraft werden, wenn er trotz Aufforderung von seinem Auftraggeber die notwendigen Daten nicht erhalten hat.

Kein Energieausweis vorgelegt - was tun?

Ihnen als Käufer oder Mieter wird kein Energieausweis vorgelegt - was tun? Unterlässt der Verkäufer oder Vermieter die Übergabe (14 Tage ab Vertragsabschluss) des Energieausweises, so können Sie als Käufer oder Mieter - nach erfolgloser Aufforderung - die Übergabe einklagen: Oder Sie beauftragen selbst einen Energieausweis. Die Rechnung können Sie dann binnen drei Jahren ab Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Vermieter über das Gericht einfordern.

Energieausweis falsch ...

Eine Betroffene schrieb an KONSUMENT: "Ich habe 2013 ein Einfamilienhaus erworben. Das Kaufobjekt verfügte über einen Energieausweis eines Zimmermeisters und dieser Energieausweis wurde Teil des Kaufvertrages. Nach der Besichtigung durch einen Bauleiter wegen geplanter Umbauten bzw. Sanierungen mussten wir feststellen, dass einige Angaben im Energieausweis nicht korrekt waren. Daher habe ich mich an einen Architekten gewandt.
Der bestätigte, dass viele Angaben des Energieausweises nicht mit den realen Werten übereinstimmten, so z.B. die Angaben über Fenster, Kellerdeckendämmung, die Dicke der Dämmung des Daches sowie die Ausführung als Kaltdach.

... Kaufpreis verringert

Mit diesem Gutachten konfrontierten wir dann den Aussteller des Energieausweises, Verkäufer und Makler. Würden wir das Gebäude auf den Stand bringen, der im Energieausweis beschrieben ist, hätte das zwischen 38.000 und 50.000 Euro gekostet. Noch, so der Anwalt, der den Verkauf treuhändisch abwickelte, gäbe es keine einschlägigen Urteile, aber vor Gericht hätten wir seiner Meinung nach gute Chancen, uns durchzusetzen. Wir haben uns dann außergerichtlich auf eine Kaufpreisminderung von 22.800 Euro geeinigt."

• Gebäuden, die nur frostfrei gehalten werden oder über keine Heizung verfügen
• provisorisch errichtete Gebäuden mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren
• Häuschen: Wohngebäude, die nicht zur ganzjährigen Nutzung bestimmt sind, und deren Energiebedarf wegen dieser eingeschränkten Nutzung unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Benützung liegt; z.B. Ferienhäuser, Badehütten etc.
• frei stehenden Gebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern
• abbruchreifen Gebäuden, die binnen drei Jahren abgebrochen werden sollen (Ausnahme gilt nur beim Verkauf) 
• Kirchen, Moscheen …: Gebäuden, die ausschließlich für Gottesdienste und religiöse Zwecke genutzt werden
• Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäuden, bei denen der überwiegende Anteil der Energie für Raumheizung und Raumkühlung durch Abwärme, die im Gebäude entsteht, abgedeckt wird.

Vorne im Energieausweis finden Sie eine Übersicht, die auf einen Blick den Zustand des Gebäudes beschreibt. Hier ein Beispiel, wie diese Grafik in den meisten Bundesländern aussieht:

So kann ein Energieausweis aussehen (Quelle: www.esv.or.at)

Heizwärmebedarf (HWB): Dieser Wert beschreibt die von der Heizung in die Räume abgegebene Wärmemenge, die es rechnerisch braucht, um eine konstante Temperatur von 20 °C zu halten. Wird dafür ein Liter Öl verbraucht, entspricht dies dem Wert von 10 kWh/m²a. Ein Gebäude mit der Klasse A++ entspricht einem Passivhaus. Die meisten (älteren) Häuser liegen bei einem HWB von rund 100 kWh/m²a und darüber.
"Dieser Wert", sagt ein Energieberater, "ist nur die halbe Wahrheit, der ist ohne Warmwasser." Vorausgesetzt sind ein durchschnittlicher Winter und eine normale Nutzung. Der tatsächliche Verbrauch kann stark abweichen. Wer es gern warm hat, wer viel heizt und viel lüftet, wer ewig duscht, seine Computer nie abschaltet ... verursacht einen höheren Energieverbrauch. Eine um ein Grad erhöhte Raumtemperatur steigert den Energiebedarf um sechs Prozent. Auch Neubauten haben im ersten Jahr oft einen deutlich höheren Verbrauch, weil das Gebäude austrocknen muss.

Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE): Er beschreibt die Energieeffizienz eines Gebäudes inklusive Haustechnik (also Heizung, Kühlung, Warmwasser ...) im Vergleich zu einem nach dem Stand von 2007 gebauten Haus (fGEE = 1). Ein schlecht gedämmtes, nicht saniertes Gebäude hat einen Wert über 2,5.

Primärenergiebedarf (PEB): Diese Zahl fasst den gesamten Endenergiebedarf des Gebäudes für Wärme und Strom zusammen - inklusive Vorkette, also Gewinnung, Transport etc.

Energiekennzahl: Sie sagt sehr allgemein aus, wie viel Energie Sie pro Quadratmeter Fläche (Bruttogrundfläche) im Jahr benötigen, und wird in kWh/m²a angegeben. Die Energiekennzahl kann man in Kosten (Euro/m²) umrechnen. Sie müssen dafür den Preis einer kWh kennen, z.B. 0,12 Euro/kWh bei Heizöl und 0,06 Euro/kWh bei Pellets (siehe auch www.konsument.at/heizkosten).

Endenergiebedarf (EEB): Die notwendige von außen zugeführte Energiemenge für Raumwärme, Warmwasser (z.B. der Strom für die Wärmepumpe oder der Energieinhalt der gelieferten Pellets), Heiztechnikenergiebedarf und Haushaltsstrom. Mit dieser wird also nicht nur der Bedarf für Heizung und Warmwasser gedeckt, sondern auch alle Verluste, die dabei entstehen.

Bezugsfläche: Bei der Effizienz geht es um die Frage: Wie viel Energie pro Fläche – aber welche Fläche? Als Fläche wird die Bruttogeschoßfläche herangezogen, abzüglich der Flächen unter Dachschrägen, Galerien oder Stiegenaufgängen. In Österreich wird die Berechnung in der ÖNORM B 1800 geregelt. Wenn man als Bezugsfläche die Wohnnutzfläche ansetzt, so ergäbe sich für das gleiche Haus eine um bis zu dreißig Prozent schlechtere Energiekennzahl.

Kompaktheit: Oberfläche der Gebäudehülle dividiert durch beheiztes Volumen - je kleiner die Zahl, desto kompakter. Je kleiner die Oberfläche des Gebäudes, desto weniger Energie geht verloren.

Jahresnutzungsgrad (bei Heizanlagen): Das Verhältnis von genutzter Heizwärme zu zugeführter Feuerungswärme bzw. Energie über ein Heizjahr. Er ist nur in Anlagen mit Wärmemengenzähler messbar. Kaum einer kennt den Wert, aber er ist der wichtigste Faktor, um die Effizienz einer Anlage zu erkennen.

Klimaregion: In der Realität wird das Haus einen anderen Energiebedarf haben als am Referenzstandort. Aus diesem Grund wird das Standortklima mittels der Klimaregionen berücksichtigt.

Klimadaten: Sie beschreiben die langjährigen Durchschnittswerte für die Bauadresse.

Heiztage: Sie beschreiben die Anzahl der Tage, an denen in durchschnittlichen Häusern geheizt werden muss.
Heizgradtage. Die Heizgradtage beschreiben die Summe aller Temperaturunterschiede an Heiztagen zwischen außen und innen.

Normaußentemperatur: Die Normaußentemperatur gibt die kälteste Durchschnittstemperatur im Jahr an (im langjährigen Durchschnitt).

U-Wert: Er beschreibt bei einem Bauteil (z.B. Wand oder Fenster) den Wärmedurchgang je Quadratmeter und Grad Temperaturunterschied zwischen innen und außen. Der U-Wert sollte also bei jedem Bauteil der Gebäudehülle möglichst niedrig sein. Im Energieausweis ist deshalb auch der mittlere U-Wert der Gebäudehülle angegeben.

• Korrekte Angaben: Auch als Laie können Sie kontrollieren, ob Einträge stimmen (Form des Gebäudes, Mauerdicke, Material und Art der Fenster, Haustechnik, Energieträger).
• Zum Haus fahren: Der Ersteller soll zu dem Haus hinfahren und Maße und Beschaffenheit vor Ort in Augenschein nehmen. Das ist entschieden seriöser, als die Werte des Energieausweises aus den Plänen zu errechnen. Die meisten Bestandspläne sind ungenau oder veraltet.
• Kurs gemacht: Fragen Sie den Aussteller, ob er bzw. sie einen entsprechenden Kurs - z.B. der ARGE EBA - gemacht hat (der Kurs ist freiwillig und kostet Geld). Ist die Antwort pampig, wissen Sie, was Sie zu tun haben.
• Ergebnisse erklären: Optimal wäre, wenn der Aussteller nach Abschluss der Arbeit den Energieausweis und Sanierungsmöglichkeiten erklärt (höherer Zeitaufwand, höhere Kosten).
• Energieberater: Bevor Sie eine Immobilie sanieren, sollten Sie auch Energieberater einbinden. In manchen Bundesländern gibt es dafür eine Förderung (etwa bei umfangreichen Beratungen und mit qualifizierten Energieberatern).
• Vereinfachtes Verfahren: Es vereinfacht die Berechnung, verwendet Standardwerte und beschleunigt die Arbeit des Erstellers. Das sollte den Energieausweis zwar billiger machen, die Ergebnisse sind aber etwas ungenauer und die Kennzahlen (das Ergebnis) eher schlechter als bei einer genauen Erhebung der Daten.
• Verbesserung und Rentabilität: Der Energieausweis muss bei bestehenden Gebäuden Vorschläge zur Verbesserung enthalten. Der Ersteller ist verpflichtet, Empfehlungen zu geben, und zwar (Zitat) "nach wirtschaftlich Gesichtspunkten". Diese Empfehlungen rentieren sich also wirklich; nicht definiert ist aber, ob in fünf, zehn oder erst in zwanzig Jahren.
• Große Preisspanne: Die billigsten Energieausweise sind ab 300 Euro zu haben; da dürfen Sie nicht viel erwarten. In Kärnten gibt es für ein Einfamilienhaus einen Richtwert von 450 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern liegen die Preise zwischen 80 Cent und 1,5 Euro pro m2 Nutzfläche.

• Wärmedämmung - Mythos und Wahrheit (4/2014)

• Fenstertausch - Alles aus einer Hand (4/2013)

• Österr. Institut f. Bautechnik: OIB-Richtlinie 6 (11/2011)

• Landes-Energieverein Steiermark: Energieberatung

• Energiebewusst Kärnten

• Heizkostenrechner: Vergleich und Amortisation

• RIS: Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012

• EU-Richtlinie 2010/31

• Energieausweis

• OÖ-Energiesparverband

• Ökologische Architektur, Energieausweise: Johannes Breitling

• Jahresnutzungsgrad einer Heizanlage