Rechte und Pflichten bei Baustellenlärm

Meine persönliche Lärmbelastung ist momentan enorm. Dabei betrifft sie hauptsächlich Baustellenlärm. Das Gebäude neben meiner Wohnung wird saniert, auf meine Wohnung wird draufgebaut, bei meinem Arbeitsplatz wird rundherum umgebaut. Im Grunde habe ich tagsüber ständig Presslufthammer, Krangetöse und piepsende LKW-Geräusche in meinen Ohren.

Mittlerweile kann ich den Lärm schon ganz gut ausblenden. In manchen Situationen wird es mir aber zu viel und ich merke, dass ich innerlich unruhig und fast schon aggressiv werde. Kennst du das auch? Speziell wenn morgens um 6 Uhr der LKW die neue Baustoff-Lieferung bringt und rückwärts zur Baustelle fährt „piep, piep, piep, …“. Da hebt es mich jedes Mal 3 m im Bett.  Gerade noch schön von der süßen Nutella-Torte geträumt, schon aus dem Schlummerland gerissen und unsanft in den Tag gestartet. Wenn man jetzt denkt, der Baulärm sei wenigstens abends nach der Arbeit vorbei, irrt. An den meisten Tagen wird bis 20 Uhr geschuftet, gestemmt, abgerissen und neu aufgezogen.

Aus privatem Interesse habe ich mich daher genauer mit Baustellen und deren Lärmbelästigung beschäftigt und beantworte diese Fragen im nachfolgenden Beitrag.

• Welche Gesetze gelten?
• Gibt es finanziellen Ersatz? Von wem? Wo beschwere ich mich?
• Zu welchen Tageszeiten darf Lärm produziert werden?
• Wie laut darf eine Baustelle sein?

Gesetzliche Lage

In meinem ersten Blog-Beitrag zu Lärm habe ich bereits ausgeführt, dass es in Österreich keine einheitlichen Gesetze zum Lärmschutz gibt. Meist wird die Lärmbekämpfung mit anderen Verwaltungsangelegenheiten umgesetzt. Im österreichischen Recht befinden sich zahlreiche Bestimmungen über Lärmemissionen und -immissionen. Die Zuständigkeit liegt je nach Rechtsmaterie bei unterschiedlichen Behörden.

Wichtige Gesetze oder Verordnungen zur Lärmbekämpfung sind z.B.

auf Bundesebene

• Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch
• Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz
• Gewerbeordnung
• ArbeitnehmerInnenschutzgesetz
• Straßenverkehrsordnung
• Kraftfahrgesetz
• Bundes-Umgebungslärmschutzgesetz

auf Landesebene

• Gesetze zur Umsetzung der Umgebungslärmrichtlinie
• Landes-Sicherheitspolizeigesetze
• Raumordnungsgesetze
• Bauordnungen

Auf der Website von eurobau.com gibt es eine schöne Übersicht über die Gesetze zum Baulärm in den einzelnen Bundesländern.

Kommen wir zurück zu meinem persönlichen Fall. Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung und gegenüber sowie oberhalb von mir wird umgebaut. Was kann ich tun, wie viel muss ich mir gefallen lassen?

Mietzinsminderung

Wie schon vor einem Jahr, bei der Sanierung der Elektroanlage, frage ich auch diesmal wieder bei meinen Kolleginnen Veronika Schmidt und Manuela Robinson in unserer VKI-Beratung um Rat. Zunächst verweisen sie mich auf das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Gemäß § 1096 ABGB ist ein von Baulärm betroffener Mieter berechtigt, die Miete in einem der Beeinträchtigung entsprechendem Ausmaß zu reduzieren.

„Vermieter und Verpächter sind verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten und die Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören. Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, dass es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit.[…]“.

Super, denke ich mir. Ich muss weniger Miete bezahlen und darf meinen Mietzins mindern.  Und wie ist das mit der Baustelle gegenüber, wo mein Vermieter ja nichts dafür kann?

Der Mietzinsminderungsanspruch steht einem Mieter auch dann zu, wenn der Vermieter nichts für die Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietgegenstandes kann. Z.B. wenn der Baulärm vom Nachbargrundstück oder von einem öffentlichen Grund kommt. Tolle Sache! Aber ist das nicht zu schön, um wahr zu sein?

Jetzt kommt auch schon das große ABER. Denn „bei der Beurteilung des Maßes der Lärmbeeinträchtigung, die der Mieter noch hinnehmen muss, zieht die Judikatur die Grundsätze § 364 Abs 2 ABGB analog heran“ (7Ob253/09w). Dieser besagt:

„Der Eigentümer eines Grundstückes kann dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterung und ähnliche insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigen. […]“

In der Stadt ist allerdings so gut wie jeder Lärm „ortsüblich“. Demnach werden Baustellen auch als ortsüblich angesehen und daher kann oft kein Mietzinsminderungsanspruch geltend gemacht werden. Die Minderung steht nur dann zu, wenn mit dem Ausmaß nicht zu rechnen war oder die üblichen Zeiten für Bauarbeiten nicht eingehalten werden (siehe unten).

Mietzinsminderung unter Vorbehalt ausdrücklich und nachweislich erklären

Die Entscheidung darüber, was nun „ortüblich“ ist und was nicht, ist genauso schwierig, wie die Quantifizierung der Mietzinsminderung. Reduziert man um 10 % oder sogar mehr? Gerichtsurteile gehen hier immer wieder sehr unterschiedlich aus. Jedenfalls: Solltest du die Mietzinsminderung von deinem Vermieter nicht zugesprochen bekommen, ist es eine Möglichkeit einfach selbst tätig zu werden und weniger Miete zu überweisen. Natürlich alles mit Maß und Ziel. Der Vermieter könnte dir sonst eine Räumungsklage androhen. Diese geht in der Regel aber nur durch, wenn eine massive Fehleinschätzung des Minderungsanspruches vorliegt. Am besten ist es, den Vermieter immer wieder auf die Lärmbelästigung hinzuweisen, sodass von ihm aus eine Minderung ausgesprochen wird. Die sichere Variante ist daher schon den vorgeschriebenen Mietzins zu bezahlen, allerdings ausdrücklich unter Vorbehalt und dann selbst eine Klage gegen den Vermieter, auf Rückzahlung (eines Teils) des Mietzinses, einzubringen. Zur besseren Argumentationsgrundlage kannst du auch Lärmmessungen durchführen und dem Vermieter vorlegen. Wenn die Bauarbeiten im eigenen Haus stattfinden, dann kannst du bei Vollanwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG) auch eine angemessene Entschädigung für wesentliche Beeinträchtigungen gemäß § 8 Abs 3 MRG geltend machen.

Der Mietzinsminderungsanspruch hängt in jedem Fall von der ordnungsgemäßen Anzeige und Dokumentation der Dauerbeeinträchtigung durch den Lärm ab. Solltest du in deinem vereinbarten Mietvertrag die besondere Ruhelage deiner Wohnung ausdrücklich vereinbart haben, kommt die Mietzinsminderung in jedem Fall zum Tragen. Also auch dann, wenn sich die Beeinträchtigungen durch die Baustelle in einem ortsüblichen Rahmen bewegen.

Übrigens: Bist du selbst Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses hast du keinerlei Möglichkeiten eines finanziellen Ersatzes. Du kannst dich zwar „auf gut Glück“ an die Baufirma wenden und einen finanziellen Ausgleich fordern. Ob das fruchtet ist jedoch ungewiss. In der Regel musst du den Lärm einfach ertragen.

Auch ich habe mich an meinen Vermieter gewandt und mich wegen einer Mietzinsminderung erkundigt. Leider ohne Erfolg. Mit genau der soeben genannten Begründung der Ortsüblichkeit. Nun heißt es für mich: Den Lärm ertragen… Und zwar von der Früh bis am Abend.

Baustellenarbeitszeiten

In der Regel dürfen zwischen 22 und 6 Uhr (in Wien 20 und 6 Uhr) keine baulärmerzeugenden Tätigkeiten durchgeführt werden. Ausnahmen bestätigen natürlich die Regel. Es können Sondergenehmigungen für Nachtarbeitstätigkeiten ausgestellt werden, sollten Maßnahmen tagsüber nicht durchgeführt werden können. Wird das von den Baufirmen nicht eingehalten, so kann die Behörde Verwaltungsstrafen verhängen.

Eine kleine Anekdote dazu: Zu den Anfangszeiten der Baustelle (gegenüber von unserer Wohnung), wurden mein Freund und ich nicht nur in einer Nacht unsanft von Baufahrzeugen geweckt. Als ich auf die Uhr blickte, war es 2 Uhr morgens! Also definitiv außerhalb der Normalarbeitszeit. Wenn ich dann beim Fenster rauslugte, bekam die Baustelle eine Material-Lieferung. Zumindest sah es für mich so aus. Dass einem besagter „Piep“-Ton von LKWs vor allem nachts bis ins Mark gehen kann, muss ich jetzt wirklich nicht nochmal erwähnen. Nichts desto trotz habe ich beschlossen mich nicht bei der Baufirma zu beschweren, da ich davon ausging, dass sie eine Sondergenehmigung dafür haben werden. Die besagte Baustelle sowie Baufirma ist immerhin eine Große. Und siehe da, erfreulicherweise ließen die nächtlichen Tätigkeiten nach ein paar Wochen auch wieder nach. Also entweder jemand anders hatte sich beschwert, oder die Bauarbeiten bei Nacht waren so zu Ende gegangen. In jedem Fall – gut für uns.

Wie laut darf eine Baustelle sein?

Nicht nur nachts sind Baulärmgeräusche störend. Auch tagsüber geht einem das Getöse auf den Keks. Aber wie laut darf eine Baustelle eigentlich sein? Pauschal lässt sich diese Frage leider nicht beantworten. Auch hier gibt es in den Bundesländern eigene Verordnungen. Und weiterführende Verordnungen je nach Flächenwidmungsgebiet (Grünland, Bauland, …), wo man wohnt.

Unsere Bundeshauptstadt ist hier vorbildhaft. In der Wiener Baulärm-Emissionsgrenzwertverordnung wird sogar der maximale Schallpegelwert den eine Maschine erreichen darf angeführt. Für Laien ist die Bemessung durch eine Formel aber eher unverständlich.

Am besten, man erkundigt sich bei der jeweiligen Gemeinde, wenn man Probleme mit Baulärm hat.

Tipp: In meinem Blog-Beitrag zu Lärm allgemein habe ich die Dezibel-Werte von verschiedensten Geräuschen (z.B. auch Presslufthammer) zusammengetragen.

Fazit

Baustellen dauern zwar in der Regel „nur“ einige Wochen Monate oder Jahre. Sie sind also nicht dauerhaft. Das hilft einem in der konkreten Situation aber nicht. Man will den Lärm nicht ertragen müssen. Doch welche Möglichkeiten hat man?

Üblicherweise muss man keinen Lärm dulden, der über das ortsübliche Maß hinausgeht. Wenn die Baustellenfirma jedoch eine Genehmigung, sprich eine Baubewilligung, hat, schaut es jedoch schlecht aus. Laut Gesetzgebung steht einem möglicherweise ein finanzieller Ausgleich zu. Als Eigentümer kann man sich direkt an den Bauherrn wenden. Als Mieter muss man mit dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung Kontakt aufnehmen. In der Regel ist eine Mietzinsreduktion für die Dauer der Baustelle möglich. Die Rechtsprechung ist hier aber sehr subjektiv. 10 bis 20 % Mietzinsminderung sind realistisch. In Einzelfällen hat die Judikatur auch schon 25 % zugesprochen.

Mein dritter Blog-Beitrag zum Thema „Lärm am Arbeitsplatz“ erscheint demnächst.

Jetzt aber zu dir. Schildere mir deine Erfahrungen mit Baulärm!
Hast du schon mal erfolgreich Beschwerde eingebracht und weniger Miete bezahlt? Falls nein, warum ging das Ansuchen nicht durch?