Wohnbaukredit: Was tun bei steigenden Kreditzinsen?

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen schrittweise auf zuletzt 4,5 Prozent (Stand: 14. September 2023) angehoben – in der Hoffnung, damit die hohe Inflation einzudämmen. Aber die Leitzinsen allein sind mit Blick auf die Kreditzinsen noch zu wenig aussagekräftig. Wichtig(er) sind die täglich festgestellten Kapitalmarktzinsen wie zum Beispiel der Euribor. 

Wer von einer Bank Geld erhält, also einen Kredit aufnimmt, der bekommt diesen Kredit zu vorher definierten Konditionen. Ein maßgeblicher Faktor dafür ist häufig der sogenannte Euribor (3, 6 oder 12 Monate). Der Euribor ist eine Art Maßstab oder Durchschnitt für die Zinssätze, zu denen sich Banken untereinander Geld leihen (Interbankenmarkt). 

Sein Wert hat sich auch als gängiger Indikator für (Immobilien-)Kredite durchgesetzt. In der Kreditvergabe-Praxis ist es so, dass man auf diesen Referenzzinssatz noch einen Aufschlag (z. B. 1,5 %) draufgeschlagen bekommt (Marge), und daraus ergibt sich dann der Nominalzinssatz für das Darlehen. Der Kreditzins besteht also aus Indikator plus Marge (Aufschlag der Bank).

Hunderttausende Häuslbauer:innen haben ihre Immobilie mit variabel verzinsten Darlehen finanziert. In kaum einem anderen Land ist der Anteil an variabel verzinsten Wohnkrediten so hoch wie in Österreich. Die Banken haben Fixzinskredite lange nicht angeboten. Medial hat sich in den vergangenen Wochen die verkürzte Botschaft verfestigt, dass so gut wie alle Häuslbauer:innen in Bedrängnis geraten sind. Das ist zum Glück nicht der Fall. Wer fix verzinste Kredite abgeschlossen hat, ist erstmal außen vor. Aber auch die große Mehrheit der Kreditnehmer:innen mit variabel verzinsten Darlehen steht derzeit noch auf recht gesicherten finanziellen Beinen und ist entsprechend in der Lage, die Kreditraten zu tragen. 

Zinsanpassung: Im Voraus informiert

Über Zinsanpassungen werden Sie von ihrer Bank immer im Voraus informiert. Basis ist die sogenannte Zinsgleitklausel. Sie sorgt bei variabel verzinsten Krediten für die regelmäßige Überprüfung des angesetzten Zinssatzes und für dessen Anpassung an den Markt. 

Faktum ist, dass eine höhere Zinsbelastung den Kredit verteuert. Das wirkt sich sowohl auf die Gesamtkosten des Kredits als auch auf die monatliche Belastung aus. 

Ein einfaches Beispiel: Steigt der Zinssatz bei einer Restschuld von 100.000 Euro von zwei auf drei Prozent, müssen monatlich rund 50 Euro mehr zurückgezahlt werden. Bei Immobilienfinanzierungen und einem Anstieg von mehreren Prozent kommen so schnell hohe monatliche Belastungen zusammen. 

Weitere Beispielszenarien finden Sie weiter unten.

Prognosen sind, wie immer, schwierig. Ein Indiz, in welche Richtung die Zinslandschaft mittelfristig steuert: Wir befinden uns aktuell in einer inversen Zinsstruktur, was selten ist. Klingt kompliziert, ist es auch ein wenig. 

Vereinfacht erklärt: Als inverse Zinsstruktur bezeichnet man eine relativ seltene Situation an den Kapitalmärkten, bei der die Zinsen für kurzfristige Kredite höher sind als für langfristige Kredite. Normalerweise ist es umgekehrt. Die inverse Zinsstruktur wird gemeinhin als Zeichen herannahender wirtschaftlich unsicherer Zeiten gedeutet. Dieser Annahme folgend sollte sich die Zinslandschaft also mittelfristig wieder drehen – zumindest erwartet „der Markt“ fallende Zinsen. Allerdings könnte es auch nach hinten losgehen, sich allein darauf zu verlassen.

Machen Sie sich selbst ein Bild

So hart es auch klingen mag: Die Fragen „Werden die Kreditzinsen wieder sinken?“ bzw. „Soll ich von variabel auf fix verzinst umsteigen?“ muss man sich selbst beantworten. Man sollte sich selbst ein Bild machen, für sich Annahmen treffen, wohin die Reise gehen könnte, und verschiedene Szenarien von einer unabhängigen Beratung oder der (Haus-)Bank durchrechnen lassen. 

Steigen die Zinsen tatsächlich (weiter) stark an, zahlt man bei einer langen Restlaufzeit und einer hohen Restschuld schon mal mehrere hundert Euro im Monat mehr. Umgekehrt kann sich der Wechsel in eine Fixzinsvereinbarung auch als finanzielle Fehlentscheidung herausstellen. 

Es ist wie so oft: Unterm Strich kann (und sollte) einem niemand diese Letztentscheidung abnehmen. 

Allein lassen wollen wir Sie mit dieser Aufgabe natürlich nicht. Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, stellen wir Ihnen im Folgenden drei Beispielszenarien vor und möchten Ihnen Handlungsoptionen aufzeigen, was Sie tun können, wenn Sie Probleme haben, die monatliche Kreditrate zu zahlen.

Die drei beschriebenen Szenarien basieren auf folgenden Annahmen und Parametern:

• Aushaftender Saldo/Kreditrestbetrag: 100.000 Euro (bei einem Saldo von 200.000 Euro verdoppeln sich die angegebenen Werte, bei 300.000 Euro verdreifachen sich diese und so weiter)
• Werte wurden jeweils für (Rest-)Laufzeiten von 10, 15 und 20 Jahren berechnet.
• Als Vergleich wurde immer ein Fixzinssatz über die gesamte (Rest-)Laufzeit von 4 % angenommen. 
• Kosten für eine eventuelle Umschuldung wurden nicht berücksichtigt. 

In unserem ersten Szenario treffen wir die Annahme, dass sich das Zinsniveau in den nächsten beiden Jahren noch einmal kontinuierlich steigert. 

In unserem Beispiel liegt der aktuelle variable Zinssatz bei 4,5 %, steigt Anfang nächsten Jahres auf 5 % und pendelt sich ab 2026 auf 6 % ein. Das würde dazu führen, dass sich im Vergleich zu einem durchgehenden Fixzinssatz von 4 % sowohl die monatlichen Raten als auch die Gesamtkosten beim variablen Kredit ungünstiger entwickeln. 

Bei einer Restlaufzeit von 10 Jahren erhöht sich die „variable“ Rate von etwa 1.000 Euro im Zeitablauf bis 2027 auf 1.100 Euro (die Gesamtkosten sind beim variablen Kredit um etwa 10.000 Euro höher). Bei 15 Jahren Laufzeit erhöht sich die Rate von 765 Euro auf 840 Euro (Gesamtkosten um fast 17.000 Euro höher), bei 20 Jahren Laufzeit von 630 Euro auf 710 Euro (Gesamtkosten um fast 25.000 Euro höher).

Fazit: Wer davon ausgeht, dass sich das Zinsniveau kontinuierlich nach oben bewegt, sollte sich von seiner Bank einige Szenarien berechnen lassen bzw. vorfühlen, welche Fixzinsmodalitäten aktuell zu bekommen sind. 

In Szenario 2 gehen wir davon aus, dass das Zinsniveau und somit unser angenommener variabler Zinssatz des Wohnkredits bis zum Jahr 2025 weiter ansteigt, anschließend aber auch wieder abflacht. 

Aktuell liegt unser fiktiver Wohnkredit bei 4,75 % variabel, Anfang 2025 steigt dieser auf 5 % und flacht ab 2026 wieder ab. Und zwar auf 4 %, Anfang 2027 auf 3 % und ab Mitte 2028 auf 2 %. In diesem Szenario lohnt sich ein Umstieg auf eine Fixzinsvereinbarung von hier 4 % nicht mehr. 

Bei einer Restlaufzeit von zehn Jahren gibt es einen Unterschied in den Gesamtkosten von 2.000 Euro. Bei 15 Jahren Restlaufzeit schneidet die variable Variante bei den Gesamtkosten schon um mehr als 7.700 Euro besser ab, bei 20 Jahren Laufzeit sind es schon fast 14.000 Euro Unterschied.

Fazit: Wer mittelfristig von sinkenden Zinsen ausgeht und weitere Zinsschritte in naher Zukunft stemmen kann (durchrechnen lassen!), hat aktuell noch keinen Handlungsbedarf.

Bei Szenario 3 treffen wir die Annahme, dass das Zinsgespenst schnell wieder verschwindet und das Zinsniveau nur noch in diesem Jahr auf diesem hohen Niveau bleibt – ein wohl relativ unwahrscheinliches Szenario. 

Variabel hat unser fiktiver Kredit aktuell 4,5 %, ab Mitte nächsten Jahres sinkt dieser auf 3 %, Anfang 2026 auf 2 %. Ein Umstieg auf einen 4-%-Fixkredit wäre hier naturgemäß mit immensen Verlusten verbunden.

Bei zehn Jahren würde man in der Fixzinsvariante um mehr als 7.500 Euro mehr zurückzahlen, bei 15 Jahren bereits um 13.800 Euro mehr, bei 20 Jahren sogar fast 20.500 „zu viel“.

Fazit: Kein Handlungsbedarf. 

Wenn Sie wegen steigender Zinsen (oder aus anderen Gründen) Probleme haben, die monatlichen Raten zu zahlen, sollten Sie sofort handeln. Warten Sie nicht auf irgendwelche politisch motivierten „Zuckerln“ der Banken-Vertreter:innen (Stichwort: Härtefonds & Co). 

Der erste Schritt ist ein Gespräch mit der finanzierenden Bank, um die Möglichkeiten auszuloten. Es kann sich aber auch sehr lohnen, eine zweite oder dritte Meinung einzuholen. Zum Beispiel von unabhängigen Beratungsunternehmen wie Infina oder Creditnet. 

Sie können auch verschiedene Möglichkeiten kombinieren. Diese sind:

1. Fixen Zinssatz vereinbaren

Ein fixer Zinssatz schützt vor weiteren Zinsanstiegen. Wer kein Auge mehr zubekommt, sollte diesen Schritt in Erwägung ziehen. Fixe Zinssätze werden von den Banken mit üblicherweise 10, 15, 20 oder gar 30 Jahren Zinsbindung angeboten. Für die Zinsfestschreibung verlangt die Bank einen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz. Je länger die Bindung, desto höher wird im Normalfall auch der Aufschlag sein (aktuell sieht die Lage ein wenig anders aus – Stichwort inverse Zinsstruktur; siehe Abschnitt „Prognose: Werden die Kreditzinsen wieder sinken?“). 

Das Eingehen einer Fixzinsvereinbarung bietet sich daher für zwei Szenarien an:

• weitere Zinsanstiege in höherem Ausmaß werden erwartet
• monatliche Rate fixieren, um nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu kommen

Fixzinsvereinbarungen sind für Verbraucher:innen finanziell vorteilhaft, wenn der Zinssatz während der Laufzeit stark ansteigt. Bleibt er gleich oder sinkt er sogar, zahlt man mit der Fixzinsvereinbarung mehr.

Auch die Umschuldungskosten dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Bei einer Umschuldung fallen erneut Kosten für die Eintragung der Hypothek, Bearbeitungsgebühren, Schätzungskosten, Kosten für die Beglaubigung der Pfandurkunde etc. an.

2. Rückführung

Man sollte sich folgende Fragen stellen: „Wo stehe ich?“, „Wie geht’s weiter?“, „Wie sind meine Rahmenbedingungen?“, „Kann ich auf ‚frisches‘ Kapital zugreifen?“. Wenn beispielsweise in naher Zukunft ein Erbe erwartbar ist oder ein Veranlagungsprodukt ausläuft, kann das helfen, den Kredit rückzuführen – zur Gänze oder teilweise. 

In anderen Worten: Hat man Kapital angesammelt, kann eine Sondertilgung geleistet werden. Diese reduziert nicht die monatliche Rate, verkürzt aber die Laufzeit des Kredites. Man kann Sonderzahlungen bei variabel verzinsten Krediten auch mit anderen Möglichkeiten kombinieren, zum Beispiel in Form einer Sonderzahlung mit anschließender Umwandlung in eine Fixzinsvereinbarung, um die monatliche Belastung stabil zu halten.

3. Laufzeit verlängern

Eine Alternative, wenn die Gefahr besteht, dass die monatlichen Raten bald nicht mehr gestemmt werden können. Sie ist allerdings nur dann umsetzbar, wenn die maximale Kreditlaufzeit noch nicht ausgereizt wurde. Der Nachteil: Durch die Verlängerung steigen die Gesamtkosten des Kredits. Aufgrund des längeren Zeitraums, in dem das Kapital verzinst wird, muss man insgesamt mehr zurückzahlen als ursprünglich erwartet.

4. Mehr einsparen

Prüfen Sie, wo im Haushaltsbudget (noch) gespart werden kann. So können steigende Kreditraten bewältigt werden. Dazu empfiehlt sich eine ehrliche und realistische Haushaltsrechnung. So können große Posten im Budget aufgedeckt und auch das tatsächliche Einsparpotenzial ermittelt werden. Eigentlich hätte dies schon vor der Kreditaufnahme geschehen müssen – aber wenn schon nicht damals, dann zumindest jetzt!

Hilfreich dabei: Ein online Haushaltsrechner. 

Sind alle Möglichkeiten ausgeschöpft und die monatliche Belastung ist immer noch nicht leistbar, sollten Sie den Weg zur Schuldnerberatung einschlagen. Dort kann professionell festgestellt werden, wo noch Möglichkeiten der Einsparung vorhanden sind.

Wenn Sie genügend Spielraum bei der monatlichen Belastung haben, sollten Sie nicht in Panik verfallen. Eine Umschuldung in einen Fixzinskredit führt mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer höheren Zinsbelastung. Und wohin die Zinsreise in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten tatsächlich geht, kann ohnehin niemand beantworten. Auch die aktuellen Zinsanpassungen hat niemand vorhergesehen. 

Das heißt: Wenn man jetzt in ein Fixzinsmodell wechselt, dessen Zinssatz in etwa dem aktuellen variablen Zinssatz entspricht, muss das über die Restlaufzeit nicht unbedingt günstiger sein. Risikoärmer ja, aber nicht unbedingt günstiger. Denn sinkt der Zinssatz nach kurzer Zeit wieder, zahlt man mit der Festzinsvereinbarung am Ende unter Umständen mehr. 

Die richtige Reaktion hängt also stark von der zugegebenermaßen schwierigen Einschätzung ab, wie sich der Kapitalmarkt in Zukunft entwickeln wird.

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