Wohnbaukredite - Zinsen: Jedes Promille zählt

Centklauberei? - Promille wirken sich aus!

So manche Details mögen einem im Kredit­anbahnungsgespräch wie Centklauberei vorkommen. Aber die Prozente oder sogar Promille haben es im Lauf der langen Rückzahlungsphase in sich. Je nach der Marge, welche die Kreditinstitute als Gewinnspanne auf den Kredit draufschlagen, kann ein Darlehen um Tausende Euro teurer ausfallen als vergleichbare Angebote (siehe Kapitel "Nicht zu unterschätzen").

Margen wenig transparent

Wie sich diese Marge zusammensetzt, ist von Bank zu Bank verschieden, oft sogar von Kunde zu Kunde. Und so bleibt es für Außenstehende undurchschaubar, warum jemand zu welchen Konditionen ein Darlehen erhält.

Üblicherweise fließen beim sogenannten Kredit-Scoring viele Faktoren ein, etwa Einkommenssituation, Art der Erwerbsarbeit (selbstständig/angestellt, branchenbezogen), Anzahl der Kinder, aber auch bisherige Erfahrungen mit dem Kunden oder sogar die Zahl der Wohnungswechsel. Wünschenswert wäre hier mehr Transparenz, wie man sie zum Beispiel in Deutschland ­findet: Dort gibt es Standardkonditionen, die nach der Belehnung und der Länge der Fixzinsphase gestaffelt sind.

Nebenkosten beachten und verhandeln

Zur Verzinsung eines Kredites kommen noch weitere Kosten: Kontoführungs- und Bear­beitungsgebühren, Ausgaben für das Grundbuchsgesuch, eventuell Ausgaben für Schätzungen oder Bonitätsprüfungen. Verhandelbar sind vor allem Bearbeitungsspesen, die Höhe der Pfandrechtseintragung, bei manchen Instituten auch die Schätzungsgebühren.

Vergleichsplattform sinnvoll

Um da beim Angebotsvergleich überhaupt irgendwie auf einen grünen Zweig zu kommen, kann es sinnvoll sein, so wie bei ­bestimmten Versicherungssparten auf die Unterstützung von Vergleichsplattformen zu setzen. Wir haben uns bei dieser Erhebung auf die Expertise der PlattformCreditnet gestützt, die österreichweit Kreditangebote zur Wohnraumfinanzierung vergleicht. Gefragt waren verschiedenste Angebote für einen Kreditbetrag in Höhe von 250.000 Euro und eine Laufzeit von 25 Jahren bei guter Bonität.

Obwohl creditnet.at selbst kein Kreditgeber ist – das Portal arbeitet allerdings mit einer deutschen Direktbank zusammen –, wurden dessen Angebote in die Tabelle aufge­nommen, weil die Konditionen nur erzielbar sind, wenn man die Finanzierung über die Vergleichsplattform abwickelt.

Bis zu 30.000 Euro Differenz

Die drei ­besten Angebote sind somit gleichzeitig die von ­creditnet.at ermittelten Bestbieter – und der Unterschied zu den teuersten Anbietern in unserer Erhebung hat es in sich: Bis zu 30.000 Euro mehr müssten Kreditnehmer insgesamt zahlen, wenn sie bei einem der Anbieter auf den hinteren Plätzen abgeschlossen hätten. In der Tabelle sind nur die besten fünf bzw. drei einer Belehnungskategorie genannt – aber selbst hier lagen Top- und Flopangebot um bis zu 16.000 Euro auseinander!

Das bedeutet für potenzielle Kreditnehmer: vergleichen, vergleichen, vergleichen – und dann um jeden Zehntelprozentpunkt weniger verhandeln.

Bauspardarlehen bei ...

Und wie sieht es eigentlich mit einem Bausparkredit aus? Wäre der eine sinnvolle ­Alternative zu den Hypothekarkrediten – vor allem, wenn gerade ein Vertrag abreift? Im Prinzip ja. In der derzeitigen Situation mit extrem niedrigen Zinsen und wenn man davon ausgeht, dass diese noch einige Jahre so bleiben werden, ist aber ein variabel verzinster Wohnbaukredit mit Zinscap güns­tiger (siehe "Zinscaps: Risiko oder Chance?").

...  Niedrigzinsen weniger attraktiv

Die Bausparkassen kämpfen derzeit mit dem Problem der Zinsober- und -untergrenze: 6 Prozent dürfen es in Hochzinszeiten höchstens sein, das untere Limit liegt jetzt bei 2,25 Prozent. Hypothekarkredite sind aber derzeit schon für 1,1 Prozent zu haben. Wird dazu noch eine Obergrenze (ein Zinscap) von zum Beispiel 4,75 % vereinbart, so fährt man mit dem Hypothekarkredit selbst bei stark steigenden Zinsen immer noch deutlich besser als mit dem Bausparer.

Umschuldung von Bauspar- auf Hypothekarkredit

Unter Umständen kann sich zum derzeitigen Stand sogar eine Umschuldung – von einem laufenden Bauspardarlehen auf ein Hypothekardarlehen – lohnen. Um einen ersten Eindruck zu ge­winnen, könnten Sie zum Beispiel die Daten des laufenden Darlehens bei einem spezi­alisierten Vergleichsportal wie Creditnet eingeben.

Professio­nelle Unterstützung nützen

Zeigt sich dabei ein erhebliches Einsparungspotenzial, sollten Sie für weitere Schritte unbedingt auf professio­nelle Unterstützung zurückgreifen, etwa durch ein ­Beratungsgespräch mit einem Experten der Vergleichsplattform oder einem unabhängigen Vermögensberater.

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*) Bearbeitungsgebühr, Pfandrecht, Kontoführung etc.

Damit sie bei steigendem Zinsniveau nicht allzu sehr ins Kraut schießen, sollten variabel verzinste Kredite mit sogenannten Zinscaps abgesichert werden. Das sind Optionsscheine, mit denen man mit der Bank eine Wette auf steigende Zinsen eingeht.

Ausgleichszahlung wenn der Zinssatz steigt

Anders ausgedrückt handelt es sich um die Vereinbarung einer Zinssatzobergrenze auf Basis eines Referenzzinssatzes (meist des Euribor). Beim Abschluss wird vom Käufer (dem Kreditnehmer) eine einmalige Prämie entrichtet. Dafür ist der Verkäufer (die Bank und somit der ­Kreditgeber) verpflichtet, eine Ausgleichszahlung zu leisten, wenn der Zinssatz über die vereinbarte Obergrenze steigt.

Möglichkeit auf Sondertilgung

Da Zinscaps nur bei variabel verzinsten Krediten eingesetzt werden, bieten sie als Nebeneffekt auch die Chance auf Sondertilgungen, also darauf, den Kredit teils früher oder rascher zurückzuzahlen, was bei einer Fixverzinsung nicht möglich ist.

• 3,5 % Grunderwerbsteuer,
• 1,1 % Eigentumseintragungsgebühr,
• 2,0 % für den Kaufvertrag bzw. die Treuhandabwicklung und
• allenfalls bis zu 3,6 % Maklerprovision (3 % Provision plus 20 % MwSt.).

Letztere fällt weg, wenn man eine Immobilie ohne Makler kauft. Daher schwanken die gesamten Nebenkosten zwischen 6,6 und 10,2 % des Kaufpreises – diesen Betrag muss man auf jeden Fall noch einkalkulieren, wenn man die Finanzierung einer Immobilie überlegt.

• Billig wie nie. Wohnraumfinanzierungskredite sind derzeit äußerst günstig zu haben und stechen dank langfristig attraktiver Fixzinssätze oder Zinsabsiche­rungen sogar Bauspardarlehen aus.
• Verhandeln lohnt. Die Spannbreiten zwischen unverhandeltem Erstangebot und Bestpreiskredit können mehrere Tausend Euro ausmachen. Wer sich auch nur die geringste Zinsenreduktion ausverhandelt, spart über die lange Laufzeit gesehen enorm viel Geld.
• Nicht ohne Vergleiche. Auf eigene Faust aus mehreren Angeboten das güns­tigste herauszufiltern, ist fast unmöglich. Vergleichsportale helfen, die besten Konditionen zu finden.

Schicke Wohnung, flottes Auto, größere und kleinere Anschaffungen – nicht für alles reicht das Ersparte aus. Aber welcher Kredit bzw. welche Finanzierung sind dafür geeignet – und welche sollten gemieden werden? Das Buch "Schlau finanzieren" (3. überarbeitete Auflage) gibt praktische Tipps bis hin zu Vorlagen für den effektiven Kostenvergleich und zeigt Sparpotenziale auf.

Aus dem Inhalt:

• Die gängigsten Finanzierungsformen im Vergleich
• Die echten Kosten eines Kredits
• So finden Sie das für Sie beste Angebot
• Kritische Punkte im Kreditvertrag
• Tipps und Tricks, die Finanzierungskosten zu senken

128 Seiten, € 14,90 (exkl. Versandkosten)

• Bausparen und Bauspardarlehen - Geld und Finanzen Extra (7/2009)

• Bauspardarlehen - Zinsuntergrenzen sinken (6/2015)

• Grundbuch - Kein Buch mit sieben Siegeln (1/2014)

• Bauspardarlehen: Sofortfinanzierung - Solide Basis (5/2012)

• Wohnraumfinanzierung - Eine Frage der Zinsen (6/2010)

• Creditnet

• Bonitäts-Check