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Wohnbaukredite - Zinsen: Jedes Promille zählt

Test: Geldleihen ist derzeit günstig wie nie. Wer das erstbeste Kreditangebot nimmt, zahlt vielleicht trotzdem um Tausende Euro zu viel zurück - Kreditzinsen im Vergleich.

Im Test:

Wohnbaukredite mit Fixzins auf 10 Jahre

  • bei Eigenmittel 40 %/Belehnungsgrenze 60 %
  • bei Eigenmittel 30 %/Belehnungsgrenze 70 %
  • bei Eigenmittel 20 %/Belehnungsgrenze 80 %

Wohnbaukredite mit variablem Zinssatz

  • bei Eigenmittel 40 %/Belehnungsgrenze 60 %
  • bei Eigenmittel 30 %/Belehnungsgrenze 70 %
  • bei Eigenmittel 20 %/Belehnungsgrenze 80 %
  • bei Eigenmittel 10 %/Belehnungsgrenze 90 %

Bei folgenden Banken: Bank Austria, BAWAG PSK, Erste Bank, Oberbank, Sparkasse Baden und Volksbank im Vergleich zum besten Angebot auf creditnet.at

Die Testtabellen enthalten Werte zu: Sollzinssatz in %, Effektivzinssatz in %, Rate bei Fixzinsphase und danach in €, Kreditrate in € bei variablem Zinssatz, Gesamtbelastung in €, Referenzzinssatz


Hier unser Testbericht: Wann, wenn nicht jetzt: Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen will, aber nicht genügend Bares dafür beisammen hat, kann im Moment aus dem Vollen schöpfen. Die Zinsen sind historisch tief, und das macht Kredite verführerisch billig. Das sollte allerdings nicht von der Frage ablenken: Wie viel Kredit kann ich mir tatsächlich leisten, und das über viele Jahre? - Einen Bonitätsrechner finden Sie z.B. hier: Bonitäts-Check.

Eigenmittel und Kreditrate

Mindestens 20 Prozent des Kauf- oder Baupreises sollten in Form von Eigenmitteln zur Verfügung stehen – je mehr, desto besser, denn von der eigenen Liquidität hängt auch ab, wie teuer der Kredit wird. Außerdem sollte die Kreditrate maximal 45 Prozent des Einkommens ausmachen. Das wird von den Banken auch mittels Haushaltsrechnung und Vorlage von Einkommensbelegen überprüft.

Wer sich über diese Faustregeln hinwegsetzt, kann auf lange Sicht ziemlich in die Bredouille kommen – trotz Niedrigzinsen. Was auf den ersten Blick wie ein unschlagbares Angebot aussieht, kann sich zudem im Vergleich mit anderen Darlehen als ziemlicher Klotz am Bein ­erweisen: Noch nie zuvor war der Spielraum zwischen erstbestem Angebot und ausverhandeltem Bestpreisdarlehen so groß.

Kredit-Angebote oft schwer zu vergleichen

Das macht die (Wohnbau-)Kreditsuche etwas komplizierter, als es die vielen Postwurfsendungen und Werbespots erscheinen lassen: Zum einen ist es eine Zeitfrage, mehrere Anbieter abzuklappern, jeweils die persönlichen Daten und Rahmenbedingungen bekanntzugeben und darauf basierend verlässliche Angebote zu erhalten.

Zum anderen lassen sich die Angebote nur schwer vergleichen, sei es wegen unterschiedlicher Laufzeiten, weil die Rückzahlungsmodalitäten unterschiedlich gestaltet sind oder weil einmal mit variabler Verzinsung, einmal mit fixen Zinsen kalkuliert wird.

Effektivzinssatz: nicht immer aussagekräftig

Außerdem ist das so eine Sache mit den ­unverbindlichen Angeboten: Oft genug ­mussten wir in unserem Test feststellen, dass hier mit "besseren" Konditionen gerechnet wird als beim tatsächlichen Abschluss. Aber nicht einmal die verpflichtende Angabe des Effektivzinssatzes für alle Kreditangebote ist ein absolut zuverlässiger Richtwert: Manche Kreditinstitute rechnen die Gebühren für eine Ablebensversicherung mit hinein, andere nicht.

Vergleichen und verhandeln!

Centklauberei? - Promille wirken sich aus!

So manche Details mögen einem im Kredit­anbahnungsgespräch wie Centklauberei vorkommen. Aber die Prozente oder sogar Promille haben es im Lauf der langen Rückzahlungsphase in sich. Je nach der Marge, welche die Kreditinstitute als Gewinnspanne auf den Kredit draufschlagen, kann ein Darlehen um Tausende Euro teurer ausfallen als vergleichbare Angebote (siehe Kapitel "Nicht zu unterschätzen").

Margen wenig transparent

Wie sich diese Marge zusammensetzt, ist von Bank zu Bank verschieden, oft sogar von Kunde zu Kunde. Und so bleibt es für Außenstehende undurchschaubar, warum jemand zu welchen Konditionen ein Darlehen erhält.

Üblicherweise fließen beim sogenannten Kredit-Scoring viele Faktoren ein, etwa Einkommenssituation, Art der Erwerbsarbeit (selbstständig/angestellt, branchenbezogen), Anzahl der Kinder, aber auch bisherige Erfahrungen mit dem Kunden oder sogar die Zahl der Wohnungswechsel. Wünschenswert wäre hier mehr Transparenz, wie man sie zum Beispiel in Deutschland ­findet: Dort gibt es Standardkonditionen, die nach der Belehnung und der Länge der Fixzinsphase gestaffelt sind.

Nebenkosten beachten und verhandeln

Zur Verzinsung eines Kredites kommen noch weitere Kosten: Kontoführungs- und Bear­beitungsgebühren, Ausgaben für das Grundbuchsgesuch, eventuell Ausgaben für Schätzungen oder Bonitätsprüfungen. Verhandelbar sind vor allem Bearbeitungsspesen, die Höhe der Pfandrechtseintragung, bei manchen Instituten auch die Schätzungsgebühren.

Vergleichsplattform sinnvoll

Um da beim Angebotsvergleich überhaupt irgendwie auf einen grünen Zweig zu kommen, kann es sinnvoll sein, so wie bei ­bestimmten Versicherungssparten auf die Unterstützung von Vergleichsplattformen zu setzen. Wir haben uns bei dieser Erhebung auf die Expertise der PlattformCreditnet gestützt, die österreichweit Kreditangebote zur Wohnraumfinanzierung vergleicht. Gefragt waren verschiedenste Angebote für einen Kreditbetrag in Höhe von 250.000 Euro und eine Laufzeit von 25 Jahren bei guter Bonität.

Obwohl creditnet.at selbst kein Kreditgeber ist – das Portal arbeitet allerdings mit einer deutschen Direktbank zusammen –, wurden dessen Angebote in die Tabelle aufge­nommen, weil die Konditionen nur erzielbar sind, wenn man die Finanzierung über die Vergleichsplattform abwickelt.

Bis zu 30.000 Euro Differenz

Die drei ­besten Angebote sind somit gleichzeitig die von ­creditnet.at ermittelten Bestbieter – und der Unterschied zu den teuersten Anbietern in unserer Erhebung hat es in sich: Bis zu 30.000 Euro mehr müssten Kreditnehmer insgesamt zahlen, wenn sie bei einem der Anbieter auf den hinteren Plätzen abgeschlossen hätten. In der Tabelle sind nur die besten fünf bzw. drei einer Belehnungskategorie genannt – aber selbst hier lagen Top- und Flopangebot um bis zu 16.000 Euro auseinander!

Das bedeutet für potenzielle Kreditnehmer: vergleichen, vergleichen, vergleichen – und dann um jeden Zehntelprozentpunkt weniger verhandeln.

Bauspardarlehen als Alternative?

Bauspardarlehen bei ...

Und wie sieht es eigentlich mit einem Bausparkredit aus? Wäre der eine sinnvolle ­Alternative zu den Hypothekarkrediten – vor allem, wenn gerade ein Vertrag abreift? Im Prinzip ja. In der derzeitigen Situation mit extrem niedrigen Zinsen und wenn man davon ausgeht, dass diese noch einige Jahre so bleiben werden, ist aber ein variabel verzinster Wohnbaukredit mit Zinscap güns­tiger (siehe "Zinscaps: Risiko oder Chance?").

...  Niedrigzinsen weniger attraktiv

Die Bausparkassen kämpfen derzeit mit dem Problem der Zinsober- und -untergrenze: 6 Prozent dürfen es in Hochzinszeiten höchstens sein, das untere Limit liegt jetzt bei 2,25 Prozent. Hypothekarkredite sind aber derzeit schon für 1,1 Prozent zu haben. Wird dazu noch eine Obergrenze (ein Zinscap) von zum Beispiel 4,75 % vereinbart, so fährt man mit dem Hypothekarkredit selbst bei stark steigenden Zinsen immer noch deutlich besser als mit dem Bausparer.

Umschuldung von Bauspar- auf Hypothekarkredit

Unter Umständen kann sich zum derzeitigen Stand sogar eine Umschuldung – von einem laufenden Bauspardarlehen auf ein Hypothekardarlehen – lohnen. Um einen ersten Eindruck zu ge­winnen, könnten Sie zum Beispiel die Daten des laufenden Darlehens bei einem spezi­alisierten Vergleichsportal wie Creditnet eingeben.

Professio­nelle Unterstützung nützen

Zeigt sich dabei ein erhebliches Einsparungspotenzial, sollten Sie für weitere Schritte unbedingt auf professio­nelle Unterstützung zurückgreifen, etwa durch ein ­Beratungsgespräch mit einem Experten der Vergleichsplattform oder einem unabhängigen Vermögensberater.

Testtabelle: Fixzins - Eigenmittel 40 %

Testtabelle: Fixzins - Eigenmittel 30 %

Testtabelle: Fixzins - Eigenmittel 20 %

Testtabelle: variabler Zinssatz - Eigenmittel 40 %

Testtabelle: variabler Zinssatz - Eigenmittel 30 %

Testtabelle: variabler Zinssatz - Eigenmittel 20 %

Testtabelle: Variabler Zinssatz - Eigenmittel 10 %

Beispiel: Wie sich 0,5 % Zinsunterschied auswirken

Das folgende Beispiel zeigt, welche Auswirkungen eine um 0,5 Prozent höhere Verzinsung hat:

Kreditbetrag ohne Finanzierungsnebenkosten*)   250.000 €
Kreditlaufzeit 300 Monate
Sollzinssatz 1,1 % 1,6 %
Kreditrate 994,17 € 1.055,24 €
Effektivzinssatz 1,5 % 2,0 %
Gesamtbelastung 298.249,89 €   316.572,57 €
Differenz - +18.322,68 €

*) Bearbeitungsgebühr, Pfandrecht, Kontoführung etc.

Zinscaps: Risiko oder Chance?

Wer einen langfristig günstigen Fixzinssatz ergattert, sollte zuschlagen. In Niedrigzinszeiten sind aber variable Zinssätze meist verlockend niedrig.

Damit sie bei steigendem Zinsniveau nicht allzu sehr ins Kraut schießen, sollten variabel verzinste Kredite mit sogenannten Zinscaps abgesichert werden. Das sind Optionsscheine, mit denen man mit der Bank eine Wette auf steigende Zinsen eingeht.

Ausgleichszahlung wenn der Zinssatz steigt

Anders ausgedrückt handelt es sich um die Vereinbarung einer Zinssatzobergrenze auf Basis eines Referenzzinssatzes (meist des Euribor). Beim Abschluss wird vom Käufer (dem Kreditnehmer) eine einmalige Prämie entrichtet. Dafür ist der Verkäufer (die Bank und somit der ­Kreditgeber) verpflichtet, eine Ausgleichszahlung zu leisten, wenn der Zinssatz über die vereinbarte Obergrenze steigt.

Möglichkeit auf Sondertilgung

Da Zinscaps nur bei variabel verzinsten Krediten eingesetzt werden, bieten sie als Nebeneffekt auch die Chance auf Sondertilgungen, also darauf, den Kredit teils früher oder rascher zurückzuzahlen, was bei einer Fixverzinsung nicht möglich ist.

Kosten aller Art

Die Nebenkosten, die beim Kredit für Kontoführung, Bearbeitung, Schätzungen und so weiter anfallen, sind nicht zu verwechseln mit den sonstigen Kosten, die beim Kauf noch erwachsen:

  • 3,5 % Grunderwerbsteuer,
  • 1,1 % Eigentumseintragungsgebühr,
  • 2,0 % für den Kaufvertrag bzw. die Treuhandabwicklung und
  • allenfalls bis zu 3,6 % Maklerprovision (3 % Provision plus 20 % MwSt.).

Letztere fällt weg, wenn man eine Immobilie ohne Makler kauft. Daher schwanken die gesamten Nebenkosten zwischen 6,6 und 10,2 % des Kaufpreises – diesen Betrag muss man auf jeden Fall noch einkalkulieren, wenn man die Finanzierung einer Immobilie überlegt.

Zusammenfassung

  • Billig wie nie. Wohnraumfinanzierungskredite sind derzeit äußerst günstig zu haben und stechen dank langfristig attraktiver Fixzinssätze oder Zinsabsiche­rungen sogar Bauspardarlehen aus.
  • Verhandeln lohnt. Die Spannbreiten zwischen unverhandeltem Erstangebot und Bestpreiskredit können mehrere Tausend Euro ausmachen. Wer sich auch nur die geringste Zinsenreduktion ausverhandelt, spart über die lange Laufzeit gesehen enorm viel Geld.
  • Nicht ohne Vergleiche. Auf eigene Faust aus mehreren Angeboten das güns­tigste herauszufiltern, ist fast unmöglich. Vergleichsportale helfen, die besten Konditionen zu finden.

Buchtipp: "Schlau finanzieren"

Schlau finanzierenSchicke Wohnung, flottes Auto, größere und kleinere Anschaffungen – nicht für alles reicht das Ersparte aus. Aber welcher Kredit bzw. welche Finanzierung sind dafür geeignet – und welche sollten gemieden werden? Das Buch "Schlau finanzieren" (3. überarbeitete Auflage) gibt praktische Tipps bis hin zu Vorlagen für den effektiven Kostenvergleich und zeigt Sparpotenziale auf.

Aus dem Inhalt:

  • Die gängigsten Finanzierungsformen im Vergleich
  • Die echten Kosten eines Kredits
  • So finden Sie das für Sie beste Angebot
  • Kritische Punkte im Kreditvertrag
  • Tipps und Tricks, die Finanzierungskosten zu senken

128 Seiten, € 14,90 (exkl. Versandkosten)

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