Mietrecht - Sorgenfrei wohnen

31.8.2017

Geld + Recht Miete Makler Rücktrittsrecht

Häufig gestellte Fragen betreffend Makler, verbotene Ablösen, Höhe von Mietzins und Betriebskosten, Ihre Rechte als Mieter, Wohngemeinschaften, Beendigung des Mietverhältnisses.

Ich bin auf Wohnungssuche und erhielt von einem Immobilienmakler ein sogenanntes "Mietanbot". Soll ich das unterschreiben?

Ist mit einem Immobilienmakler ein Besichtigungstermin vereinbart, so wird der Wohnungssuchende in vielen Fällen sofort mit einem Mietanbot konfrontiert. Es handelt sich dabei um eine einseitige verbindliche Vertragserklärung, eine bestimmte Wohnung zu bestimmten Bedingungen zu mieten. Manchmal weist der Makler nicht entsprechend darauf hin, dass dieses Anbot verbindlich ist, sodass der Wohnungssuchende glaubt, es sei lediglich eine unverbindliche Reservierung.

Mit der Unterzeichung des Anbots schließt der Interessent gleichzeitig einen Vermittlungsvertrag samt Provisionsvereinbarung mit dem Makler ab. Durch die Annahme des Mietanbots von Vermieterseite kommt der Mietvertrag zustande. Ein einseitiger Rücktritt ist nicht mehr möglich. Lediglich wer am Tag der Erstbesichtigung ein Mietanbot unterzeichnet, ist durch das Konsumentenschutzgesetz geschützt und kann schriftlich innerhalb einer Woche seinen Rücktritt erklären. Ohne schriftliche Belehrung verlängert sich die Frist auf vier Wochen.

Bei Anmietung unserer Altbauwohnung im Jahr 2004 haben wir neben der Kaution und der Vergebührung auch 10.000 Euro an die Hausverwaltung bezahlt. Die Wohnung war in einem sehr schlechten Zustand und ich habe gehört, dass diese Zahlung eigentlich ungesetzlich war. Was können wir tun?

Zahlungen, die der Mieter leistet, ohne dafür einen Gegenwert zu erhalten, sind unzulässig. Derartige Ablösen fallen unter § 27 MRG und können zurückgefordert werden. § 27 MRG gilt jedoch nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, was bedeutet, dass Mietverträge über Altbauwohnungen sowie Objekte im geförderten Bereich (Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen) unter diese Bestimmung fallen. Es kann sich dabei sowohl um Zahlungen an den Vermieter (so wie in vorliegendem Fall) als auch an einen Vormieter handeln. Eine unzulässige Ablöse können Sie zehn Jahre lang geltend machen. Wichtig ist dabei, die Zahlung des Betrages nachweisen zu können!

Betriebskostennachzahlung, Loggia

Obwohl ich erst seit Februar Mieter einer Altbauwohnung bin, wurde mir im Juni die Betriebskostennachzahlung zugeschickt – mit der Aufforderung, zu bezahlen. Bin ich dafür wirklich zuständig?

Ja. Die gesetzlichen Regelungen betreffend Betriebskosten finden sich in den §§ 21 bis 24 MRG (Mietrechtsgesetz). Dort heißt es unter anderem: „Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der Hauptmieter, so haben die Hauptmieter den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin ab der Abrechnungslegung zu entrichten.“ Also ist derjenige Mieter zur Nachzahlung verpflichtet, der zum Zeitpunkt der Forderung Mieter ist – er wäre demnach auch berechtigt, ein allfälliges Guthaben entgegenzunehmen.

Diese gesetzliche Regelung ist direkt für den Altbau und geförderten Neubau anwendbar. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in seiner Entscheidung vom 20.10.2005, 3 Ob 196/05b diese Bestimmung auch für ein Objekt im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes herangezogen und damit die analoge Anwendbarkeit auch bei Neubauobjekten statuiert.

Zu meiner Mietwohnung gehört auch eine verbaute Loggia. Wird diese bei der Berechnung der Betriebskosten mit einbezogen?

Der Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten eines Mietgegenstandes berechnet sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche des gesamten Hauses. Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen. Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, gehören nicht zur Nutzfläche. Auf eine gewisse Mindesthöhe (Dachschrägen) wird nicht Bezug genommen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Eine Loggia, die an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlichen massiven Begrenzung abgeschlossen wird und nur nach einer Seite hin offen ist, gehört jedoch zur Nutzfläche und wird bei der Aufteilung der Betriebskosten berücksichtigt.

Wohngemeinschaft, Wohnungsrückgabe

Wie oft und unter welchen Voraussetzungen muss ich das Betreten meiner Wohnung durch den Vermieter zulassen?

Laut Mietrechtsgesetz hat der Mieter das Betreten des Wohnung durch den Vermieter oder von ihm beauftragte Personen zu gestatten. Es muss dafür aber wichtige Gründe geben und die Interessen des Mieters sind nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes angemessen zu berücksichtigen.

Zu den wichtigen Gründen gehört eine gewisse Kontrolle durch den Vermieter, soweit sie nicht zur Schikane ausartet. Es handelt sich dabei um Besichtigungen durch Mietinteressenten bei bevorstehendem Ende des Mietverhältnisses sowie die Vorbereitung von Arbeiten, die anstehen. Soweit nicht Gefahr im Verzug ist, muss jedoch mit dem Mieter ein Termin vereinbart werden, und zwar zu üblichen und dem Mieter zumutbaren Tageszeiten. Oft finden sich auch im Mietvertrag Vereinbarungen, wie das Betreten zu handhaben ist.

Wir sind vier Studenten und wollen eine Wohngemeinschaft gründen. Können wir alle vier als Hauptmieter in den Vertrag?

Rechtlich ist dagegen nichts einzuwenden, die Handhabung erweist sich aber in vielen Fällen als unpraktisch. Der Vorteil für den Vermieter liegt darin, dass jeder Mieter für den gesamten Zins haftet; unabhängig davon, was die einzelnen Mieter untereinander vereinbart haben.

Sollte sich jedoch auf Mieterseite ein Wechsel ergeben (was bei Wohngemeinschaften oft der Fall ist), muss für das Ausscheiden des alten und den Eintritt eines neuen Mieters der Vermieter seine Zustimmung erteilen. Denn rechtlich können nur alle Mieter gemeinsam über das Mietverhältnis verfügen – sie könnten also nur gemeinsam kündigen. Jede andere Regelung kann nur im Einvernehmen mit dem Vermieter getroffen werden.

Ich möchte mein Mietverhältnis beenden. In welchem Zustand muss ich die Wohnung zurückgeben?

Sie müssen die Wohnung besenrein und von den eigenen Sachen geräumt übergeben. Es kommt natürlich in erster Linie darauf an, ob Sie mit dem Vermieter besondere Vereinbarungen getroffen haben (z.B. betreffend Küche oder Einbauschränke).

Grundsätzlich ist jener Zustand der Wohnung herzustellen, der bei Anmietung vorgelegen hat, wobei die normale Abnützung durch die Zahlung der Miete gedeckt ist. Ausmalen muss ein Mieter nur, wenn er die Farbe der Wände wesentlich verändert hat: Waren sie bei Anmietung weiß und der Mieter hat die Wände rot oder gar schwarz gestrichen, dann kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter weiß ausmalt.

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