Genossenschaftswohnungen: Geld zurück - ... vom Vermieter

Auf diesen gesetzlichen Ersatzanspruch kann im Voraus nicht verzichtet werden, weshalb eine derartige Klausel im Miet­vertrag unwirksam wäre. Die Rechtsdurchsetzung ist mit Antrag im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren möglich. Ersatzfähig sind nur folgende Arbeiten:

• Leitung: Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Strom- und Gasleitungen, Beheizungsanlagen und sanitären Anlagen in normaler und dem Stand der Technik entsprechender Ausstattung sowie die Erneuerung ­einer bei Beginn des Mietverhältnisses ­vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines Warmwasserboilers
• Boden: gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens (allerdings nicht das Verlegen eines besseren Bodenbelages als bei Anmietung vorhanden)
•  Wohnungszusammenlegung
• Investitionen: andere, gleich wesentliche Verbesserungen (z.B. energiesparende Investitionen), insbesondere solche, die von der öffent­lichen Hand gefördert wurden

Für andere Investitionen sieht das WGG ­keinen Investitionskostenersatz vor. Zah­lungen, die an den Vormieter bei Anmietung für Einrichtungsgegenstände (z.B. Einbau­küche) geleistet wurden, können gegenüber der GBV nicht geltend gemacht werden.

Höhe des Ersatzanspruches

Die Höhe des Ersatzanspruches richtet sich nach den belegbaren Ausgaben, vermindert um eine Abschreibung für jedes seit der ­Investition vergangene Jahr:

• Laufzeit: Bei öffentlich geförderten Verbesserungen richtet sich die Abschreibungshöhe immer nach der Laufzeit der Förderung. Ein geförderter Fünfjahreskredit führt zu zwanzig Prozent jährlicher Abschreibung.
• 10 Prozent: Bei durchgeführten Verbesserungen ohne För­derung, die zu einer der zwei oben erstgenannten Maßnahmenkategorien gehören, beträgt die jährliche Abschreibung zehn Prozent.
•  5 Prozent: Bei allen anderen Arbeiten beträgt die jährliche Abschreibung fünf Prozent.

Wichtig! Der Ersatzanspruch muss der GBV unter Vorlage der Rechnungen zu folgenden Zeitpunkten schriftlich angezeigt werden:

• 14 Tage: Bei einvernehmlicher Auflösung und bei Aufkündigung seitens des Mieters spätes­tens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung oder nach Zustellung der Aufkündigung an die GBV.
• 2 Monate: In allen übrigen Fällen spätestens mit Rückgabe der Wohnung bzw. bei längerer Räumungsfrist binnen zwei Monaten ab Vorliegen des rechtskräftigen Räumungstitels.

Werden diese Fristen versäumt, verliert der Mieter seinen Ersatzanspruch. Aus der schriftlichen Anzeige muss auch hervor­gehen, welchen Betrag der Mieter von der GBV fordert. Entspricht die Form oder der Inhalt der rechtzeitigen Anzeige nicht den gesetzlichen Erfordernissen, wurden z.B. nicht alle Rechnungen vorgelegt, hat die GBV den Mieter zur Verbesserung des Mangels binnen angemessener Frist aufzufordern. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, verliert er den Ersatzanspruch.

Bei Mietende melden

Fällig ist der Investitionskostenersatz bei Mietende und Rückgabe der Wohnung. Ab diesem Zeitpunkt können Sie als Mieter die Auszahlung binnen vierzehntägiger Zahlungsfrist fordern. Die GBV ist nicht berechtigt, den bezahlten Investitionskostenersatz auf den Nachmieter zu überwälzen.

Aufwandersatz nach ABGB

Auch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) enthält eine Bestimmung, die grundsätzlich einen Kostenersatz für Aufwen­dungen des Mieters vorsieht. § 1097 ABGB unterscheidet zwischen „nützlichen“ und „notwendigen“ Aufwendungen eines Mieters. Die Rechtsdurchsetzung hat im streitigen Verfahren zu erfolgen, also mit Klage bei Gericht.

Nützliche Aufwendungen

Tätigt ein Mieter Aufwendungen am Miet­objekt, die für den Vermieter nützlich sind, steht ihm bei Mietende ein Aufwandersatz zu, sofern dies vertraglich nicht ausgeschlossen wurde. Nützlich sind die Aufwendungen nur, wenn sie für die vermietende GBV nach Mietende subjektiv betrachtet einen klaren Vorteil darstellen, z.B. künftig ein höheres Entgelt ermöglichen. Oft wird das allerdings nicht der Fall sein, weil die Entgeltskalkula­tion prinzipiell anhand der ursprünglichen Herstellungskosten zu erfolgen hat.

Rasch geltend machen

Auch sieht nahezu jeder Mietvertrag einer GBV ­zulässigerweise den Ausschluss des Ersatz­anspruchs nach dem ABGB für nützliche Aufwendungen vor. Aufwandersatz für einen nützlichen Aufwand muss man als Mieter bei sonstigem Erlöschen des Anspruchs spätes­tens sechs Monate nach Rückgabe des Mietobjektes gerichtlich geltend machen. Für die Höhe des Ersatzanspruches ist auf den Zeitwert der Investition bei Mietende abzustellen.

Notwendige Aufwendungen

Sie liegen dann vor, wenn ein Mieter im ­Notfall (z.B. Brand) sinnvolle Maßnahmen zur Schadensbegrenzung setzt oder einen Aufwand getätigt hat, zu dem nach Gesetz oder Vertrag eigentlich die vermietende GBV verpflichtet gewesen wäre. Der Ersatzanspruch für notwendige Aufwendungen kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, weshalb diesem Ersatzanspruch in der Praxis größere Bedeutung zukommt.

Genossenschaft vom Schaden verständigen

Abgesehen vom Notfall müssen Sie bei anderen Arbeiten zunächst die GBV vom Schaden verständigen und sie zur Behebung innerhalb angemessener Frist auffordern. Nur wenn die GBV die notwendigen Arbeiten nicht durchführen lässt, können Sie selbst die Arbeiten als „Geschäftsführer ohne Auftrag“ durchführen lassen. Dafür steht Ihnen dann ein ­Aufwandersatz zu.

Aufwandsersatz

Aufwandersatz für einen notwendigen ­Aufwand können Sie als Mieter sofort, bei noch aufrechtem Mietverhältnis, fordern. Sie müssen ihn aber bei sonstigem Erlöschen des Anspruchs spätestens sechs Monate nach Rückgabe des Mietobjektes gerichtlich geltend machen. Die Höhe des Ersatzanspruches richtet sich grundsätzlich nach der gesamten Höhe des notwendigen Aufwandes.

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