Eigentumswohnungen - Was bringt das neue Gesetz?

Pflichten des Hausverwalters

• Entgegen der Meinung vieler Wohnungseigentümer gab es bis jetzt keine gesetzliche Regelung zur Abhaltung einer Hausversammlung. Nun muss der Verwalter alle zwei Jahre eine einberufen. Darüber hinaus können mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, vom Verwalter aus wichtigen Gründen schriftlich eine Versammlung verlangen.
• Wenn der Verwalter ein Rechtsgeschäft mit einer Person beabsichtigt, mit der er ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis hat, muss er die Eigentümer auf dieses Naheverhältnis hinweisen.
• Der Verwalter hat für den Zahlungsverkehr der Eigentümergemeinschaft ein gesondertes, auf die Gemeinschaft lautendes Konto einzurichten.
• Ein völliges Novum ist die Möglichkeit, neben allfälligen Schadenersatzansprüchen das Honorar des Verwalters (über eine Zivilrechtsklage) kürzen zu lassen, wenn dieser seine Pflichten grob verletzt.

Kündigung des Hausverwalters

Früher konnte ein Verwalter mit unbefristetem Vertrag jederzeit mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden, dies wurde nun auf Kündigung zum Ende der Abrechnungsperiode (üblicherweise das Kalenderjahr) beschränkt. Hingegen konnte man einen Verwalter, der auf bestimmte Zeit bestellt war, meistens fünf Jahre, vor Ablauf dieser fünf Jahre nicht loswerden (außer bei groben Pflichtverstößen). Diese Frist wurde nun auf drei Jahre gekürzt.

Hausvertrauensmann wird legal

Der – oft ungeliebte – „Hausvertrauensmann“ hat eine gesetzliche Regelung bekommen. Die Eigentümergemeinschaft kann einen Eigentümervertreter bestellen, der sie gegenüber dem Verwalter vertritt. Anlassfälle sind vor allem Interessenskollisionen, wie eine Auseinandersetzung des Verwalters mit den Eigentümern. Die Funktion des Eigentümervertreters endet spätestens zwei Jahre nach seiner Bestellung, er kann aber wiederbestellt werden. Der Eigentümervertreter hat die Weisungen der Mehrheit der Eigentümer zu befolgen. Er ist auch berechtigt, einen berufsmäßigen Parteienvertreter (Anwalt) zu beauftragen.

Details zur Eigentümerversammlung

Auch die Hausversammlung ist nun geregelt. Sie ist alle zwei Jahre abzuhalten, außer zwei Drittel der Eigentümer beschließen etwas anderes. Der Zeitpunkt der Versammlung ist so zu wählen, dass möglichst viele Eigentümer teilnehmen können (also nicht in der Haupturlaubszeit). Über Termin und Tagesordnung müssen die Eigentümer mindestens zwei Wochen zuvor schriftlich informiert werden. Auch über die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse ist jeder Eigentümer schriftlich zu informieren.

Neu ist auch, dass die Wohnungseigentümer eine Gemeinschaftsordnung beschließen können. Dies ist nur einstimmig und schriftlich möglich, und die Vereinbarung darf auch nicht zwingenden Grundsätzen des Gesetzes widersprechen.

Wer zahlt die Betriebskosten?

Für eine oft gestellte Frage gab es bisher mangels Regelung keine Antwort: Wer kommt für Nachzahlungen der Betriebskosten bei einem Wechsel des Wohnungseigentümers auf? Nun ist klargestellt, dass derjenige zur Nachzahlung verpflichtet ist, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung Wohnungseigentümer ist (also der neue Eigentümer). Natürlich kommt er umgekehrt in den Genuss eines allfälligen Guthabens.