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Treuhandschaften - Sicher ist sicher

Eigentumswohnung oder ­Einfamilienhaus sind für die meisten Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens. Umso wichtiger ist es daher, Risiken möglichst zu minimieren.

Beim Kauf von Haus oder Wohnung ist viel Geld im Spiel. Geht etwas schief, kann das die Existenz ruinieren. Die Abwicklung von Immobiliengeschäften sollte man daher den dazu berufenen Profis überlassen. Rechts­anwälte oder Notare errichten die Verträge, stehen aber auch als Treuhänder zur Ver­fügung, wenn es um die Abwicklung von ­Zahlungen geht.

Ziel einer Treuhandschaft ist, dass das Geld zunächst an den Treuhänder bezahlt wird und erst nach Erfüllung aller vertraglichen Bedingungen – etwa erst nach Eintragung des Käufers im Grundbuch und Lastenfreistellung – an den Verkäufer fließt. Auch wenn eine Bank mitfinanziert, wird sie auf einen Treuhänder bestehen.

Treuhandbuch, Treuhandregister

Nun gab es in der Vergangenheit leider Fälle, dass Rechtsanwälte oder Notare ihre Treuhänderstellung missbraucht und erlegte Gelder veruntreut haben. Beide Berufsstände haben daher Sicherungssysteme eingerichtet, die dem vorbeugen sollen. Rechtsanwälte sind verpflichtet, Treuhandschaften über das jeweilige Treuhandbuch ihrer Landeskammer abzuführen; Notare müssen solche Geschäfte im Treuhandregister des österreichischen ­Notariats eintragen.

Beide Sicherungsmittel versprechen eine ­externe Kontrolle der Abwicklung von Treuhandschaften. In beiden Fällen kommen diese Sicherungsmittel aber nur zum Einsatz, wenn der Rechtsanwalt oder Notar das Geschäft überhaupt in das jeweilige System einmeldet. Daher muss man bereits bei der Vertrags­erstellung darauf dringen, dass das jeweilige Sicherungsmittel anzuwenden ist, und auf Vorlage der entsprechenden Formulare bestehen.

Auszahlungsanweisungen prüfen

Die darin angegebenen Auszahlungs­anweisungen – also die Zahlungsempfänger und deren Kontodaten – sollte man jedenfalls detailliert prüfen. Geld sollte man erst dann überweisen, wenn man von der jeweiligen Kammer die Mitteilung bekommt, dass die Treuhandschaft entsprechend registriert ist. In Zweifelsfällen kann man dort auch jederzeit nachfragen.

Keine absolute Sicherheit

Keine absolute Sicherheit

Kein System kann hundertprozentige Sicherheit versprechen. Immer wieder finden sich bei entsprechender krimineller Energie Mittel und Wege, die Systeme auszutricksen. Die Abwicklung über Treuhandregister oder ­Treuhandbuch ist dennoch wichtig. Nur so bekommt man nämlich einen Schaden aus einer Veruntreuung durch Rechtsanwalt oder Notar zumindest teilweise ersetzt. Immobilienkäufer sollten daher von Anfang an darauf bestehen.

Berufshaftpflicht- und Vertrauensschadensversicherung

Advokaten und Notare müssen auch selbst eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Diese Versicherungen zahlen jedoch nicht, wenn der Versicherte vorsätzlich schädigt. Die Rechtsanwalts­kammern haben daher für alle Kammermitglieder zusätzlich eine Vertrauensschadensversicherung abgeschlossen, die auch bei Veruntreuungen zahlen soll, allerdings mit schmerzlichen Höchstgrenzen: So werden pro Fall nicht mehr als 8 Millionen Euro bezahlt und pro Jahr für alle anstehenden Fälle lediglich 16 Millionen. Da kann es leicht passieren, dass man nur Teile seines Schadens ersetzt bekommt.

Kein direkter Anspruch möglich

Auch kann man selbst keinen direkten Anspruch an die Ver­sicherung stellen. Die Abwicklung erfolgt über die Rechtsanwaltskammer. Beide Berufsgruppen unterhalten zudem Fonds, aus denen in Härtefällen ebenfalls Gelder zugeschossen werden können. Doch auch hier können größere Schadensfälle die vorhan­denen Gelder erschöpfen.

Selbst wenn die Sicherungssysteme keine ­absolute Sicherheit bieten können, sind Treuhandbuch und Treuhandregister doch ein ­enormer Fortschritt. Auf diese Sicherheit sollte man im Zusammenhang mit Kaufverträgen über Wohnungen oder Häuser keinesfalls ­verzichten.

So gehen Sie sicher

  • Profis. Kaufverträge über Wohnungen oder Häuser nur vom Rechtsanwalt oder Notar.
  • Gegencheck. Besteht Ihr Vertragspartner auf Vertragserrichtung durch "seinen" Anwalt, dann eigene Interessen durch eigenen Rechtsanwalt wahrnehmen lassen.
  • Treuhänder. Zahlungsflüsse über Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder.
  • Kontrolle. Wurde die Treuhandschaft vom Rechtsanwalt oder Notar ordnungsgemäß ans jeweilige Sicherungssystem gemeldet?
  • Datenprüfung. In der Zahlungsanweisung Empfängerdaten und genaue Bedingungen für die Auszahlung kontrollieren.
  • Restrisiko. Geht trotz Sicherungseinrichtung etwas schief, kann man wenigstens einen Teil des Schadens über die jeweilige Kammer ersetzt bekommen.

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Doppelte Anwaltskosten vermeiden

Es ist nicht nötig, dass ein Käufer ebenfalls einen Anwalt einschaltet, wenn der Abgeber auf der Vertragserrichtung durch „seinen“ Anwalt besteht. Das wäre ja die doppelte Kostenbelastung für den Konsumenten. Besteht der Abgeber auf seinem Anwalt oder heißt es verschämt, die Vertragserrichtung sei „anwaltsgebunden“, nun dann möge er ihn eben auch selbst bezahlen! Die Überwälzung der Kosten auf den Käufer wäre hier sachlich nicht gerechtfertigt.

Aufpassen muss man, dass man nicht schon im Anbot, das einem der Makler unter die Nase hält, den Vertragserrichter des Abgebers akzeptiert. Falls dies drinnen steht, einfach durchstreichen.

Dr. Benedikt Wallner
Wien
(aus KONSUMENT 3/2012)

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