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Immobilien zur Eigennutzung - Geldanlage in der Krise

Immobilien sind Sachwerte. Sie bieten ein gewisses Maß an Wertbeständigkeit und Inflationsschutz.

Beurteilung

Sicherheit hoch bis sehr hoch
Renditechancen hoch
Kosten moderat
Liquidität niedrig
Komplexität, Handhabung, Bequemlichkeit mittel
Mindestveranlagung 1/3 des Kaufpreises
Anteil am Portfolio -

Immobilien vermitteln, insbesondere in Krisenzeiten, ein Gefühl der Sicherheit, weil zumindest das Dach über dem Kopf gewährleistet ist und man nicht vom guten Willen eines Vermieters abhängt. Dafür fallen aber vielleicht über Jahrzehnte Kreditzahlungen an. Außerdem entspricht es nicht jedermanns Lebensbedürfnissen und -umständen, sich mit einer Immobilie an einen Ort zu binden; ganz abgesehen davon, dass sich Lebensumstände rasch ändern können. Hier bietet Immobilieneigentum wenig Flexibilität.

Langfristiger Werterhalt

Vom Anlage- und Kostenstandpunkt her schneidet man mit dem Kauf einer Immobilie, die man selbst zum Wohnen nutzt, langfristig besser ab als mit Miete, weil man sich dadurch eine Wertanlage schafft, die auch Kindern und Enkelkindern noch zugute kommen kann. Außerdem sind die Fixkosten im Alter niedriger, sofern man sich als Eigentümer regelmäßig um eine entsprechende Instandhaltung und Sanierung gekümmert hat. Wichtig ist in jedem Fall, dass die Finanzierung des Immobilienerwerbs spätestens zum Pensionsantritt abgeschlossen ist. Eine völlig andere Sache ist der Erwerb einer oder mehrerer Immobilien, um sie zu vermieten. In diesem Fall ist mit einem deutlich höheren Aufwand und auch mit verschiedenen Risiken zu rechnen.

Sicherheit

Grund und Boden war und ist eine der besten Investitionen; vor allem, wenn man sie zur eigenen Nutzung erwirbt. Nachteilig aus dem Blickwinkel des Wiederverkaufs sind allerdings eine insgesamt schlechte Lage (schlechte Verkehrsanbindung, laute, gefährliche Wohngegend oder Ähnliches), aber auch zu große oder zu eigenwillig geplante Objekte. Hier kann es unter Umständen passieren, dass der Verkaufspreis nicht dem entspricht, was man hineingesteckt hat.

Höher ist das Risiko eine Kapitalausfalls bei Immobilien zur Vermietung: Zum einen kann es zu Leerständen oder zu Problemen mit Mietnomaden kommen, die den kalkulierten regelmäßigen Mietertrag gefährden. Zum anderen besteht wenig Risikostreuung, da in einer Immobilie viel Kapital unflexibel gebunden ist. Muss man ein Wohn- oder Hauseigentum wegen finanzieller Notlage rasch verkaufen, ist das oft nur mit Verlusten möglich.

Rendite, Kosten, Handhabung

Vorsorgewohnungen und Vermietung

Vorsorgewohnungen werden vor allem aus zwei Gründen erworben: um sie später einmal selbst zu beziehen oder um damit in einen bleibenden Wert zu investieren, aus dem sich laufende Mieteinnahmen lukrieren lassen.

Die Wohnung wird über ein Unternehmen gekauft, das für den Bau verantwortlich ist und meist auch Vermietung und Verwaltung der Immobilie übernimmt. Als Anleger finanziert man den Kauf gewissermaßen durch die Mieteinnahmen. Damit das Anlageobjekt seinen Wert behält und entsprechende Renditen abwirft, muss man sich vor der Auswahl über den Immobilienmarkt kundig machen. Schließlich hängt der zu erwartende Ertrag sehr stark von Lage, Größe, Ausstattung und regionaler Nachfrage ab.

Nur in Neubauten investieren

Außerdem sollte man ausschließlich in Neubauten investieren. Nur so lassen sich marktübliche Mieten erzielen. Neben der üblichen Variante, wo man als Anleger das Vermietungsrisiko zur Gänze trägt (kein Mieter = kein Ertrag), gibt es auch Vorsorgewohnungen mit Garantiemiete: Wenn die Wohnung leer steht, erhält man trotzdem Mietzahlungen. Allerdings liegen die Mieten um bis zu 25 % unter dem prognostizierten Mietpreis. Das wird dann bitter, wenn die Nachfrage anzieht, die Wohnung zu einem deutlich höheren Preis vermietet ist und man trotzdem nur die Garantiemiete erhält. Vor allem bei Objekten in Top-Lagen rechnet sich die garantierte Miete eher nicht. Ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten kann lukrativ, aber auch sehr mühsam und zeitaufwendig sein.

Lage, Ausstattung, Nachfrage

So wie bei Vorsorgewohnungen hängt der Ertrag sehr stark von Lage, Ausstattung und regionaler Nachfrage ab. Zusätzlich muss man sich hier selbst um Mieter, Mietverträge, das Eintreiben der Miete und die Instandhaltung kümmern. Zu beachten ist auch, dass Mieteinnahmen steuerliche Einkünfte darstellen, die man gegenüber der Finanz deklarieren muss. Das erfordert viel Engagement und ist nur für Anleger zu empfehlen, die sich für den Immobilienmarkt interessieren und mit den rechtlichen und steuerlichen Aspekten der Vermietung vertraut sind.

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