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Eigentumswohnung schenken oder vererben - Besitz mit Hürden

Das Schenken oder Vererben von Eigentumswohnungen unterliegt gesetzlichen Sonderbestimungen, die kaum jemand kennt. Vor allem bei einer Eigentumspartnerschaft oder mehr als zwei Erben wird es kompliziert.

Mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002 wurde das Ehegattenwohnungseigentum von der Eigentümerpartnerschaft abgelöst. Nun ist es möglich, dass zwei Menschen (natürliche Personen) ohne weitere Voraussetzung eine Eigentumswohnung im Hälfteeigentum erwerben können.

Durch das gemeinsame Eigentum an einer Wohnung bzw. auch einem anderen Objekt im Wohnungseigentum (Kfz-Stellplatz oder Garagenplatz, Geschäftslokal) sind die Anteile der Partner verbunden. Über das Objekt kann also nur gemeinsam verfügt werden. Jede vertragliche Weitergabe eines Hälfteanteils ist an die Zustimmung des Eigentumspartners gebunden.

Aufhebungsklage

Will nun ein Partner die Eigentumswohnung verkaufen, der andere aber nicht, muss derjenige, der verkaufen will, auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft klagen. Diese Klage führt zur gerichtlichen Versteigerung und Aufteilung des Erlöses zwischen den Eigentumspartnern. Auf diese Aufhebungsklage kann zwischen den Eigentumspartnern schriftlich im Vorhinein immer auf drei Jahre verzichtet werden. ( Ändert einer der Partner seine Meinung, muss er warten, bis die Frist abgelaufen ist.) Diese Vereinbarung kann beliebig oft wiederholt werden. Nur bei triftigen Gründen – z.B. hohes Alter – erlaubt das Gesetz auch Vereinbarungen mit einem längeren, allenfalls auch einem unbefristeten Verzicht auf die Aufhebungsklage.

Klage ausgeschlossen

Leben die beiden Eigentümer in aufrechter Ehe bzw. einer eingetragenen Partnerschaft, ist eine Klage auf Aufhebung der Eigentumspartnerschaft gesetzlich unzulässig, wenn zumindest einer der beiden ein dringendes Wohnbedürfnis hat. Ebenso ist die Klage ausgeschlossen, solange ein minderjähriger Eigentumspartner die Wohnung braucht.

Verlassenschaft

Stirbt einer der Eigentumspartner, fällt sein Anteil vom Gesetz her dem anderen direkt zu. Der überlebende Partner schuldet dann den halben Verkehrswert, also den halben Schätzwert der Eigentumswohnung, der Verlassenschaft bzw. den Erben. Diese Zahlungspflicht des überlebenden Eigentumspartners entfällt nur dann, wenn der Verstorbene seinen Wohnungsanteil dem Partner durch ein gültiges Testament vererbt oder eine Schenkung auf den Todesfall vorliegt.

Zahlungspflicht oder Zahlungserleichterung

Zahlungspflicht

Muss der Partner zahlen, kann die Höhe des Wertersatzes gemeinsam mit den Erben dann frei bestimmt werden, wenn im Zuge der Verlassenschaftsabhandlung keine Schätzung zum Verkehrswert der Wohnung vorgenommen werden muss. Auf den gesetzlichen Übergang des Hälfteanteils kann der überlebende Partner innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht bestimmten Frist auch verzichten. In diesem Fall trifft er gemeinsam mit den Erben eine andere Vereinbarung. Kommt keine Einigung mit den Erben zustande, hat das Verlassenschaftsgericht bei Verzicht des überlebenden Eigentumspartners die Wohnung zu versteigern und den Erlös zwischen ihm und den Erben aufzuteilen.

Dringendes Wohnbedürfnis

Wenn der überlebende Eigentumspartner aber der einzige Verwandte mit Anspruch auf einen Pflichtteil ist und die Wohnung seinem dringenden Wohnbedürfnis dient, entfällt seine Zahlungspflicht an die testamentarischen Erben. Gibt es weitere Pflichtteilsberechtigte, muss der überlebende Eigentumspartner ein Viertel des Verkehrswerts der Wohnung an die Verlassenschaft zahlen.

Schulden, Zahlungserleichterungen

Ebenso geht maximal ein Viertel des Wohnungswerts an die Verlassenschaft, wenn der Verstorbene Schulden hinterlassen hat. Ist das Geld knapp, kann das Verlassenschaftsgericht Zahlungserleichterungen bewilligen. Eine Verlängerung der Zahlungsfrist ist bis höchstens fünf Jahre möglich, bei angemessener Verzinsung.

Erbrecht bei Alleineigentum

Erbrecht bei Alleineigentum

Hat eine Wohnung nur einen Eigentümer und erben nach seinem Tod mehr als zwei natürliche Personen oder aber zwei Personen zu unterschiedlichen Teilen, müssen sich die Erben einigen. Kommt keine Übereinkunft zustande, die den Bestimmungen des WEG entspricht, muss das Verlassenschaftsgericht das Objekt versteigern. Nur wenn eine Regelung zustande kommt, welcher Erbe Alleineigentümer wird bzw. welche zwei Erben das Wohnungseigentumsobjekt zur Hälfte – allenfalls gegen Ausgleichzahlungen an die übrigen Erben – übernehmen, kann die Verwertung der Wohnung durch das Verlassenschaftsgericht verhindert werden.

Eigentumsobjekt gemeinsam bewirtschaften

Alternativ können die Erben auch eine Vereinbarung treffen, das Eigentumsobjekt künftig in Form einer im Firmenbuch eingetragenen Gesellschaft gemeinsam zu bewirtschaften. In diesem Fall müssen die Erben eine Personengesellschaft gründen, in welcher die Gesellschaftsanteile entsprechend ihren Erbquoten gehalten werden. Dieser Personengesellschaft der Erben kann durch das Verlassenschaftsgericht dann das Alleineigentum am Eigentumsobjekt übertragen werden.

Achtung: Diese Konstruktion ist lediglich bei Alleineigentum möglich. Fällt nur ein Hälfteanteil aufgrund des Verzichts des Eigentumspartners in die Verlassenschaft, kann keine Erben-Personengesellschaft den Hälfteanteil erwerben! Dies schließt das Gesetz aus.

Auszahlen oder vorsorgen

Auszahlen oder vorsorgen

In der Praxis bedeuten diese komplizierten Regelungen: Wenn eine Eigentumswohnung an Kinder weitergegeben werden soll, dann kann das nur an zwei Kinder mit je einer Hälfte erfolgen. Gibt es mehr Kinder, müssen andere Lösungen gesucht werden. Entweder ist anderes Vermögen vorhanden, mit dem für die weiteren Kinder ein Ausgleich im Schenkungsweg oder über ein Testament gefunden werden kann. Oder die Kinder, die die Wohnung zu je einer Hälfte übernehmen, müssen die anderen Geschwister auszahlen.

Hälfteeigentum der Eltern

Bei Hälfteeigentum der Eltern an einer Eigentumswohnung kann testamentarisch auch verfügt werden, dass der überlebende Partner keine Zahlung für den Hälfteanteil des verstorbenen Partners an die Verlassenschaft bzw. die Erben leisten muss. Diese letztwillige Verfügung könnte ergänzt werden, wonach eine Zahlung auf Lebzeiten des überlebenden Partners gestundet wird. Damit kann verhindert werden, dass bei Wiederverehelichung des überlebenden Elternteils das Erbrecht der Kinder bezüglich des Anteils des vorverstorbenen Elternteils geschmälert wird.

Tipps von Juliane Gaismayer

Mag. Ingrid Juliane Gaismayer LL.M. von der Wiener Kanzlei Riedl Rechtsanwälte ist Expertin für Erbrecht sowie Liegenschaftsrecht mit Miet-und Wohnrecht.

Zu ihren Tätigkeitschwerpunkten zählen außerdem Bau- und Bauvertragsrecht mit Vergaberecht, IT-Recht und IT-Vergaberecht sowie Ehe- und Familienrecht.

Ingrid Juliane Gaismayer 

Auszahlungspflicht erlassen?

Möchten Sie mit Ihrem Partner eine Eigentumswohnung kaufen, denken Sie daran: Stirbt einer von Ihnen, fällt der Wohnungsanteil des Verstorbenen automatisch dem überlebenden Eigentumspartner zu. Der muss dann allerdings auch die Erben auszahlen. Wollen Sie das nicht, müssen Sie vertragliche Vereinbarungen treffen. So können Sie bestimmen, ob ein Erbe Ihren Hälfteanteil erhalten soll. Oder Sie errichten eine testamentarische Verfügung darüber, ob eine Ausgleichszahlungspflicht vermindert oder überhaupt erlassen werden soll.

Teilungsklage

Wenn Sie zu zweit eine Wohnung erben, können Sie Ihren Vermögenswert nicht einfach als Hälfteanteil ohne Zustimmung des anderen weitergeben. Das gilt auch, wenn die Wohnung vermietet ist. Wollen Sie Ihren Anteil trotzdem veräußern, geht das nur über eine Teilungsklage. Deren Ziel ist aber nicht die Zustimmung des anderen zum Verkauf Ihres Hälfteanteils, sondern die Versteigerung der Wohnung mit anschließender Aufteilung des erzielten Erlöses, falls auch im Prozess zwischen Ihnen und dem zweiten Eigentümer keine andere Vergleichslösung gefunden werden kann.

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