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Bauspardarlehen im Test - Günstiger Schotter

  • Bausparkredite günstig wie nie
  • Hypothekdarlehen deutlich darüber
  • Zinslimit beim Bausparkredit begrenzt Risiko

Wer sich derzeit an ein Bauprojekt heranwagt, hat nicht die schlechteste Zeit dafür gewählt: Viele Anbieter sitzen auf vollen Lagern und kommen möglichen Kunden gern mit dem Preis entgegen. Bund, Länder und Gemeinden unterstützen Wohnraumerrichter und -sanierer mit diversen Förderungen, etwa für Energiesparmaßnahmen, und auch die Finanzierung ist so günstig zu haben wie noch nie.

In die Zukunft denken

Trotzdem gilt: Nicht das Erstbeste nehmen, das sich anbietet. Gerade bei der Schaffung von Wohnraum muss weit in die Zukunft gedacht werden – bei der Raumaufteilung und den Installationen ebenso wie bei der Finanzierung. Hypothekardarlehen laufen oft 20 Jahre oder mehr und können, wenn sie nicht vorausschauend ausgewählt und abgeschlossen wurden, wie ein Mühlstein um den Hals hängen. Nicht nur in der „ heißen Phase“ des Baus, sondern auch in den langen Jahren danach zählt dann oft jeder Euro.

Fremdwährungskredite haben ausgedient 

Bauspar- oder Hypothekardarlehen? Fremdwährungskredite als scheinbar günstigere Alternative für Häuslbauer haben ausgedient: Seit rund einem Jahr werden diese hierzulande nicht mehr angeboten, weil Finanzmarktaufsicht und Oesterreichische Nationalbank vor allem das Wechselkurs- und Zinsrisiko für Otto Normalverbraucher als zu hoch erach- teten.

Sofortfinanzierung

Sofortfinanzierung 

Bleiben zur Bau- oder Renovierungsfinanzierung Darlehen der Bausparkassen oder „normale“ Hypothekarkredite von Banken. Fein ist natürlich, wenn ein bereits fertig angesparter Bausparvertrag zur Verfügung steht. In der Praxis ist aber eher das Gegenteil der Fall: Zuerst kommt die Idee von neuen vier Wänden und dann die Frage nach der Finanzierung. Da hilft meist nur eine so genannte Sofortfinanzierung mit einem Zwischendarlehen (siehe Kasten „Was genau ist ein Zwischendarlehen?“), und eben das haben wir uns von den vier Bausparkassen offiziell und mit anonymer Anfrage anbieten lassen.

Drei Großbanken um Angebote ersucht 

Gleichzeitig haben wir drei Großbanken mit den gleichen Voraussetzungen (35-Jähriger hätte gern auf 20 Jahre einen Wohnbaukredit über 100.000 Euro) um Angebote ersucht. Die Antworten der Bausparkassen ließen nicht lange auf sich warten – und erfreulicherweise deckten sich die anonym eingeholten Angaben mit den offiziellen Angeboten. Auch ein Vergleich von Anbieter zu Anbieter wies nur geringe Unterschiede auf: Die Gesamtbelastung, in der alle anfallenden Kosten wie Bereitstellungs- bzw. Bearbeitungsgebühr, Kontoführungsgebühr und Verwaltungskostenbeitrag, aber auch alle Posten rund um die Grundbuchseintragung und Beglaubigungskosten enthalten sind, lag zwischen 140.500 und 141.700 Euro. Einzig bei Wüstenrot kann noch eine Ablebensversicherung dazu kommen, die in unserem Beispielfall zwischen 70 und 200 Euro jährlich ausmachen würde.

Banken nehmen Kunden genau unter die Lupe

Bei den Hypothekardarlehen der Banken lagen die Gesamtkosten zwischen 150.000 und 155.000 Euro, mithin um gut 10.000 Euro höher als bei den Bausparkrediten. Außerdem gab es stärkere Unterschiede zwischen den Anbietern. Der Grund dafür dürfte sein, dass sich die Banken ihre Kreditkunden hinsichtlich Bonität (regelmäßiges Einkommen, Gehaltshöhe, zusätzliche Werte wie Sparbücher, Wertpapiere oder Ähnliches) genauer ansehen.

 

Unterschiedliche Zinsanpassung

Unterschiedliche Zinsanpassung

Bei den Hypothekarkrediten bewahrheitet sich also wieder einmal der Volksmund: Wo Tauben sind, fliegen Tauben zu. Wer ein höheres Einkommen und mehr Sicherheiten vorzuweisen hat, kriegt günstigere Konditionen. Beim Bauspardarlehen sind die Konditionen für alle gleich; nur bei den zusätzlichen Sicherheiten, wie Ablebensversicherungen, kann es je nach Bonität des Kunden zu leichten Unterschieden kommen.

Unterschied zwischen Bauspar- und Bankendarlehen

Ein weiterer Unterschied zwischen Bauspar- und Bankendarlehen: Die Bausparkassen passen die Zinsen einmal jährlich an die Marktentwicklung an, die Banken häufig quartalsweise. Das hat bei sinkenden Zinsen für Bankkreditnehmer den Vorteil, dass Zinssenkungen rascher an sie weitergegeben werden. Bei steigenden Zinsen, wie sie jetzt eher zu erwarten sind, liegen die Bausparkunden im Vorteil, weil ihre Zinsen für ein Jahr „eingefroren“ sind.

Steigende Zinsen – höhere Raten

A propos Zinsniveau: Es ist davon auszugehen, dass dieses in den nächsten Jahren nicht auf dem niedrigen Stand von heute bleiben wird; Experten rechnen sogar mit relativ starken Zinsanstiegen in den nächsten Jahren. Die Kostenlast wird also mit ziemlicher Sicherheit höher sein als die in unserem Test errechnete Gesamtbelastung. Ein Beispiel zur Illustration: Sollten die Zinsen im nächsten oder übernächsten Jahr um etwa 1,5 Prozentpunkte ansteigen, lägen die für die Bauspardarlehen errechneten Gesamtkosten von derzeit rund 141.000 Euro bereits bei ca. 155.000 Euro und die Gesamtzinssätze im Bereich von fast 5 Prozent (bei Hypothekarkrediten entsprechend höher).

Laufzeit verlängert 

Dadurch würde und wird die monatliche Ratenzahlung kräftig anwachsen oder die Laufzeit würde sich dementsprechend verlängern. Um eine Vorstellung davon zu haben, was einen im schlimmsten Fall er wartet, sollte daher – wie bei Wüstenrot und ABV bereits gehandhabt – bei jedem Angebot ganz automatisch auch der mit sechs Prozent begrenzte höchstmögliche Zinssatz und die sich daraus ergebende monatliche Rate errechnet werden.

Vergleichen senkt die Bonität

Für Kreditinteressierte interessant dürfte auch die Tatsache sein, dass sie ihre Bonität allein schon durch eine simple Anfrage bei einem Bankinstitut verschlechtern: Wer sich unter Angabe seiner Daten und Fakten (und anders ergibt es ja keinen Sinn) ein Angebot erstellen lässt, wird in ein bankenübergreifendes Register aufgenommen. Geht er zur Konkurrenz, um sich dort ein Vergleichsangebot erstellen zu lassen, weiß diese unter Umständen sofort, dass er schon woanders angefragt hat.

Bonität und Konditionen verschlechtern sich 

Allein diese Tatsache führt nach Informationen der Banken dazu, dass sich seine Bonität und somit auch die Konditionen etwas verschlechtern – ungeachtet dessen, ob er vom ersten Institut abgelehnt wurde oder nicht. Vergleiche zwischen den verschiedenen Anbietern werden somit unmöglich. Immerhin gibt es bei der Wohnraumfinanzierung ja eine Alternative!

Tabelle: Bauspardarlehen

Zusammenfassung

Bauspardarlehen: Kompetent mit "Konsument"
  • Zinstiefstand. Drei der vier Bausparkassen haben mit 3% das unterste Limit bei den Kreditzinsen erreicht. Mit Gesamtzinssätzen von 3,7 bis 3,8 Prozent bieten alle billiges Bau- und Renovierungsgeld an.
  • Limit nach oben hin. Die Zinsobergrenze von Bausparkrediten liegt bei 6 Prozent. Das verhindert bei dem zu erwartenden Anstieg der Zinsen explodierende Kreditrückzahlungen.
  • Keine Konkurrenz. Hypothekarkredite lagen mit 4,6 bis 4,9 Prozent deutlich höher und sind vor allem bei geringer Bonität keine Alternative.
  • Verdächtige Vergleiche. Wer bei Banken mehr als ein Angebot einholt, verschlechtert damit unter Umständen seine Bonität.

Zwischendarlehen

Was genau ist ein Zwischendarlehen?

Im klassischen Fall wird ein Bauspardarlehen nach einer Mindestwartezeit von 18 bis 21 Monaten zuteilungsreif, es kann dann also ausgezahlt werden. Doch viele haben’s eilig und wollen mit der Verwirklichung ihrer Wohnträume nicht so lange warten. Die Mindestwartezeit wird daher mit einer so genannten Zwischenfinanzierung durch die Bausparkassen überbrückt, bis nach Ablauf der Wartezeit das Bauspardarlehen zu laufen beginnt. Während das eigentliche Darlehen üblicherweise variabel verzinst ist, mit einer Zinsobergrenze von sechs Prozent, wird die Zwischenfinanzierung meistens mit einem Fixzinssatz angeboten.

Bildung und Pflege

Bauspardarlehen für Bildung und Pflege

Seit vier Jahren lassen sich mit einem Bauspardarlehen auch Aus- und Weiterbildung sowie Pflegeaufwendungen finanzieren. Ohne Eintragung ins Grundbuch sind maximal 22.000 Euro, mit Eintragung bis zu 150.000 Euro Darlehenssumme pro Person möglich. Die Laufzeiten reichen von 15 bis 30 Jahren.

  • Voraussetzung für ein Bildungsdarlehen: Es muss sich um eine berufliche Aus- oder Weiterbildung handeln (z. B. an Schulen, Unis, durch WIFI-, BFI- oder VHS-Kurse, eine postgraduale Ausbildung usw.). Berücksichtigt werden etwa Studienund Kursgebühren, Kosten für Unterkunft, Fahrten und Lernmaterial, im Inland wie im Ausland.
  • Voraussetzung für ein Pflegedarlehen: Für pflegebedürftige Darlehensnehmer oder nahe Angehörige können Kosten nachgewiesen werden für: Betreuung, Pflegepersonal oder Pflegeeinrichtungen, Operationen, medizinische Behelfe und Behandlung, Therapien, Kuraufenthalte, Verdienstentgang naher Angehöriger, wenn diese die Pflege übernehmen, Heim- und Pflegeplätze sowie Nebenkosten bis zu 10 Prozent der nachzuweisenden Kosten ohne zusätzliche Belege.

Testkriterien

Testkriterien

Von den vier Bausparkassen haben wir Angebote (inklusive Tilgungspläne) für ein vorgegebenes Modell (Auszahlungsbetrag 100.000 €, Laufzeit 20 Jahre, kein bestehender Bausparvertrag) eingeholt. Diese Angebote wurden analysiert und daraus die beiden entscheidenden Parameter „Gesamtkosten“ bzw. „Gesamtzinssatz“ ermittelt.

Die „internen“ Kosten (Bereitstellungs-/Bearbeitungsgebühr, Verwaltungskostenbeitrag, Kontoführungsgebühren) sind bereits in der monatlichen Rate inkludiert.  Die „externen“ Kosten (Grundbuchs- und Beglaubigungskosten) wurden so berücksichtigt, dass diese zu Beginn der Laufzeit bar eingezahlt, d.h. direkt beglichen werden. Ein Zins- und Zinseszinseffekt wurde hierbei nicht berücksichtigt. Die Angebote werden aufgrund des aktuellen Zinsniveaus (Euribor etc.) und der jeweiligen Zinsgleitklauseln durchgerechnet.  Bis zur Zuteilung bzw. dem Ablauf der Fixzinsperiode wurden die aktuellen Fixzinssätze der Bausparkassen berücksichtigt. Der Zinssatz Bauspardarlehen wurde aufgrund der aktuellen Zinsgleitklausel und dem aktuellen Zinsniveau (Indikatorwerte Juli 2009) ermittelt.

 

Zinsanpassung

So überprüfen Sie den Zinssatz Ihres Bauspardarlehens

Ausgangspunkt ist immer ein Indikator. Indikatoren bilden die Entwicklung der Zinsen ab und werden zum Beispiel auf der Seite der Oesterreichischen Nationalbank veröffentlicht.

12- Monats-Euribor

Drei der vier Bausparkassen verwenden den 12-Monats-Euribor (Ausnahme s-Bausparkasse – diese verwendet den Zinsswap 3-Jahre). Um den Zinssatz für das Folgejahr zu ermitteln, wird dieser Indikator mit dem in den Zinsgleitklauseln bzw. Darlehensverträgen vereinbarten Aufschlag addiert und kaufmännisch (meist auf Zehntelprozent) gerundet. Der Stichtag bzw. die Stichtage für den Indikator ist/sind ebenfalls in der Zinsgleitklausel geregelt (z.B. Durchschnitt aus den Werten vom 15.8., 15.9. und 15.10.des Vorjahres).

Beispiel zur Veranschaulichung 

Ein Beispiel zur Veranschaulichung (Wüstenrot): „Der in einem Kalenderjahr unveränderlich geltende Zinssatz für das Bauspardarlehen ist gleich dem maßgeblichen 12-Monats-Euriborsatz zuzüglich 1,6 Prozentpunkte, kaufmännisch gerundet auf volle Zehntelprozentpunkte. Der maßgebliche 12-Monats-Euriborsatz ist der Durchschnitt der 12-Monats-Euribor-Tagessätze (veröffentlich auf der Website der ÖNB) der letzten 3 Bankarbeitstage im November. Als Obergrenze gilt ein Zinssatz von 6 % jährlich und als Untergrenze ein solcher von 2,9 % jährlich.“

Im Klartext

Das bedeutet im Klartext: Beträgt der durchschnittliche 12-Monats-Euriborsatz der letzten drei Novembertage beispielsweise 2,56 %, errechnet sich daraus ein Zinssatz für das Folgejahr von 4,2 % (2,56 + 1,6 Aufschlag ergibt 4,16 – gerundet auf Zehntel ergibt 4,2 %). So oder so ähnlich verfahren auch die anderen Bausparkassen. Somit ist vordergründig die Höhe des Aufschlages bzw. der Anpassungszeitpunkt entscheidend. ABV und Raiffeisen teilten uns mit, dass sie die in den Bedingungen genannten Aufschläge derzeit nicht voll ausnutzen, sondern geringere Aufschläge verwenden. Bei Raiffeisen wird demnach derzeit standardmäßig ein Aufschlag von 1,25 % (statt 1,5 %) vereinbart, bei ABV wird bei einer Beleihung bis 60 % des Darlehens ein Aufschlag von 1 %, bei einer Beleihung von 61 bis 80 % ein Aufschlag von 1,25 % vereinbart.

Die Tabelle zeigt die Zinsgleitklauseln im Detail (laut Geschäftsbedingungen):

 ABVRaiffeisen s-Bausparkasse Wüstenrot 
Indikator 12-Monats-
Euribor 
12-Monats-
Euribor
Zinsswap 3
Jahre 
12-Monats-
Euribor 
Aufschlag (in %)  21,5 1 1,6 
Rundung (kaufm. auf...)  AchtelZehntelZehntel Zehntel 
Bandbreite 3% bis 6% 3% bis 6% 3% bis 6% 2,9% bis 6% 
Beobachtungszeitraum/Stichtag 30.11 Durchschnitt
November 
15.8 / 15.9 /15.10 

letze 3
Novembertage 

 

Da alle Bausparkassen einmal jährlich anpassen, gibt es hier nur geringe Unterschiede. Bei steigendem Zinsniveau ist eine häufigere Anpassung (wie bei den Hypothekardarlehen, welche quartalsweise anpassen) fast immer von Nachteil, da die Erhöhung der Zinsniveaus dadurch auch schneller an die Kreditnehmer weitergegeben wird. Bei sinkenden Zinsen ist das naturgemäß genau umgekehrt, wie viele Bauspardarlehensnehmer in diesem Jahr schmerzlich erfahren mussten. Das Zinsniveau ist erst im Herbst letzten Jahres stark gesunken. Die Zinsen für Bauspardarlehen sind aber 2009 noch nicht entsprechen niedriger geworden, weil hier der Stichtag bzw. der Beobachtungszeitraum meist im Herbst liegt (siehe Tabelle Zinsgleitklauseln).

 

 

   

   

  

 

 

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