Sofortfinanzierung 

Bleiben zur Bau- oder Renovierungsfinanzierung Darlehen der Bausparkassen oder „normale“ Hypothekarkredite von Banken. Fein ist natürlich, wenn ein bereits fertig angesparter Bausparvertrag zur Verfügung steht. In der Praxis ist aber eher das Gegenteil der Fall: Zuerst kommt die Idee von neuen vier Wänden und dann die Frage nach der Finanzierung. Da hilft meist nur eine so genannte Sofortfinanzierung mit einem Zwischendarlehen (siehe Kasten „Was genau ist ein Zwischendarlehen?“), und eben das haben wir uns von den vier Bausparkassen offiziell und mit anonymer Anfrage anbieten lassen.

Drei Großbanken um Angebote ersucht 

Gleichzeitig haben wir drei Großbanken mit den gleichen Voraussetzungen (35-Jähriger hätte gern auf 20 Jahre einen Wohnbaukredit über 100.000 Euro) um Angebote ersucht. Die Antworten der Bausparkassen ließen nicht lange auf sich warten – und erfreulicherweise deckten sich die anonym eingeholten Angaben mit den offiziellen Angeboten. Auch ein Vergleich von Anbieter zu Anbieter wies nur geringe Unterschiede auf: Die Gesamtbelastung, in der alle anfallenden Kosten wie Bereitstellungs- bzw. Bearbeitungsgebühr, Kontoführungsgebühr und Verwaltungskostenbeitrag, aber auch alle Posten rund um die Grundbuchseintragung und Beglaubigungskosten enthalten sind, lag zwischen 140.500 und 141.700 Euro. Einzig bei Wüstenrot kann noch eine Ablebensversicherung dazu kommen, die in unserem Beispielfall zwischen 70 und 200 Euro jährlich ausmachen würde.

Banken nehmen Kunden genau unter die Lupe

Unterschiedliche Zinsanpassung

Bei den Hypothekarkrediten bewahrheitet sich also wieder einmal der Volksmund: Wo Tauben sind, fliegen Tauben zu. Wer ein höheres Einkommen und mehr Sicherheiten vorzuweisen hat, kriegt günstigere Konditionen. Beim Bauspardarlehen sind die Konditionen für alle gleich; nur bei den zusätzlichen Sicherheiten, wie Ablebensversicherungen, kann es je nach Bonität des Kunden zu leichten Unterschieden kommen.

Unterschied zwischen Bauspar- und Bankendarlehen

Tabelle öffnen

• Zinstiefstand. Drei der vier Bausparkassen haben mit 3% das unterste Limit bei den Kreditzinsen erreicht. Mit Gesamtzinssätzen von 3,7 bis 3,8 Prozent bieten alle billiges Bau- und Renovierungsgeld an.
• Limit nach oben hin. Die Zinsobergrenze von Bausparkrediten liegt bei 6 Prozent. Das verhindert bei dem zu erwartenden Anstieg der Zinsen explodierende Kreditrückzahlungen.
• Keine Konkurrenz. Hypothekarkredite lagen mit 4,6 bis 4,9 Prozent deutlich höher und sind vor allem bei geringer Bonität keine Alternative.
• Verdächtige Vergleiche. Wer bei Banken mehr als ein Angebot einholt, verschlechtert damit unter Umständen seine Bonität.

Im klassischen Fall wird ein Bauspardarlehen nach einer Mindestwartezeit von 18 bis 21 Monaten zuteilungsreif, es kann dann also ausgezahlt werden. Doch viele haben’s eilig und wollen mit der Verwirklichung ihrer Wohnträume nicht so lange warten. Die Mindestwartezeit wird daher mit einer so genannten Zwischenfinanzierung durch die Bausparkassen überbrückt, bis nach Ablauf der Wartezeit das Bauspardarlehen zu laufen beginnt. Während das eigentliche Darlehen üblicherweise variabel verzinst ist, mit einer Zinsobergrenze von sechs Prozent, wird die Zwischenfinanzierung meistens mit einem Fixzinssatz angeboten.

Seit vier Jahren lassen sich mit einem Bauspardarlehen auch Aus- und Weiterbildung sowie Pflegeaufwendungen finanzieren. Ohne Eintragung ins Grundbuch sind maximal 22.000 Euro, mit Eintragung bis zu 150.000 Euro Darlehenssumme pro Person möglich. Die Laufzeiten reichen von 15 bis 30 Jahren.

• Voraussetzung für ein Bildungsdarlehen: Es muss sich um eine berufliche Aus- oder Weiterbildung handeln (z. B. an Schulen, Unis, durch WIFI-, BFI- oder VHS-Kurse, eine postgraduale Ausbildung usw.). Berücksichtigt werden etwa Studienund Kursgebühren, Kosten für Unterkunft, Fahrten und Lernmaterial, im Inland wie im Ausland.
• Voraussetzung für ein Pflegedarlehen: Für pflegebedürftige Darlehensnehmer oder nahe Angehörige können Kosten nachgewiesen werden für: Betreuung, Pflegepersonal oder Pflegeeinrichtungen, Operationen, medizinische Behelfe und Behandlung, Therapien, Kuraufenthalte, Verdienstentgang naher Angehöriger, wenn diese die Pflege übernehmen, Heim- und Pflegeplätze sowie Nebenkosten bis zu 10 Prozent der nachzuweisenden Kosten ohne zusätzliche Belege.

Von den vier Bausparkassen haben wir Angebote (inklusive Tilgungspläne) für ein vorgegebenes Modell (Auszahlungsbetrag 100.000 €, Laufzeit 20 Jahre, kein bestehender Bausparvertrag) eingeholt. Diese Angebote wurden analysiert und daraus die beiden entscheidenden Parameter „Gesamtkosten“ bzw. „Gesamtzinssatz“ ermittelt.

Die „internen“ Kosten (Bereitstellungs-/Bearbeitungsgebühr, Verwaltungskostenbeitrag, Kontoführungsgebühren) sind bereits in der monatlichen Rate inkludiert.  Die „externen“ Kosten (Grundbuchs- und Beglaubigungskosten) wurden so berücksichtigt, dass diese zu Beginn der Laufzeit bar eingezahlt, d.h. direkt beglichen werden. Ein Zins- und Zinseszinseffekt wurde hierbei nicht berücksichtigt. Die Angebote werden aufgrund des aktuellen Zinsniveaus (Euribor etc.) und der jeweiligen Zinsgleitklauseln durchgerechnet.  Bis zur Zuteilung bzw. dem Ablauf der Fixzinsperiode wurden die aktuellen Fixzinssätze der Bausparkassen berücksichtigt. Der Zinssatz Bauspardarlehen wurde aufgrund der aktuellen Zinsgleitklausel und dem aktuellen Zinsniveau (Indikatorwerte Juli 2009) ermittelt.

Ausgangspunkt ist immer ein Indikator. Indikatoren bilden die Entwicklung der Zinsen ab und werden zum Beispiel auf der Seite der Oesterreichischen Nationalbank veröffentlicht.

12- Monats-Euribor

Drei der vier Bausparkassen verwenden den 12-Monats-Euribor (Ausnahme s-Bausparkasse – diese verwendet den Zinsswap 3-Jahre). Um den Zinssatz für das Folgejahr zu ermitteln, wird dieser Indikator mit dem in den Zinsgleitklauseln bzw. Darlehensverträgen vereinbarten Aufschlag addiert und kaufmännisch (meist auf Zehntelprozent) gerundet. Der Stichtag bzw. die Stichtage für den Indikator ist/sind ebenfalls in der Zinsgleitklausel geregelt (z.B. Durchschnitt aus den Werten vom 15.8., 15.9. und 15.10.des Vorjahres).

Beispiel zur Veranschaulichung 

Ein Beispiel zur Veranschaulichung (Wüstenrot): „Der in einem Kalenderjahr unveränderlich geltende Zinssatz für das Bauspardarlehen ist gleich dem maßgeblichen 12-Monats-Euriborsatz zuzüglich 1,6 Prozentpunkte, kaufmännisch gerundet auf volle Zehntelprozentpunkte. Der maßgebliche 12-Monats-Euriborsatz ist der Durchschnitt der 12-Monats-Euribor-Tagessätze (veröffentlich auf der Website der ÖNB) der letzten 3 Bankarbeitstage im November. Als Obergrenze gilt ein Zinssatz von 6 % jährlich und als Untergrenze ein solcher von 2,9 % jährlich.“

Im Klartext

Das bedeutet im Klartext: Beträgt der durchschnittliche 12-Monats-Euriborsatz der letzten drei Novembertage beispielsweise 2,56 %, errechnet sich daraus ein Zinssatz für das Folgejahr von 4,2 % (2,56 + 1,6 Aufschlag ergibt 4,16 – gerundet auf Zehntel ergibt 4,2 %). So oder so ähnlich verfahren auch die anderen Bausparkassen. Somit ist vordergründig die Höhe des Aufschlages bzw. der Anpassungszeitpunkt entscheidend. ABV und Raiffeisen teilten uns mit, dass sie die in den Bedingungen genannten Aufschläge derzeit nicht voll ausnutzen, sondern geringere Aufschläge verwenden. Bei Raiffeisen wird demnach derzeit standardmäßig ein Aufschlag von 1,25 % (statt 1,5 %) vereinbart, bei ABV wird bei einer Beleihung bis 60 % des Darlehens ein Aufschlag von 1 %, bei einer Beleihung von 61 bis 80 % ein Aufschlag von 1,25 % vereinbart.

Die Tabelle zeigt die Zinsgleitklauseln im Detail (laut Geschäftsbedingungen):

Da alle Bausparkassen einmal jährlich anpassen, gibt es hier nur geringe Unterschiede. Bei steigendem Zinsniveau ist eine häufigere Anpassung (wie bei den Hypothekardarlehen, welche quartalsweise anpassen) fast immer von Nachteil, da die Erhöhung der Zinsniveaus dadurch auch schneller an die Kreditnehmer weitergegeben wird. Bei sinkenden Zinsen ist das naturgemäß genau umgekehrt, wie viele Bauspardarlehensnehmer in diesem Jahr schmerzlich erfahren mussten. Das Zinsniveau ist erst im Herbst letzten Jahres stark gesunken. Die Zinsen für Bauspardarlehen sind aber 2009 noch nicht entsprechen niedriger geworden, weil hier der Stichtag bzw. der Beobachtungszeitraum meist im Herbst liegt (siehe Tabelle Zinsgleitklauseln).

• Bausparen und Bauspardarlehen - Geld und Finanzen Extra (7/2009)

• Bausparen - Lahm in jeder Hinsicht (1/2017)

• Grundbuch - Kein Buch mit sieben Siegeln (1/2014)

• Wohnraumfinanzierung - Eine Frage der Zinsen (6/2010)

• Wohnraumfinanzierung - So sparen Sie eine halbe Million (3/2001)

• Wohnraumfinanzierung - Bazar am Bankschalter (2/2002)

• Wüstenrot Verwaltungs- und Dienstleistungen Ges.m.b.H.

• Raiffeisen Bausparkasse Gesellschaft m.b.H.

• Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG

• Allgemeine Bausparkasse reg.Gen.m.b.H.