Urlaub spezial - Timesharing - Vorsicht, Keiler!

Lukratives Geschäft

Die Tourismus- und Immobilienbranche bemüht sich massiv um ein besseres Image dieser lukrativen Verkaufssparte. Die Werbeanstrengungen werden wieder forciert und das Geschäftsfeld wird ausgeweitet. Denn das Potenzial wird noch bei weitem nicht als ausgeschöpft betrachtet, und die Renditemargen sind für die Veranstalter besonders attraktiv. In Spanien fand zuletzt ein regelrechter Bauboom in dieser Hinsicht statt. Das Mittelmeerland bietet nach den Vereinigten Staaten vor Italien und Frankreich den zweitgrößten Markt für Ferienwohnungen und ist das beliebteste Urlaubsland für deutschsprachige Gäste. Vorreiter der Entwicklung von Timesharing waren die USA. Etablierte Unterhaltungs- und Hotelkonzerne wie Disney, Marriott oder Hilton haben bereits ein Netz von Ferienanlagen aufgebaut.

Das Produkt wird nun häufig unter „Wohnrecht“ oder „Direktbuchung“ an den Mann gebracht. Das was es ist - nämlich Timesharing - beim Namen zu nennen, wird zunehmend gemieden; der Begriff „Timesharing“ wird von Brancheninsidern nicht mehr als marktfähig eingestuft. Zu viele schwarze Schafe haben unter diesem Namen während der Neunzigerjahre die Kunden über den Tisch gezogen.

Zeitrahmen als Schlupfloch

Immerhin wurde nun zumindest auch in Spanien die EU-Richtlinie zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte der Verträge über den Erwerb von Teilnutzungsrechten an Immobilien umgesetzt. Es besteht jetzt ein 10-tägiges Rücktrittsrecht bei Timesharing-Geschäften, ebenso wie ein 3-monatiges Vertragsauflösungsrecht bei einer Unvollständigkeit des Vertrages selbst oder des dazugehörigen Informationspapiers. Zudem ist ein Verbot einer Entgegennahme einer Anzahlung vom Kunden innerhalb der Widerrufsfrist von 10 Tagen beziehungsweise der Vertragsauflösungsfrist von drei Monaten im Gesetz verankert. Doch findige Geschäftemacher haben schon ein Schlupfloch gefunden.

Da Timesharing als Nutzungsrecht des Käufers für die jeweilige Immobilie über den Zeitrahmen von zumindest 36 Monaten definiert ist, fällt jeder Vertragsabschluss für andere, kürzere Varianten aus dieser Regelung heraus. Vor allem Senioren sprechen auf die tückenreichen Kurz-Varianten (bis 35 Monate) an.

Lockruf zur High Society

Zielgruppe der Anbieter sind jene Kunden, die die jährliche Urlaubszeit bevorzugt am selben Ort verbringen wollen - also eine ständige Bleibe zu schätzen wissen.

Internationale Wohnungstausch-Börsen, über die mehr als 5000 Ferienanlagen angeschlossen sind, sollen den Nutzern dennoch die Möglichkeit einräumen, nicht nur an das gewählte Domizil angekettet zu sein. Beworben werden in erster Linie jene bekannten Tourismuszentren, in denen für den Durchschnittsverdiener eine Immobilie nicht leistbar ist und die Preise auf dem Niveau einer Großstadt liegen. In Marbella (Costa del Sol) wird beispielsweise der Quadratmeter Wohnfläche für Eigentum bereits mit über 4500 Euro gehandelt.

Gewinnen und „bearbeitet“ werden

Die Kundenfangmethoden sind nicht einmal übermäßig raffiniert. Doch die Gefahr liegt in der Urlaubslaune - in lockerer Ferienstimmung werden auf den ersten Blick viel versprechende Angebote kaum kritisch hinterfragt.

Das Verteilen von Rubbellosen ist die am weitesten verbreitete Methode zur Kontaktaufnahme. Gewonnen wird natürlich durchwegs und oft sogar unverhältnismäßig hoch. Wie glücklich ist der Tourist doch, nach dem Aufrubbeln seines „Glücksloses“ die Nachricht von einem gewonnenen Urlaubsaufenthalt in einem 5-Sterne-Hotel zu vernehmen. Dass der Hin- und Rückflug für diesen „geschenkten“ Urlaub nur über eine bestimmte Agentur gebucht werden kann und die Kosten dafür beinahe das Doppelte einer Charter-Verbindung ausmachen, wird das Opfer erst später erfahren. Jedenfalls wird der Gewinner sodann aufgefordert, seinen Treffer in einem „Info- Point“ oder gemieteten Seminarraum abzuholen. - Und dann sind die „Drücker“ am Werk. In einer Vertrauen erweckenden Atmosphäre werden den Urlaubern die vielen Vorteile eines Erwerbs von Teilnutzungsrechten an einer Ferienwohnung nahegebracht. Ziel der Provisionshaie ist es, den Eindruck zu vermitteln, als wäre der Ankauf eines Wohnrechts dieser Art eine Investition. Was dabei übergangen wird: Besitz an Grund und Boden wird nicht erworben, und jede Unterschrift unter einen Timesharing- oder anders bezeichneten Vertrag dieser Geschäftsart bedeutet für den Keiler bares Geld.

Konsumentenerfahrungen: Ein Gewinn, Nobelhotel und Sekt

Rubbelgewinn

Auf ihrer Lieblingsinsel Zypern wurden Peter Keller1) und seine Lebensgefährtin mit einer typischen Methode konfrontiert: Ein „Gratis“-Rubbellos führte zu einem „Gewinn“. Doch zu einer eigenen Terminvereinbarung für ein „Meeting“ kam es gar nicht, denn schon saßen die beiden unter Mithilfe des „Gewinnüberbringers“ in einem Taxi, um sich eine Viertelstunde später an einem noblen Hotel-Meeting-Point wiederzufinden. In angenehmer Atmosphäre wurden die Touristen zunächst mit Tee bewirtet. Professionell und seriös wirkend, unterbreitete der Vertreter dem Paar Timesharing-Unterlagen der Gesellschaft „Maxima Marketing“ und erweckte den Eindruck, als habe er eine leitende Funktion im Unternehmen.

Eckdaten des Vertrages: Laufzeit des Teilnutzungsrechts 2 Jahre und 11 Monate, Preis: 67.500 öS/ca. 4900 €; Anzahlung 10.000 öS/rund 730 € mittels Kreditkarte.

Da Herr Keller auch weiterhin regelmäßig „sein“ schönes Zypern bereisen wollte und die Unterkünfte aus seiner Sicht manchmal zu Wünschen übrig ließen, schien ihm das Angebot eigentlich recht verlockend.

Unterdessen wurde schon Sekt aufgetischt. In gelöster Stimmung kam es zur Unterschrift und Leistung der Anzahlung.

Nach der Rückkehr wurden dem Paar einige Ungereimtheiten des Gespräches klar; sie entdeckten „Kleinigkeiten“ im Vertrag (z.B. eine wöchentliche Servicegebühr von 1750 öS/ca. 130 €), teilten der Gesellschaft daraufhin den Rücktritt vom Vertrag mit und leisteten keine weiteren Zahlungen mehr. Die Anzahlung haben sie bereits geistig abgeschrieben, doch nun wird Herr Keller auch noch telefonisch belästigt und ihm vom Unternehmen eine Klage angedroht. Wie dieser Fall weitergeht, ist noch offen.

Teilzeitnutzung auf Gran Canaria

Ferdinand Postl1) unterzeichnete auf Gran Canaria ein Teilzeitnutzungsrecht. Natürlich beträgt auch in diesem Fall die Nutzungsdauer knapp unter drei Jahre. Für 6 Wochen Aufenthalt pro Jahr (also insgesamt 18 Wochen) beträgt die Kaufsumme bei der Gesellschaft „Timelinks“ 47.900 öS/ca. 3500 €. Eingehoben wird die Anzahlung von 19.000 öS/ca. 1400 €. Unter anderem verspricht der Prospekt einen garantierten Flugtermin - selbst zu Weihnachten oder Ostern(?). Doch Ferdinand Postl steht auch nach der Rückkehr vorerst weiterhin zu diesem Urlaubsmodell. - Dass es in der Praxis fast unmöglich ist, es auch zu nützen, weiß er erst jetzt. Zu buchen sind diese Wochen in der Ferienanlage nämlich mittels einer CD-ROM und dem Abbuchen von Kreditbonuspunkten (vom Anbieter„Onlinekoffer“ genannt). Erst nach mehrmaligem Anfordern dieses „Zuganges“ hat er (nach mittlerweile einem Jahr) das Köfferchen erhalten. Wie Herr Postl unserer Redaktion mitteilt, startet er nun den Versuch, über die kommenden zwei Jahre (ein Jahr ist bereits vergangen) die restlichen zwölf Wochen Urlaub in seiner gewünschten Ferienanlage zu verbringen.

1) Namen der Konsumenten geändert

Checkliste: Bevor Sie unterschreiben...

Sollte Ihnen ein Timesharing-Angebot gemacht werden und das Konzept sagt Ihnen zu, sollten Sie noch vor Vertragsunterzeichnung mit dieser Checkliste folgende Punkte durchgehen:

• Haben Sie jedes Detail genau verstanden?
• Können Sie den Vertrag vor Unterzeichnung nach Hause bzw. ins Hotel mitnehmen, um ihn nochmals in Ruhe durchzulesen?
• Haben Sie Gelegenheit, noch Rat und Meinungen von unabhängigen Beratungsstellen einzuholen?
• Ist Ihnen klar, dass Sie mit der Unterzeichnung für sehr lange Zeit gebunden sein können?
• Können Sie sicher sein, dass der (die) Verkäufer(in) überhaupt berechtigt ist, Ihnen einen verbindlichen Vertrag vorzulegen?
• Können Sie die Identität und eine registrierte Adresse von Inhaber und Verkäufer des Anteils feststellen?
• Überprüfen Sie die Art des Rechtsvertrages und die ausdrücklichen Kündigungsmöglichkeiten sowie die Eintragung in das Melderegister.
• Prüfen Sie die Möglichkeit eines Rücktritts vom Vertrag (diese Verpflichtung sollte mit Datum und Preis ausdrücklich schriftlich festgehalten sein).
• Ist das Objekt genau beschrieben (Anzahl der Wohnungen in der Anlage sowie die besetzten Perioden der Wohnungen)?
• Informieren Sie sich über die Durchschnitts- und Höchstpreise der Objekte.
• Fragen Sie nach Name und die Anschrift des für die Instandhaltung der Wohnanlage zuständigen Unternehmens.
• Der Vertrag soll unbedingt in der Landessprache des Käufers verfasst sein.
• Seien Sie sich bewusst, dass „Timesharing“ in keinster Weise als Investment verstanden werden kann.
• Besteht Klarheit über die Nebenkosten (z.B. eine wöchentliche Nutzungsgebühr o.ä.)?

Die rechtliche Situation in Spanien

Der größte Timesharing-Markt in Europa ist Spanien. Seit Jänner 1999 ist in Spanien ein Timesharing-Gesetz in Kraft, mit dem die einschlägige EU-Richtlinie umgesetzt wurde.

Rücktrittsrecht:

• Ein Rücktrittsrecht besteht nach spanischem Recht ohne Angabe von Gründen innerhalb von 10 Tagen nach Vertragsabschluss (falls der 10. Tag kein Arbeitstag ist, bis zum darauf folgenden Werktag). Es reicht aus, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgeschickt wird.
• Fehlen wesentliche Informationen im Kaufvertrag oder im Informationsdokument, so ist der Konsument 3 Monate lang berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten. Die Rücktrittserklärung muss hier so zeitgerecht abgeschickt werden, dass sie noch innerhalb der Frist beim Verkäufer einlangt.

Anzahlung und Kompensation:

• Auch in Spanien besteht (nach EU-Richtlinie) vor Ablauf der Rücktrittsfrist ein Verbot der Annahme einer Anzahlung. Wurde eine solche dennoch entgegengenommen, ist der Kunde im Zuge eines Rücktritts berechtigt, die doppelte(!) Summe zurückzufordern.
• Der Verkäufer ist nicht berechtigt, dem Käufer Gebühren (Kompensationen etc.) zu verrechnen.
• Werden fehlende Informationen vom Verkäufer nachträglich ergänzt, so erlischt das „lange“, dreimonatige Rücktrittsrecht, dem Erwerber steht nun das erste Rücktrittsrecht von zehn Tagen ab diesem Zeitpunkt zu.

Wie trete ich zurück?

• Der Rücktritt vom Kaufvertrag hat zumindest mit einem eingeschriebenen Brief zu erfolgen, möglich ist aber auch ein Telefax mit Sendebericht oder die in Spanien verbreitete notarielle Mitteilungsurkunde („acta notarial“).
• Wurde ein Timesharing-Vertrag direkt in Spanien vom Notar abgeschlossen, muss die Rücktrittserklärung in Form einer notariellen Urkunde erfolgen.
• Bei einer Finanzierungskonstruktion (z.B. in Zusammenhang mit einem Kredit) muss zudem das involvierte Institut bzw. die Finanzierungsgesellschaft benachrichtigt werden.

 Der Kunde erwirbt das Recht, eine Ferienwohnung oder auch nur ein Hotelzimmer periodisch wiederkehrend, jeweils über einen – entweder schon von vornherein nach Tagen oder Wochen oder aber nach anderen Kriterien – bestimmten Zeitraum hinweg, ausschließlich zu benützen. Theoretisch können jährlich bis zu 52 Nutzer (nach Wochen) ein Appartement bewohnen. Argumentiert wird seitens der Anbieter mit der vordergründig sinnvollen Aufteilung der Kosten auf die Anzahl der Teilnehmer. Angeschlossen an diese Konstruktion ist eine „Tauschbörse“ (um mit Anteilsinhabern in anderen Urlaubsorten befristet zu wechseln) sowie der Möglichkeit, die Wohnrechte an andere abzutreten. Die Nutzungsdauer beträgt einen bestimmten Zeitraum im Jahr, jedoch mindestens sieben aufeinander folgende Tage. Meist können zusätzliche Wochen zugekauft werden

Vorsicht: Es gibt auch andere touristische Produkte, die „Timesharing“ zu sein scheinen, sich aber in wesentlichen Punkten unterscheiden und damit nicht den gesetzlichen Vorschriften für Timesharing unterliegen.

Das sind zum Beispiel:

• Ferienverträge mit einer Dauer von weniger als drei Jahren
• Ferienverträge, die von Ferienclubs angeboten werden
• Wochenverträge, die verlängerbar sind

Problem: Oft verfügt der Verkäufer gar nicht über diese Wohnungen. Diese Verträge sehen auch keine Tauschmöglichkeit des Nutzungsrechts vor.

• Es kann mit einem „Gewinn“ beginnen: Sie werden per Telefon oder per Post informiert, dass Sie einen Aufenthalt in einem Urlaubsort gewonnen haben. Um diesen „Gewinn“ entgegennehmen zu können, werden Sie gleichzeitig dazu aufgefordert, an einem „Meeting“ teilzunehmen.
• Sie werden direkt an der Strandpromenade angesprochen, gratis ein „Rubbellos“ zu ziehen. Natürlich gewinnen Sie. – Eine euphorische Gratulation folgt umgehend. Abzuholen ist das Produkt des „Glückstreffers“ im Rahmen einer Veranstaltung – wahrscheinlich in netter Atmosphäre, mit beigestelltem Gratis-Cocktail. Ihre Hochstimmung nützt man sodann, um Sie zu einer weiteren Sitzung einzuladen. – Schon befinden Sie sich mit anderen „Gewinnern“ bei einer Videofilm- und Katalogvorführung. Hier ist es ratsam, sich Zeit zu nehmen, Abstand zu gewinnen und nicht vorschnell zu handeln.
• Eine weitere Form der Anbahnung: Sie werden als „Urlaubstester“ angeworben; auch dahinter kann letztlich ein Timesharing-Angebot stecken.

• Datum, Unterschrift und Ort der Unterzeichnung
• Details der Vertragspartner:
• Eigentümer, Verkaufsgesellschaft, Instandhaltungsunternehmen, Betreuungsgesellschaft bei Wohnungswechsel-Angelegenheiten (dabei evtl. entstehende Kosten)
• Preis und Zahlungsdatum
• Details der Registrierung der Besitzurkunde (auch in Bezug auf die Melderegistereintragung)
• Dauer des Timesharings (Anfangs- und Auslauftag)
• Eine detaillierte Beschreibung des Gebäudes bzw. der Wohnung (zur unverwechselbaren späteren Identifikation)
• Handelt es sich um ein bereits fertiggestelltes oder um ein im Bau befindliches Objekt? (Im zweiten Fall ist das Datum der Fertigstellung einzutragen.)
• Geben Sie Adresse und Telefonnummer an, unter der Sie für den Verkäufer laufend erreichbar sind (wichtig bei einer Informationspflicht für noch nicht fertiggestellte Objekte).
• Qualität, Art und Beschaffenheit der Anlage bzw. der Wohnung
• Allgemeine Dienstleistungen und Leistungsangebote (z.B. Swimmingpool) in der unmittelbaren Umgebung sowie das Recht zur Benützung festhalten
• Die jährlichen Erhaltungskosten haben als wesentlicher Punkt aufzuscheinen (sollte an den nationalen Preisindex gebunden sein – außer, es wird ein abweichender Modus vereinbart).
• Weitere fällige Nebenkosten nach dem Verkauf (Steuern, Spesen, Eintragungskosten, Notarkosten) sollten ebenfalls schriftlich festgelegt sein.
• Jährliche Aufenthaltsperiode

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