Wohnungsvermietung: Wie finde ich einen geeigneten Mieter?

Vermittlungsauftrag

Mit einem schlichten Vermittlungsauftrag verpflichten Sie sich als Auftraggeber (Vermieter), Ihrem Makler Provision zu bezahlen, wenn mit einer von ihm namhaft gemachten Person ein Mietvertrag zustande kommt oder wenn der Makler in anderer Weise – z.B. mit der Durchführung von Wohnungsbesichtigungen – zum Vertragsabschluss maßgeblich beigetragen hat. Einen schlichten Vermittlungsauftrag können Sie auch mehreren Maklern erteilen. Provision müssen Sie nur jenem Makler ­bezahlen, der erfolgreich vermittelt hat. ­

Finden Sie als Vermieter selber einen Mieter, entsteht trotz schlichtem Vermittlungsauftrag grundsätzlich keine Provisionspflicht. Schlichte Vermittlungsaufträge werden in aller Regel schriftlich erteilt und können von Ihnen jederzeit gekündigt werden. Die Pro­visionspflicht besteht allerdings auch, wenn Sie nach Kündigung an einen Interessenten vermieten, der Ihnen bei aufrechtem Auftragsverhältnis vom Makler namhaft gemacht wurde. Vorsicht: Ein Auftragsver­hältnis mit dem Makler kann auch mündlich oder durch schlüssige Handlung zustande kommen.

Alleinvermittlungsauftrag

Beim Alleinvermittlungsauftrag gehen Sie als Auftraggeber (Vermieter) weiter gehende Verpflichtungen ein. Sie binden sich damit für einen bestimmten Zeitraum an einen einzigen Makler. Während der Laufzeit dürfen Sie ­keinen anderen Makler einschalten und ­werden zumeist auch provisionspflichtig, wenn Sie selber einen Mieter finden. Alleinvermittlungsaufträge sind nur in Schriftform zulässig.

Bei privaten Vermietern, die dem Makler gegenüber als Konsumenten gelten, darf die Laufzeit eines Alleinvermittlungsauftrages höchstens drei Monate betragen, außer es liegen ganz besondere Umstände vor, die eine längere Bindungsdauer erforderlich machen. Während der Bindungs­dauer sind Alleinvermittlungsaufträge nur bei schweren Pflichtverstößen des Maklers kündbar. Zumeist wird mit dem schriftlichen Alleinvermittlungsauftrag auch gleich vereinbart, dass sich dieser Auftrag nach Zeitablauf in einen jederzeit kündbaren schlichten Vermittlungsauftrag umwandelt.

Bedingungen festlegen

Auch wenn Sie einen Makler beauftragen (schlichter Ver­mittlungsauftrag oder Alleinvermittlungs­auftrag), sollten Sie darauf achten, dass die Bedingungen, zu denen Sie vermieten möchten (monatlicher Bruttomietzins, Kau­tion, Befris­tung etc.), der Auftragserteilung schriftlich zugrunde gelegt werden. Am ­besten ist es, wenn Sie bei Auftragserteilung schon ein ­Vertragsmuster zur Hand haben, auf das im Vermittlungsauftrag verwiesen wird. Klären Sie vorweg auch die Provisionshöhe.

Mietanbot

Mitunter legen Makler dem Mietinteressenten ein schriftliches Mietanbot zur Unterzeichnung vor. In einem solchen erklärt ein Mietinteressent verbindlich, das Mietobjekt zu bestimmten Konditionen anmieten zu wollen. Der Makler hat das Miet­anbot dem Vermieter zu übermitteln. Dieser kann dann entscheiden, ob er das Anbot ­annimmt oder nicht.

Erteilt der Vermieter sein Einverständnis (Annahmeerklärung), hat der Makler dies dem Mietinteressenten mitzuteilen. Erreicht den Mietinteressenten das Okay des Vermieters binnen angemes­sener Frist, ist der Vertragsabschluss damit auch schon erfolgt.

Provisionsanspruch

Die Maklerprovision ist eine Erfolgsprovision, die nur zu bezahlen ist, wenn an die vom Makler namhaft ­gemachte Person vermietet wird oder mit ihr ein zweckgleiches Geschäft (z.B. Verkauf statt Vermietung) zustande kommt. Wurde kein Vermittlungsauftrag erteilt, wird auch keine Provision fällig – wie zuvor schon erwähnt, können Vermittlungsaufträge allerdings auch mündlich oder durch schlüssige Handlung zustande kommen.

Klären Sie daher die Provisionsfrage unmissverständlich, bevor Sie sich der Dienste eines Maklers ­bedienen. Ohne Vermittlungserfolg haben Makler nur in ganz wenigen Ausnahmefällen Anspruch auf Provision. Solche besonderen Provisionsfolgen nach § 15 Maklergesetz müssen schriftlich vereinbart werden und betreffen im Wesentlichen Fälle, in denen sich der Auftraggeber pflichtwidrig verhält.

Schlüssel nie abgeholt

Ein bereits entstandener Provisionsanspruch kann rückwirkend wieder verloren gehen. Und zwar dann, wenn der Mietvertrag aus Gründen, die nicht vom Vermieter zu vertreten sind, nie ausgeführt wird. Ein Beispiel dafür könnte sein, dass der Mietvertrag zwar unterschrieben wurde, der Mieter den Wohnungsschlüssel aber nie abgeholt hat und unauffindbar bleibt. Ein Makler gilt als Sachverständiger und muss die für die Vermietung wesentlichen Informationen beistellen (Befristung etc.). Bei fehlerhafter ­Information oder Beratung kann neben einer Provisionsminderung auch ein Schadenersatzanspruch in Betracht kommen.

Provisionshöhe

Höchstbeträge, die einem Makler laut Immobilienmaklerverordnung für die Vermittlung von Wohnungen zustehen:

• Vom Vermieter immer der dreifache Bruttomonatsmietzins
• Vom Mieter bei einer Vertragsdauer bis zu drei Jahren: einfacher Bruttomonatsmietzins; bei einer Vertragsdauer von mehr als drei Jahren und unbefristet: zweifacher Bruttomonatsmietzins

Dazu kommt jeweils noch die Umsatzsteuer von zwanzig Prozent der vereinbarten Provision. Der Bruttomonatsmietzins beinhaltet sämtliche Mietzinsbestandteile außer einer eventuell im Mietzins enthaltenen Umsatzsteuer. Falls der Makler für den Vermieter auch eine Investitionsablöse des Mieters vermittelt hat (z.B. Möbelkauf), darf der Makler dafür maximal fünf Prozent der Ablöse­summe vom Vermieter verlangen.

Besondere Relevanz hat das neue Rücktrittsrecht nach § 11 FAGG für den Abschluss von Alleinvermittlungsaufträgen, weil dort während der Befristungsdauer eine vorzeitige Kündigung nur bei groben Pflicht­verstößen des Maklers möglich ist. Die Rücktrittsfrist beträgt vierzehn Tage und beginnt mit Abschluss des Maklervertrages zu laufen.

Rücktritt mit Muster-Widerrufsformular

Der Rücktritt kann mit einem (vom Makler auszu­händigenden) Muster-Widerrufsformular, aber auch in anderer Form – zweckmäßigerweise in nachweisbarer Form, z.B. mittels Fax – ausgeübt werden. Ohne ordnungsgemäße Belehrung über das Rücktrittsrecht verlängert sich die Frist auf ein Jahr und vierzehn Tage. Ausführliche Infor­mationen über dieses Rücktrittsrecht finden Sie im Buch "".

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