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Wohnbaufinanzierung - Richtig verglichen – leichter beglichen

, aktualisiert am

  • Bausparfinanzierung ist derzeit günstiger
  • Große Unterschiede bei Hypothekarkrediten
  • Vorsicht, Werbeschmähs!

Nachgeschmissen

Häuselbauern und Wohnungskäufern wird derzeit das Geld förmlich nachgeschmissen: In Postwurfsendungen, auf Plakatwänden und im Fernsehen werden sagenhaft günstige Darlehen versprochen. Und in der Tat sind die Zinsen im Lauf des vergangenen Jahres bis ins zweite Kellergeschoss abgesackt. Aber wer nun unbekümmert zugreift, kann sich Brandblasen holen, denn die Banken locken mit günstigen Einstiegszinsen.

Nur kurze Zeit

Diese gelten allerdings nur kurze Zeit. Für den Rest der Laufzeit gibt es dann wesentlich höhere Zinssätze. Das macht direkte Vergleiche fast unmöglich. Um trotzdem einen realistischen Vergleich der Kreditkosten zu ermöglichen, sind wir daher von einem einheitlichen Auszahlungsbetrag und einer einheitlichen Laufzeit ausgegangen und haben daraus die Gesamtkosten des Kredits errechnet.

Verlockende Hypothekardarlehen

Dabei zeigt sich, dass bei den derzeit so heftig angepriesenen Hypothekarkrediten Unterschiede von rund 18.000 Euro (bei einem Auszahlungsbetrag von 100.000 Euro) bei den Gesamtkosten möglich sind. Besonders interessant daran ist, dass die in der Werbung genannten Tiefpreis-Zinsen ganz offensichtlich nichts über die letztlich anlaufenden Gesamtkosten aussagen. Geworben wird von vielen Banken mit sensationellen Einstiegszinsen weit unter 4 Prozent. Doch die gelten meist nur für ein Jahr, in wenigen Fällen länger.

Schluss mit günstig

Danach ist Schluss mit günstig, denn dann wird der Zinssatz nach dem jeweiligen Zinsniveau auf den Kapitalmärkten berechnet. Beispiel Sparda-Bank Wien und Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien, die für das erste Jahr fix 3,25 Prozent Zinsen verrechnen. Danach erhöht sich der Zinssatz (ausgehend vom Zinsniveau im Jänner 2004) auf 4,875 Prozent, bei Raiffeisen sogar auf 5 Prozent.

Geschöntes Bild

Für den Kreditnehmer ist das dann problematisch, wenn bei der Berechnung des Kreditangebots ausschließlich von den niedrigen Einstiegszinsen ausgegangen wird. Dadurch ergibt sich ein geschöntes Bild, das nicht die tatsächliche Gesamtbelastung widerspiegelt. Stattdessen sollte mit jenem Zinssatz gerechnet werden, der auf-grund des aktuellen Zinsniveaus nach der Einstiegsphase angewandt wird.

Für hartnäckige Verhandler

Eine Herausforderung für hartnäckige Verhandler sind die Hypothekardarlehensangebote jener Banken, die uns „ab-Zinssätze“ vermittelt haben. Beispiel BAWAG/P.S.K., die derzeit mit einem Fixzinssatz von 3,25 Prozent wirbt (Bearbeitungsgebühr: 2 Prozent), für unseren Vergleich aber einen Fixzinssatz ab 3 Prozent und eine Bearbeitungsgebühr ab 1 Prozent angab. Unser Tipp: Auf diesen Konditionen beharren, denn offenbar besteht hier Verhandlungsspielraum.

Bausparkredite im Schnitt günstiger

Als Alternative zu Hypothekardarlehen bieten sich Bausparkredite an – auch dann, wenn Sie keinen Bausparvertrag laufen oder gar zuteilungsreif liegen haben. Bei der so genannten Bauspar-Sofortfinanzierung, von der wir in unserem Vergleich ausgingen, um die direkte Vergleichbarkeit zu den Hypothekarkrediten zu gewährleisten, sind die Zwischenfinanzierungszinssätze bis zur Zuteilung fix, danach greift auch hier eine Zinsgleitklausel.

Auch Modell-Zinssätze sind geschönt

Die Bausparkassen rechnen dann, im Unterschied zu den Hypothekarbanken, nicht mit dem fixen Zwischenfinanzierungssatz, sondern mit einem Modell-Zinssatz durch. Aber auch der ist oft „geschönt“ und spiegelt nicht die reale Zinssituation wider. Beispiel S-Bausparkasse, die mit einem Bauspardarlehens-Zinssatz von 3 Prozent durchrechnet, während der Zinssatz nach dem aktuellen Zinsniveau (Jänner 2004) bei 4 Prozent liegt.

Wüstenrot informiert sauberer

Dass es auch kundenfreundlicher geht, zeigen Wüstenrot, wo Darlehensangebote sowohl mit dem niedrigsten als auch mit dem höchsten Zinssatz (gemäß Zinsanpassungsklausel) vorgelegt werden, und ABV, wo das Kreditangebot von vornherein auf Basis der aktuellen Zinsgleitklausel berechnet wird.

Wie vergleichen?

Im Vergleich mit den Hypothekarkrediten sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Bausparanbietern geringer. Und die Bausparkassen weisen derzeit auch insgesamt gesehen die günstigeren Konditionen auf. Für einen Bausparkredit spricht noch ein weiterer Umstand: Bei Bausparzinsen gilt eine Obergrenze von 6 Prozent. Bei den Hypothekarkreditzinsen ist theoretisch nach oben hin alles offen. Bei 20 bis 30 Jahren Laufzeit sicher ein gewichtiges Argument.

Realistische Vergleiche

Zinssätze und Gebühren können sich rasch ändern. Daher ein paar Tipps, wie Sie auch auf eigene Faust möglichst realistische Vergleichsangebote erhalten:

  • Gleiches mit Gleichem: Das Wichtigste: immer Gleiches mit Gleichem vergleichen, also von ein und demselben Auszahlungsbetrag und der gleichen Laufzeit ausgehen.
  • Alle Gebühren: Achten Sie darauf, dass sämtliche Gebühren (für Bearbeitung, Kontoführung etc.) in die Berechnung einbezogen werden.
  • Durchrechnen: Bestehen Sie darauf, dass Ihr zukünftiger Kredit anhand des aktuell gültigen Zinsniveaus für den Zeitraum nach der Fixzinsphase durchgerechnet wird. Das ist zwar noch immer keine 100-Prozent-Garantie, dass der Kredit dann tatsächlich so ausfallen wird (die Zinsen könnten ja während der langen Laufzeit weit über das aktuelle Niveau steigen), aber immerhin realistischer als mit den niedrigeren Einstiegszinsen aus der Werbung.
  • Zwischenfinanzierung: Bei Bauspar-Sofortdarlehen gibt es die Zwischenfinanzierungsphase. Dabei werden die Zinsen von der Vertragssumme (Darlehensbetrag zuzüglich Eigenmittel) berechnet, die größer ist als der Auszahlungsbetrag. Daher sind die Zinssätze für das Zwischendarlehen in Wirklichkeit höher als angegeben.

 

Fremdwährungskredite

Auch wenn Kredite in fremden Währungen nach wie vor oft günstiger erscheinen als die derzeit ohnehin niedrigen Euro-Kredite: Fremdwährungsdarlehen sind riskant und unkalkulierbar! Die wichtigsten Risikofaktoren:

  • Der Tilgungsträger (etwa eine fondsgebundene Lebensversicherung) erwirtschaftet nicht die erwartete Rendite - dann müssen Sie am Ende der Kreditlaufzeit die Differenz auf den ausstehenden Kredit selbst berappen.
  • Der Kurs Ihrer Fremdwährung steigt  - dann müssen Sie schnell abwägen, ob Sie in Euro zurückwechseln, was aber oft nur zu bestimmten Fristen möglich ist. Ihr Kredit kann mangels Sicherheiten zwangsweise in Euro rückkonvertiert werden, mit eventuell erheblichen Kursverlusten bis hin zur Versteigerung von Haus oder Wohnung.
  • Wechselkurse sind nicht amtlich festgelegt - die Bank kann Ihnen theoretisch irgendeinen Kurs verrechnen. Prüfen Sie bei einer Konvertierung den verrechneten Kurs. Bei Währungen wie Yen, die innerhalb eines Tages stark schwanken können, sollte für die Konvertierung sogar die genaue Uhrzeit vereinbart werden (2 Prozent Schwankung machen bei 100.000 Euro Kreditsumme eine Differenz von 2000 Euro aus!).
  • Die Spesen sind bei Fremdwährungskrediten meist deutlich umfangreicher: Devisenprovisionen (bei jeder einzelnen Transaktion, also auch Ratenzahlung), die Differenz zwischen Geld- und Briefkurs, Konvertierungsspesen, zwei Kontogebühren, Zahlungsverkehrsspesen; sogar die Eintragung ins Grundbuch kann teurer sein, weil sich die Bank so gegen das Zins- und Währungsrisiko absichert -  wer sich hier nicht auskennt und nicht verhandelt, zahlt drauf.

Zumindest ein möglicher Nachteil ist auf Initiative des VKI geklärt: Auch bei Fremdwährungsdarlehen darf bei Zinsanpassungen nicht nur aufgerundet, sondern es muss ebenso abgerundet werden.

Kompetent mit Konsument

  • Richtig prüfen. Gesamtkosten sind nur dann vergleichbar, wenn von einem einheitlichen Auszahlungsbetrag und gleicher Laufzeit ausgegangen wird.
  • Verlockende Einstiegszinsen. Gelten nur für eine gewisse Zeitspanne, daher immer nachrechnen lassen, wie die Zinsen danach auf Basis des derzeitigen Zinsniveaus aussehen würden.
  • Verhandeln. Lassen Sie sich nicht von vornherein mit dem Standardpaket abspeisen – bei Zinssätzen und Bearbeitungsgebühren gibt es Verhandlungsspielraum.

So haben wir erhoben

Auszahlungsbetrag: 100.000 Euro
Laufzeit: 20 Jahre

Hypothekardarlehen: Berücksichtigt wurden nur Fixzinsangebote. Der Zinssatz nach Ablauf der Fixzinsperiode wurde aufgrund der aktuellen Zinsgleitklausel und des aktuellen Zinsniveaus (Indikatorwerte Jänner 2004) ermittelt. Daraus wurde eine fiktive Rate errechnet. Anbieter die uns „ab-Zinssätze“ bekannt gaben, sind gesondert ausgewiesen.

Bauspar-Sofortdarlehen: Bis zur Zuteilung wurden die aktuellen Fixzinssätze der Bausparkassen berücksichtigt. Der Zinssatz für Bauspardarlehen wurde aufgrund der aktuellen Zinsgleitklausel und des aktuellen Zinsniveaus (Indikatorwerte Jänner 2004) ermittelt. Aufgrund dieser Zinssätze wurde eine fiktive Rate errechnet.

Wir rechnen anders als die Banken

Bei beiden Darlehensarten wurden mithilfe der errechneten Raten der VKI-Gesamtzinssatz und die VKI-Gesamtkosten bestimmt. Wir rechnen anders als die Banken: Alle Kosten sind enthalten, auch jene, die üblicherweise bei Hypothekardarlehen in Bankangaben nicht angeführt sind, wie staatliche Kreditvertragsgebühr und Kontoführungsgebühr.

Nicht enthalten ist bei beiden Darlehensformen die hypothekarische Besicherung. Sie liegt für einen Kreditbetrag von 100.000 Euro bei zirka 1600 bis 1700 Euro und wird üblicherweise nicht dem Kreditkonto angelastet.

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