Vorsorgewohnungen - Auf Mieteinnahmen bauen

Rendite schwer zu schätzen

Den so genannten Vorsorgewohnungen liegt ein bestimmtes Modell zu Grunde. Die Wohnung wird in der Regel etwa 20 Jahre vor Pensionsantritt angeschafft, wobei die Mieteinnahmen zur Tilgung der Kreditraten aufgewendet werden. Geht man in Pension, ist der Kredit abgezahlt, und die Mieterträge fetten das durch den Pensionsantritt geringer gewordene Einkommen auf. Als weiterer finanzieller Vorteil dieser Veranlagung wird ins Treffen geführt, dass wohnungsbezogene Aufwendungen wie beispielsweise Kreditzinsen oder Erhaltungskosten steuermindernd geltend gemacht werden können. Aber: Steuervorteile können nur Einkommensbezieher der höchsten Steuerklassen lukrieren.

Mehr Anbieter denn je

Der Kreis der Anbieter von Vorsorgewohnungen hat sich in letzter Zeit merkbar vergrößert, darunter renommierte Bauträger, aber auch weniger bekannte Namen. Die längste und größte Erfahrung in diesem Bereich haben die Immobilientöchter heimischer Bankinstitute.

Dass Immobilien relativ verlässliche Investments sind, wird grundsätzlich kaum bezweifelt. Die Frage nach der Rendite ist schon weit schwieriger zu beantworten, hängt sie doch von einer Vielzahl von Faktoren ab, die langfristig richtig eingeschätzt und beurteilt werden müssen. Doch auch bei größter Sorgfalt sind wirklich verlässliche Prognosen für die nächsten zehn, zwanzig Jahre schlicht unmöglich.

Vielleicht vier bis sieben Prozent Rendite

Insgesamt variieren die Schätzungen der in diesem Bereich tätigen Immobiliengesellschaften bei Renditen zwischen vier und sieben Prozent jährlich, inklusive Wertsteigerung. Doch die dabei einberechnete Wertsteigerung der Wohnung kann man erst dann lukrieren, wenn das Objekt verkauft werden soll. Auch die Abnutzung des Objektes muss in die Berechnung einbezogen werden.

Finanzierung mit Fremdwährungskredit

Sehr oft basiert die Finanzierung auf Fremdwährungskrediten. Davon raten mittlerweile nicht nur wir von "Konsument" ab: So verlockend das niedrige Zinsniveau andernorts auch sein mag, so hoch ist das Risiko, dass die Schulden bei Kursanstieg der Fremdwährung plötzlich weit höher als geplant sind.

Achtung Spekulationssteuer

Wer sich eine Vorsorgewohnung anschafft, hat meist nicht vor zu verkaufen. Für diese Personen sind die monatlichen Erträge maßgeblich. Und wer gar vor Ablauf der Spekulationsfrist von derzeit zehn Jahren verkauft, muss eine allfällige positive Differenz zwischen Ein- und Verkaufspreis auch noch im Rahmen der Einkommensteuer mit dem Finanzminister teilen.

Kreditzinsen können steigen

Ein großer Unsicherheitsfaktor sind auch die Darlehenskosten. Je höher der Fremdmittelanteil, desto schmerzhafter werden sich steigende Kreditzinsen auswirken. Und bedenkt man den Umstand, dass das derzeitige Zinsniveau sehr weit unten ist, kann es eigentlich früher oder später nur aufwärts gehen. Dabei ist bloß ein schwacher Trost, dass sich ein steigendes Zinsniveau auch im Verbraucherpreis niederschlägt und dessen Erhöhung wiederum die indexgebundenen Mieten steigen lässt. Denn Indexanpassungen finden im besten Fall jährlich statt. Die Banken reagieren jedoch weitaus rascher, wenn es darum geht, Zinsen nach oben hin anzupassen.

Die Bank Austria Tochter M.A.I.L. setzt die Kosten für den Mietenpool, der für die ersten zehn Jahre verpflichtend ist und auch die Hausverwaltung enthält, mit 45 Cent/m2 an. Beim Mietenpool tragen die Eigentümer wohnungsbezogene Instandhaltungskosten sowie Leerstände solidarisch, indem die gesamten Mieteinnahmen des Hauses nach Abzug allfälliger Kosten auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden.

Einkünfte können deutlich sinken

Es ist also ein regelmäßiges Einkommen gesichert, das aber bei vielen leer stehenden Wohnungen oder mehreren zeitgleich anfallenden Renovierungen stark geschmälert sein kann. Ebenfalls eine Mietgarantie, die auch die Wohnungsbetreuung umfasst, gibt die Erste Bank Tochter Immorent ab: Kann das Unternehmen allerdings besser vermieten als garantiert, lukriert es den Mehrerlös. „Mietengarantie“ klingt gut. Doch wie auf dem Kapitalmarkt kostet die Garantie auch etwas. Die unterschiedlichen Modelle sollte man sich genau anschauen.

Steuervorteile nicht für alle

Aufpassen heißt es auch, will man die steuerlichen Vorteile nutzen. Ein Steuerberater ist hier hilfreich. Voraussetzung ist, dass für das Finanzamt eine glaubhafte Prognoserechnung erstellt wird, aus der hervorgeht, dass die Wohnung zu Erwerbszwecken angeschafft wurde und innerhalb von 20 Jahren ab Erstbezug die Gewinnschwelle erreichen wird. In Folge kann man dann wohnungsbezogene Aufwendungen wie Vorsteuerabzug, Notar- und Vertragserrichtungskosten, Instandhaltung und Abschreibung für Abnutzung geltend machen. Werden nicht zeitgerecht Überschüsse erzielt, etwa weil man zu knapp kalkuliert hat, der Fremdmittelanteil zu hoch angesetzt war oder zwischenzeitlich die Kinder die Wohnung unentgeltlich benutzten, erkennt das Finanzamt auf Liebhaberei, und es heißt nach- beziehungsweise rückzahlen. Achtung: Auch Eigenkapitalnachschüsse oder Umschuldungen (Stichwort Fremdwährungskredit) müssen in der Planrechnung genau angeführt sein. Nicht vergessen darf man auch, dass Steuergesetze und -verordnungen sich sehr rasch zu Ungunsten der Steuerzahler ändern können.

Leerstände einrechnen

Zumeist werden die Mieteinnahmen zur Rückzahlung des Kredites verwendet. Hier sollte man bedenken, dass es bei einem Mieterwechsel zu einkommenslosen Leerständen kommt. Diese dauern laut Karl Petrikovics, Vorstand der Immofinanz, eine der größten Anbieter von Vorsorgewohnungen in Österreich, derzeit bei den hauseigenen Wohnungen zwar nur rund drei Wochen, doch noch vor zwei Jahren lagen sie bei zwei Monaten, wobei die Mieter in etwa alle zwei, drei Jahre wechseln. Für die Erhaltung der Wohnung sollten etwa 0,5 Prozent der Erträge einkalkuliert werden. Für Serviceangebote wie die Verwaltung der Wohnung, sprich Mietersuche und Vertragsabschlüsse, berechnet die Immofinanz 16 Cent/m2.

Wohnung muss attraktiv sein

Damit regelmäßig Mieterträge erwirtschaftet werden können, sollte auch die Wohnung selber einige Bedingungen erfüllen. Grundsätzlich ist zu beachten, dass die Wohnung für Mieter leistbar sein muss. Für die Mieter sind die monatlichen Kosten inklusive Betriebskosten und Steuer maßgeblich. Als realistische Miethöhe gilt der gesetzliche Richtwert plus 15 Prozent. Die Schmerzgrenze liegt derzeit bei etwa 12 Euro pro Quadratmeter, teurere Wohnungen bleiben übrig. Die meisten Anbieter von Vorsorgewohnungen raten zu Objekten mit rund 40 bis 50 m2. Diese Wohnungen lassen sich – sofern das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt – relativ leicht vermieten, da sie aufgrund der geringeren Quadratmeteranzahl für die Mieter insgesamt leichter leistbar sind als die durchaus begehrteren größeren Wohnungen, die aber mit höheren monatlichen Kosten auch das Konto dementsprechend belasten.

Vor und nach der ersten Ehe

Mieter sind vor allem Singles vor oder nach der ersten Ehe. Diese Personen brauchen meist sehr kurzfristig ein Dach über dem Kopf, das von vornherein als Übergangslösung gedacht ist. Eine niedrige monatliche Gesamtmiete ist da ein wichtigeres Kriterium als Marmor im Bad oder vier Zimmer. Die Ausstattung soll allerdings möglichst komplett sein, also etwa inklusive Lampen, Vorhangstangen und Handtuchhaltern, sowie solide und neutral. Gute Boden- oder Fliesenqualität hält den abnützungsbedingten Instandhaltungsaufwand für die Vermieter in Grenzen. Neutrale Gestaltung ermöglicht, dass sich der Geschmack der Mieter entfalten kann. Was „schön“ ist, empfinden schließlich nicht nur Mieter und Vermieter oft unterschiedlich, auch von Mieter zu Mieter gibt es große Unterschiede. Weiße Wände und Sanitäreinrichtungen sowie Holzböden sind Standard. Auch Helligkeit, Ruhe, ein Balkon, Fahrradabstellraum oder Garagenplatz machen eine Wohnung leichter vermietbar.

Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln

Manche Mieter legen dabei mehr Wert auf Objekte in innerstädtischen Bezirken mit lebendiger Infrastruktur, andere zieht es eher in ruhigere Grünlagen. Immer wichtig ist die gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel.

Während die Anschaffungskosten für Altbauwohnungen zumeist niedriger sind, bieten Neubauwohnungen den Vorteil, dass die Bausubstanz und damit der Sanierungsaufwand für das Haus, den ja die Eigentümergemeinschaft trägt, leichter kalkulierbar ist. Auch unterliegen Neubauwohnungen weniger strengen Mieterschutzbestimmungen.

Kompetent mit Konsument

Keine alleinige Altersvorsorge. Nur bei höherem Einkommen sinnvoll.
Immobile Preise. Wer wegen plötzlichem Geldbedarf bei schlechter Marktlage verkauft, muss Verluste hinnehmen.
Schwierige Rendite-Prognose. Inflation, Zinsniveau, Wohnungsmarkt, Einkommensentwicklung und andere Parameter können sich in 20 Jahren drastisch ändern.
Steuervorteile hinterfragen. Sie können durch Gesetzesänderung rasch verschwinden. Mieterträge unterliegen der Einkommensteuer. Bei Kaufentscheidung Steuerberater einschalten.
Kosten beachten. Ankaufspesen von rund 10 Prozent, Instandhaltung, Abnutzung, Verwaltung, Makler, Leerstände etc.