Mietrecht: Erhaltungskosten sind Vermietersache - Urteil des Obersten Gerichtshofes

9.7.2007 , aktualisiert am 2.8.2007

Geld + Recht Recht

Nach einem aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofs gelten zwei weitere Klauseln in Mietverträgen als rechtswidrig.

Erkenntnisse und Konsequenzen

Bei der von der Arbeiterkammer angestrengten Klage ging es vor allem um Klauseln zur Instandhaltung einer gemieteten Wohnung. Hier eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse und welche Konsequenzen sich daraus für häufige Streitfälle zwischen Mietern und Vermietern ergeben. Umfassendere Informationen zu den Urteilen finden Sie unter www.verbraucherrecht.at.

Welche Klauseln sind betroffen?

Nach der jüngsten Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (1 Ob 264/06k) muss in einer Mietwohnung die Instandhaltung aller vermieteten Einrichtungen vom Vermieter getragen werden und nicht, wie in vielen Mietverträgen vorgesehen, vom Mieter. Auch Versicherungskosten, die über die Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung hinausgehen, dürfen nicht auf die Mieter überwälzt werden. Ausnahmen gibt es nur, wenn die Mehrheit der Mieter des Hauses der Kostenübernahme zugestimmt hat.

Ausmalen vor dem Auszug

Oft aber findet sich in Mietverträgen eine Vorabzustimmung, die der Mieter unter Druck unterschrieben hat. Diese Zustimmung hat der OGH als benachteiligend qualifiziert. Ein weiterer Punkt, der in der Praxis oft zu Zwistigkeiten führt: das Ausmalen der Wohnung vor dem Auszug. Nach der OGH-Entscheidung ist der Mieter nun nicht mehr dazu verpflichtet, es sei denn, die Malerei wurde durch eine andere Farbe verändert oder die Wände wurden übermäßig beschädigt oder abgenützt.

Für wen gelten die neuen Bestimmungen?

Prinzipiell für alle bestehenden und neuen Mietverträge, die zwischen professionellen Vermietern und Mietern geschlossen wurden, auch für Verträge bei gemeinnützigen Mietwohnungen oder Gemeindemietwohnungen. Als professionelle Vermieter gelten neben allen Unternehmen auch Privatpersonen, die mindestens fünf Wohnungen vermieten.

Muss eine kaputte Therme auf eigene Kosten saniert werden?

Nein, denn nach dem OGH-Urteil muss der Vermieter auch die Kosten für Erhaltungsarbeiten im Inneren der Wohnung übernehmen. Wenn also beispielsweise die Therme repariert oder gar komplett ausgetauscht werden muss, muss das der Vermieter bezahlen. Voraussetzungen: Die Therme muss beim Einzug schon vorhanden und sie muss (auf Veranlassung des Mieters!) regelmäßig gewartet worden sein.

Ist Ihre Therme defekt oder ganz unbenützbar, haben Sie das Recht auf Mietzinsverringerung, bis sie – auf Kosten des Vermieters – repariert ist. Lässt der Vermieter die Reparatur nicht in angemessener Frist durchführen, lassen Sie sie selbst reparieren und fordern die Kosten vom Vermieter ein. Haben Sie eine kaputte Therme bereits reparieren oder ersetzen lassen, dann informieren Sie den Vermieter und schicken Sie ihm die Rechnungskopie mit dem Ersuchen, den aufgewendeten Betrag zu ersetzen. Das kann bis zu 30 Jahre rückwirkend geschehen, sofern Sie noch in derselben Wohnung leben.

Muss man vor dem Auszug noch ausmalen?

Nein, außer Sie haben die beim Einzug vorhandene Malerei durch eine andere Farbe verändert oder die Wände z.B. durch zahlreiche Dübel sehr stark beschädigt. Hat der Vermieter die Kaution für das Ausmalen verwendet, obwohl es sich nur um eine „gewöhnliche Abnutzung“ handelt, wie das der OGH etwas missverständlich formuliert, können Sie diese zurückfordern.

Generell gilt beim Auszug: Als gewöhnliche Abnutzung gelten übliche Gebrauchsspuren wie Abdrücke von Möbeln, die auf dem Teppich gestanden sind oder leichte Trittspuren an Stellen, wo häufig darübergegangen wurde. Eine unwesentliche Veränderung ist zum Beispiel ein mit einem Dübel befestigter Handtuch- und Seifenhalter im Bad. Sehr wohl wieder zu beseitigen sind in der Regel aber Veränderungen wie eine vom Mieter errichtete Zwischenwand.