Mietrecht - Nicht anschmieren lassen

Umstrittene Ausmal-Pflicht

Es ist nicht das erste Mal, dass sich der ­Oberste Gerichtshof mit Ausmal-Klauseln beschäftigen muss. Die Rechtslage ist hier nicht eindeutig, Ausmalen liegt in einer rechtlichen Grauzone. Weder Vermieter noch Mieter unterliegen hier einer Instandhaltungspflicht.

Generelle Verpflichtung abgelehnt

Wenn eine Wohnung am Ende der Mietdauer neu ausgemalt werden muss, ist diese Vorschrift aber hauptsächlich zum Vorteil des Vermieters, der sie dann rasch und kostengünstig wieder vermieten kann. Schon bisher wurden generelle Verpflich­tungen zum Ausmalen am Ende des Miet­vertrages für unzulässig erklärt.

Bereits mit dem Mietzins abgegolten

Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter ja zum Renovieren, obwohl er die Wohnung gemäß ihrer Bestimmung genutzt, also darin gewohnt hat. Dies ist aber bereits mit dem Mietzins abgegolten. Der Vermieter hat gegen den Mieter keinen Anspruch auf Beseitigung jeglicher Gebrauchsspuren.

Nur zum Nutzen des Vermieters

Dieser Linie folgte der OGH auch im aktuellen Urteil. Die Bestimmung in Mietverträgen, dass der Mieter das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses ordnungsgemäß in weißer Farbe ausgemalt zurückzustellen hat, benachteiligt den Mieter gröblich und ist daher nichtig. Man könnte daraus ableiten, dass der Mieter am Ende der Mietzeit auch ausmalen muss, selbst wenn er ein Jahr ­zuvor die Wohnung renoviert hat oder wenn er die Wohnung gar nicht oder nicht weiß ausgemalt übernommen hat.

Kein Bezug zur Mietzinshöhe

Zudem hat ­dieser Zwang zum Endausmalen keinen ­Bezug zur Mietzinshöhe. Denn das Ausmalen stellt eine geldwerte Einmalleistung des ­Mieters dar und müsste bei der Höhe des Mietzinses berücksichtigt werden (OGH 27.2.2012, 2 Ob 215/10x).

Die Klausel im Mietvertrag, dass ein Mieter die Wohnung weiß ausmalen lassen muss, wenn er sie zurückgibt, wird dann schlagend, wenn man ausziehen möchte. Den Vermieter, der auf Ausmalen besteht, sollte man auf dieses und ähnliche höchstgerichtliche Urteile hinweisen und mitteilen, dass man dieser Verpflichtung nicht nachkommen muss.

Schäden reparieren

Aber Achtung: Übermäßige Gebrauchsspuren, starke Verschmutzung oder erhebliche Schäden, die der Mieter verursacht hat, ­müssen beim Auszug sehr wohl in Ordnung gebracht werden! Wurden Wände, Türen und Fensterrahmen schwarz (oder in einer anderen Schockfarbe) gestrichen, kann der Vermieter verlangen, dass diese kreativen Extratouren rückgängig gemacht werden.

Auf diese Renovierungspflicht bei unüblicher Abnützung darf im Mietvertrag auch hin­gewiesen werden. Und eine "Ausmalklausel" ginge rechtlich auch in Ordnung, wenn diese Pflicht bei der Höhe der Miete angemessen berücksichtigt wird.

Streit um defekte Heizthermen

Was aber leider noch immer nicht endgültig entschieden ist, ist der Streit um die Heiztherme – also ob der Vermieter oder der Mieter den Austausch der defekten Heiztherme zahlen muss. Hier wird wohl nur eine Gesetzesänderung Klarheit schaffen.

• Ausmalen muss nicht sein. Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, die Wohnung bei der Rückgabe weiß auszumalen. Normale Abnutzung ist mit dem Mietzins abgegolten, der Vermieter muss sie hinnehmen.
• Schäden, Schmutz, ungewöhnliche Farben. Außergewöhnliche Abnutzung, starke Verschmutzung, Schäden, die der Mieter verursacht hat, unübliche Farben auf Wänden, Türen, Böden und Fliesen verpflichten den Mieter zur Sanierung.
• Noch nicht entschieden. Rauchverbot im Mietvertrag, Austausch der defekten Heiztherme, Verbot auch von Therapie- und Blindenhunden.

• Mietzinserhöhung - Berechnung des Mietzins (8/2012)

• Neue Hausverwaltung - Eigentümer und Hausverwalter in einem (6/2012)

• Mietvertrag - Stillschweigende Verlängerung (6/2011)

• Mietverträge: OGH-Urteil - Tiere, Thermen, Ausmalen (2/2011)

• Mietvertrag - Gebühr im Falle eines Rücktritts (8/2010)