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Eigentumswohnung - Mieter gesucht!

Das sollten Sie wissen, wenn Sie einen Mieter für Ihre Eigentums­wohnung suchen.

Wichtigster Punkt sind die rechtlichen ­Rahmenbedingungen, um zu klären, welche Gesetzeslage in Ihrem Fall gilt. Ob für das Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Gänze oder nur teilweise anwendbar ist, hängt im Wesentlichen vom Alter des Gebäudes und der Inanspruchnahme von Wohnbauförderungsmitteln bei dessen Errichtung ab.

Mietrechtsgesetz bei Altbauten oder Neubauten

Für Eigentumswohnungen in sogenannten "Altbauten", Gebäudeerrichtung vor 1945, gilt das MRG (fast) immer zu Gänze. Lediglich für Wohnungen, die erst durch einen Dachgeschoßausbau mit einer Baubewilligung nach 2001 geschaffen worden sind, gilt das MRG nur teilweise. Für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit einer Bau­bewilligung nach dem 8. Mai 1945 gilt das MRG nur teilweise. Auch hier eine Ausnahme: Wurden für die Errichtung Förderungsmittel nach dem Wohnhaus-Wiederaufbaugesetz oder dem Wohnbauförderungsgesetz 1968 aufgenommen, gilt bei einer Vermietung das Mietrechtsgesetz zur Gänze.

Gesetzeslage und Konsequenzen

Diese Unterschiede haben für das Verhältnis zu Ihrem Mieter Konsequenzen.

  • Im Vollanwendungsbereich des MRG gelten für den Hauptmietzins bestimmte Beschränkungen; die Aufwendungen, die als Betriebskosten verrechnet werden dürfen, sind gesetzlich definiert; und es gibt eine zwingende gesetzliche Regelung betreffend die Erhaltungspflichten des Vermieters und des Mieters. Die Mietzins­höhe kann über Antrag bei der Schlichtungs­stelle (dem Bezirksgericht) im Außerstreitverfahren überprüft werden.
  • Im Teilanwendungsbereich gelten anstelle der genannten Regelungen nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürger­lichen Gesetzbuches (ABGB). Diese sind über weite Bereiche jedoch nicht zwingend, sondern es können im Mietvertrag andere Vereinbarungen getroffen werden.

Hauptmietverhältnis

Bei einer Vermietung durch den Wohnungseigentümer handelt es sich immer um ein "Hauptmietverhältnis", egal wie der Vertrag bezeichnet wird. Steht die Eigentums­wohnung im Eigentum zweier Personen ­(Eigentümerpartner), müssen beide einer Vermietung zustimmen.


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Mietverhältnis, Mietdauer

Mietdauer – Regeln für die Befristung

Da Sie Ihre Eigentumswohnung wahrscheinlich nicht unbefristet vermieten wollen, gilt es, die Regeln für die Befristung besonders zu beachten. Diese Regeln sind für alle Eigentumswohnungen dieselben. Für jede Vermietung zu Wohnzwecken gilt eine Mindestmietdauer von drei Jahren. Die Befristung muss schriftlich vereinbart werden, das ­Mietende muss aus der Formulierung klar ersichtlich sein, z.B.: "Das Mietverhältnis ­endet am 31. August 2017, ohne dass es einer Kündigung bedarf." Auch jede Verlängerung muss wiederum auf zumindest drei Jahre ­erfolgen.

Im Gegensatz zur früheren Rechtslage gibt es keine Höchstdauer der Befristung mehr. Sie können zum Beispiel hintereinander fünf Drei-Jahres-Verträge oder drei Fünf-Jahres-Verträge oder einen 15-Jahres-Vertrag abschließen, die hier gewählten Befristungen sind immer wirksam. Dieselben Befristungsregelungen gelten auch für "Untermiet­verhältnisse".

Vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses

Befristete Mietverträge binden prinzipiell beide Vertragspartner an die vereinbarte Dauer. Nur aus besonders wichtigen Gründen kann der Vertrag vorzeitig (sofort) aufgelöst werden: etwa bei einem Mietzinsrückstand, bei nachteiligem Gebrauch oder wenn die Wohnung zum Bewohnen unbrauchbar wird.

Das MRG räumt dem Mieter bei befristeten Mietverträgen zusätzlich ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach einem Jahr und mit dreimonatiger Kündigungsfrist ein. Wollen Sie als Vermieter sich ebenfalls ein Kündigungsrecht (aus den Gründen des § 30 MRG) vorbehalten, so müssen Sie dies im Mietvertrag ausdrücklich vorsehen.

Tipps zur Mietersuche

Mietersuche

Es ist immer heikel, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung an einen "Fremden" vermieten. Wird er die Miete pünktlich zahlen, die Wohnung in Ordnung halten, die Hausordnung einhalten etc.? Zwei Wege ­bieten sich an: Sie suchen selbst, zunächst am besten im Freundes- und Bekanntenkreis, unter Arbeitskollegen usw. Oder Sie bieten Ihre Wohnung über eine der vielen Immobi­lienplattformen und Gratisanzeigenblätter als "privater Vermieter" an. Hier müssen Sie einen Zeitaufwand zur Wohnungsbesichtigung einkalkulieren, lernen die Mietinteressenten dadurch aber auch früher kennen.

Immobilienmakler hinzuziehen

Die andere Möglichkeit ist, dass Sie einen Immobilienmakler mit der Mietersuche ­beauftragen. Für dessen Dienste müssen Sie wahrscheinlich eine Provision bezahlen, ­deren Höhe Verhandlungssache ist. Nur der Höchstbetrag ist gesetzlich begrenzt: Er ­beträgt drei Bruttomonatsmieten zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Berechnungsgrundlage ist die Summe aus Hauptmietzins und Betriebskosten.

Einkommenssituation ermitteln

Sie können einem Mietinteressenten natürlich die verschiedensten Fragen stellen – ob er sie (wahrheitsgemäß) beantwortet, ist ­eine andere Sache. Sinnvoll ist sicher, die Einkommenssituation des Interessenten zu erheben. Dazu eignet sich eine Lohnbestätigung oder der Einkommensteuerbescheid. Allerdings kann auch hier niemand garantieren, dass sich die Einkommenssituation nicht im nächsten halben Jahr ändert. Ebenfalls zu empfehlen ist jedenfalls, die Kopie eines amtlichen Ausweises wie Reisepass oder Personalausweis zu fordern.

Wohnungszustand genau dokumentieren

Es ist empfehlenswert, den Zustand der Wohnung und allfälliger Einrichtungs­gegenstände möglichst wahrheitsgetreu festzuhalten und zu dokumentieren (Fotos etc.). Es hilft Ihnen nichts, wenn Sie in den Mietvertrag schreiben, alle Einrichtungs­gegenstände und Möbel seien "neuwertig", wenn Sie sie bereits vor fünf Jahren angeschafft und seither genutzt haben. Diese ­Beschreibung (Inventarliste) sollten Sie auch Ihrem Mieter geben oder sie – noch besser – gemeinsam mit ihm erstellen.

Um die Sicherheit der elektrischen Anlage der Wohnung zu gewährleisten, sieht die Elektrotechnikverordnung bestimmte Mindeststandards vor. Zum Nachweis der Erfüllung dieses Mindeststandards der Elektro­installation ist dem Mieter bei Mietbeginn die Dokumentation eines Elektrotechnikers zu übergeben.

Energieausweis, Mietzins

Energieausweis

Seit 1. Dezember 2012 muss der Vermieter anlässlich eines Mietvertragsabschlusses jedem Neumieter einen Energieausweis übergeben, der nicht älter als zehn Jahre sein darf. Es muss kein eigener Energieausweis für die einzelne Wohnung sein, sondern es genügt auch ein Energie­ausweis für das gesamte Gebäude. Wird ­binnen 14 Tagen ab Vertragsabschluss vom Vermieter kein Energieausweis übergeben, so kann der Mieter einen Energieausweis ­erstellen lassen und die dafür entstandenen Kosten vom Vermieter einfordern. Darüber hinaus kann die Behörde bei Verletzung der Informationspflicht eine Verwaltungsstrafe von bis zu 1.450 Euro gegen den Vermieter verhängen.

Überprüfung von Gasgeräten

Gasgeräte für Heizung und Warmwasseraufbereitung (Thermen, Durchlauferhitzer, Außenwandkonvektoren etc.) sollen im Regelfall einmal jährlich von einem Heizungstechniker überprüft werden und ein Service sollte durchgeführt werden. Befindet sich in Ihrer Wohnung ein entsprechendes Gasgerät, so sollten Sie den Mieter im Mietvertrag zur jährlichen Überprüfung desselben durch einen Fachmann (Heizungsinstallateur, Werkskundendienst etc.) verpflichten. Zum Nachweis des Zustandes des Gerätes und des letzten ­Überprüfungstermins vor Mietbeginn sollten Sie ihm eine Kopie des letzten Überprüfungsbefundes übergeben.

Mietzins und Nebenkosten

Der Mietzins kann als "Pauschalbetrag" oder getrennt nach Hauptmietzins und (anteiligen) Hausbetriebskosten vereinbart werden. Bei getrennter Ausweisung sind die Betriebskosten jährlich im Nachhinein abzurechnen. Bei ­einer Veränderung der Betriebskostenvorschreibung der Hausverwaltung können die Betriebskosten auch entsprechend angepasst werden. Wird hingegen ein Pauschalbetrag (mit Wertsicherung) vereinbart, so bleiben Veränderungen der Betriebskostenvorschreibungen unberücksichtigt. In diesem Fall können Sie nur den gesamten Pauschalbetrag entsprechend der Inflationsentwicklung anpassen.

Gas, Strom, Kabel-TV

Den Energiebezug (Gas, Strom) und Nebenkosten wie Gebühren für Rundfunk, Kabel-TV und (kabelgebundene) Telefon- sowie Internetversorgung sollte der Mieter auf seinen eigenen Namen anmelden. Ist alles auf Ihren Namen angemeldet, können Sie die Kosten natürlich auf Ihren Mieter überwälzen. Gerät der Mieter aber in Zahlungsverzug, bleiben Sie womöglich auf diesen Kosten sitzen.

Muster für Mietverträge

Für die Ver­mietung von Alt- und Neubauwohnungen (und auch für Einfamilienhäuser) gibt es ­Vordrucke auf unserer Homepage unter www.konsument.at/mustermietvertrag.

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