Wohnkosten - Mietzahlungen, Betriebskosten, Investitionen

Wenn die Prozentpunkte stimmen (überprüfbar unter www.statistik.at/indexrechner), dann ist die Mieterhöhung – auch wenn sie sehr hoch erscheint – rechtlich in Ordnung. Eine Obergrenze für die Wertsicherung gibt es nicht. Sie als Mieter haben ohnedies einen großen Vorteil, dass der Vermieter auf die frühere Geltendmachung der Wertsicherung verzichtet hat.

Alter der Wohnung entscheidend

Bei einer Mietwohnung, die nach 1953 ohne öffentliche Fördermittel errichtet wurde (vermietete Eigentumswohnung nach 1945), hätte der Vermieter die Möglichkeit die Mieterhöhung rückwirkend für die letzten drei Jahre zu verlangen. Bei älteren Mietobjekten gibt es diese Nachverrechnung nicht! Im Altbau kann der Vermieter nur unter rechtzeitiger Anzeige von 14 Tagen vor dem nächsten Zinstermin die Erhöhung begehren. - Lesen Sie mehr Mietzins: Wertsicherung 7/2014
 

Der EVB ist der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, den die Genossenschaft verlangen darf. Basis sind die gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). Ziel ist es rechtzeitig und vorausschauend Geld für anstehende Erhaltungsarbeiten und nützliche Verbesserungen zur Seite zu legen (siehe auch ).

Erhaltungspflichten für Fenster, Fassade, Lift

Die Erhaltungspflicht umfasst unter anderem die allgemeinen Teile der Baulichkeit wie Fassade, Fenster und Balkone, Garagen und Abstellplätze sowie Gemeinschaftsanlagen wie Lift und Waschküche. Ebenso Arbeiten die kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtung vorzunehmen sind z.B. an Wasserleitungen, an der Kanalisierung oder an den Energieeinrichtungen.

Der für diese Ausgaben vorgesehene EVB ist gesetzlich gestaffelt. Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, sofern das Erstbezugsdatum fünf Jahre oder weniger zurückliegt, den Ausgangsbetrag von 0,50 Euro nicht übersteigen. Ab dem sechsten Jahr und für jedes weitere Jahr des Zurückliegens des Erstbezugsdatums erhöht sich dieser Betrag um 12 vH pro Jahr, jeweils gerechnet vom Ausgangsbetrag. Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf jedoch je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat zwei Euro nicht übersteigen.

Eine Wertsicherungsvereinbarung ist eine zulässige Vertragsklausel und findet sich standardmäßig in den meisten Mietverträgen. Sie muss allerdings vereinbart sein und gilt nicht automatisch. Diese Vereinbarung ist normalerweise im Anschluss an die Mietzinsklausel geregelt und lautet etwa folgendermaßen:

"Der vereinbarte Hauptmietzins wird auf den von der Statistik Austria verlautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise 2000 wertbezogen. Ausgangsbasis für die Wertsicherung ist die für den Monat der Vertragsunterfertigung errechnete Indexzahl. Schwankungen bis 3 % (oder 5 %) nach oben oder unten bleiben unberücksichtigt."

Erhöhung zwei Wochen vorher bekanntgeben

In der Indexklausel muss ein Ausgangswert des vereinbarten Index enthalten sein, von dem aus die Erhöhung berechnet wird. Eine Erhöhung muss dem Mieter mindestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin schriftlich bekannt gegeben werden. Kommt das Schreiben verspätet, tritt die Erhöhung erst mit dem übernächsten Zinstermin ein.

Bei Wohnungen im Altbau ist die Wertsicherung für die Vergangenheit nicht zulässig und muss daher vom Mieter auch nicht bezahlt werden.

Bei Wohnungen im Neubau (Baubewilligung nach 1945 bei Eigentumswohnungen und nach 1953 bei Zinshäusern) darf der Vermieter die letzten drei Jahre nachverrechnen.

Eine Erhöhung des Mietzinses darf nur

• unter den gesetzlichen Voraussetzungen oder
• aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung oder
• im Einvernehmen zwischen Mieter und Vermieter erfolgen.

Wertsicherungsklausel ist üblich

Unter einer gebräuchlichen Mietzinsvereinbarung versteht man die sogenannte "Wertsicherungsklausel“. Das ist die Anpassung des Mietzinses an die Inflationsrate (= Indexanpassung). Dabei handelt es sich um – je nach Vereinbarung – geringfügige Erhöhungen um in der Regel 3% oder 5%. Der Abschluss eines neuen Vertrages ist für diese Erhöhung nicht notwendig.

2 Wochen vorher informieren

Für die Geltendmachung der Indexanpassung muss der Vermieter diese lediglich zwei Wochen vor dem nächsten Zinstermin schriftlich anzeigen. Ist keine Wertsicherungsklausel vertraglich vereinbart worden, dann ist der Mietzins nicht indexiert und bleibt der Höhe nach gleich.
 

Durch einen Eigentümerwechsel werden die bestehenden Mietverhältnisse nicht berührt. Der neue Eigentümer tritt in die Position des ehemaligen Vermieters ein und übernimmt sämtliche Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass kein neuer Mietvertrag notwendig ist. Dadurch wird zumeist nur versucht eine Mieterhöhung vorzunehmen und neue (meist ungünstige) vertragliche Vereinbarungen zu treffen.

Mieterhöhung über Wertsicherung

Durch einen Eigentümerwechsel darf der Mietzins nicht erhöht werden. Einzig die bereits bestehenden Möglichkeiten zur Mietzinserhöhung dürfen vom neuen Eigentümer vorgenommen werden. Das ist z.B. eine Erhöhung aufgrund einer Wertsicherungsklausel. Auch Sanierungsarbeiten dürfen nicht an die Mieter weiterverrechnet werden. Hat ein Eigentümer mit den Mietzinseinnahmen kein Auslangen, dann hat er die Möglichkeit bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht einen Antrag auf Einhebung eines erhöhten Mietzinses zu stellen.
 

Ja. Bei Mietverträgen, die Kraft gesetzlichen Eintrittsrechts an eine andere Person übergehen, kann der Mietzins angehoben werden. Dies jedoch nur in dem gesetzlichen Rahmen des MRG (Mietrechtsgesetzes). Basis für die neue Berechnung ist der jetzige Kategoriezustand des Mietobjektes.

Ein Monat vor Zahlung Mietzins bekannt geben

In vorliegendem Fall bedeutet das, Kategorie A, begrenzt durch die gesetzliche Höchstgrenze von 3,43 Euro/m². Der Vermieter darf den Mietzins für Sie als Tochter auf 3,43 Euro/m² anheben (Stand Mai 2017). Der Vermieter muss dem neuen Hauptmieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem er den angehobenen Mietzinses fordert, den erhöhten Mietzins schriftlich bekannt geben.
 

Durch die Eigentumsübertragung tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein und ist an dessen Vereinbarungen gebunden. Während der Mietdauer besteht – abgesehen von vertraglichen Regelungen – keine Möglichkeit einseitig in den Vertrag einzugreifen und z.B. den Mietzins zu erhöhen.

Erhöhung nach Verbraucherpreisindex

Eine in Verträgen sehr gebräuchliche Vereinbarung ist die Anpassung des Mietzinses an den Verbraucherpreisindex (VPI). Diese Indexanpassung kann der neue Eigentümer überprüfen und gegebenenfalls dadurch eine Mietzinserhöhung durchführen. Hat es der vorige Eigentümer unterlassen eine Indexanpassung vorzunehmen, so kann der neue Vermieter diese Mietzinserhöhung rückwirkend für drei Jahre geltend machen. Es muss sich aber bei dem vermieteten Objekt um eine Wohnung handeln, die nach 1945 errichtet wurde.

Für eine sonstige Anhebung des Mietzinses muss der neue Vermieter das Ende des Vertrages abwarten. Erst im Zuge des Abschlusses eines neuen Mietvertrages, entweder mit einem anderen oder aber auch mit dem bisherigen Mieter, wird der Mietzins neu festgelegt.
 

Erhält der Mieter vom Vermieter eine Zinserhöhung ist zunächst nachzufragen aus welchem Grund. Der Vermieter kann nicht einseitig in die Mietzinsvereinbarung eingreifen und ohne Rechtsgrund eine Erhöhung verlangen. Oftmals liegt einer geringfügigen Erhöhung eine vertragliche Wertsicherungsklausel zu Grunde. Das entspricht der Anpassung an die Inflationsrate. Im Vertrag findet sich diese Vereinbarung in der Regel unter dem Punkt "Mietzins“ und bezieht sich auf einen Verbraucherpreisindex (VPI).

Mietzins hängt von VPI ab

Im Ausmaß in dem dieser VPI steigt, ist der Vermieter berechtigt, den Hauptmietzins anzuheben. Diese Vereinbarung ermöglicht eine vertraglich ausbedungene Erhöhung des Hauptmietzinses. Daneben kann der Vermieter auch die Betriebskosten anheben. Insbesondere im Altbau oder bei entsprechender Vereinbarung (pauschalierte Vorschreibungen gegen jährliche Verrechnung). Nach der Betriebskostenabrechung, vor allem im Falle einer Nachzahlung, kann der Vermieter im Sinne einer wirtschaftlichen Vorausschau die Betriebskosten entsprechend anheben.
 

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) hat eine eigene Entgeltsbestimmung, die die einzelnen Bestandteile des Mietzinses regelt. § 14 WGG sieht vor, dass neben Annuitäten, Betriebskosten und Verwaltungskosten auch ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) als Teil der Miete verrechnet werden darf. Gerade dieser EVB ist oftmals der Grund für nicht unerhebliche Mietenerhöhungen bei Genossenschaftswohnungen.

Die Höhe richtet sich nach dem Alter des Gebäudes. Gesetzlich geregelt ist nicht die Höhe des EVBs, sondern nur dessen Obergrenze. Die Genossenschaft kann daher je nach Bedarf im Rahmen der höchstzulässigen Beträge einen EVB einheben.

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf (Stand: Mai 2017) je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, sofern das Erstbezugsdatum fünf Jahre oder weniger zurückliegt, den Ausgangsbetrag von 0,50 Euro nicht übersteigen. Ab dem sechsten Jahr und für jedes weitere Jahr des Zurückliegens des Erstbezugsdatums erhöht sich dieser Betrag um 12 vH pro Jahr, jeweils gerechnet vom Ausgangsbetrag. Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag darf jedoch je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat zwei Euro nicht übersteigen.

Eine Wertsicherungsvereinbarung ist eine zulässige Vertragsbestimmung und bedeutet, dass der vereinbarte Hauptmietzins auf den von der Statistik Austria verlautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise wertbezogen ist (siehe www.statistik.at).

Ausgelassene Erhöhungen nachverrechnen

Als Ausgangsbasis wird im Mietvertrag eine Indexzahl angeführt, von dem aus die Erhöhung berechnet wird. Ein Schwellenwert wird zumeist angegeben (muss aber nicht sein). Ist kein Prozentsatz vereinbart, ab dem angehoben wird, steht es dem Vermieter frei, wann er eine Anpassung vornimmt. Praktischerweise wird er dann anheben, wenn die Erhöhung nicht gänzlich unbedeutend ist. Zumeist erfolgt in diesen Fällen eine Anhebung ein Mal pro Jahr. Hat der Vermieter über einen längeren Zeitraum nicht angepasst, so kann er auch rückwirkend eine Erhöhung nachverrechnen. Allerdings nur die letzten drei Jahre.
 

Der Einbau einer Heizung ist dem Vermieter anzuzeigen und bedarf seiner Zustimmung. Der Vermieter kann seine Zustimmung jedoch nicht verweigern wenn:

• der Heizungseinbau dem Stand der Technik entspricht
• üblich und für den Hauptmieter wichtig ist
• die Arbeiten von einem Professionisten durchgeführt werden
• keine Schädigung des Hauses und des Erscheinungsbildes erfolgt sowie
• keine Gefahr für Personen oder Sachen zu befürchten ist.

Durch den Heizungseinbau des Mieters erhöht sich der Mietzins nicht.
 

Ja. Bei Objekten die in ihrer Mietzinsbildung nicht unter das MRG (Mietrechtsgesetz) fallen, das sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Objekte im Neubau (Baubewilligung nach 1945 bei Eigentumswohnungen und 1953 im Zinshaus), darf der Vermieter eine allfällige Mieterhöhung auch rückwirkend für die letzten drei Jahre einfordern. Die zukünftige Mieterhöhung ist dem Mieter schriftlich anzuzeigen und wird zum darauffolgenden Termin wirksam.

Indexanpassung berechnen

Die Indexanpassung berechnet sich so: Indexzahl neu gebrochen durch Indexzahl alt, mal 100, minus 100.

In vorliegendem Fall bedeutet das: Indexzahl des Verbraucherpreisindex 2000 von September 2012 beträgt 129,2 gebrochen durch Indexzahl von August 2008 118,8 (wieder ausgehend vom VPI 2000) ergibt 1,087542, mal 100, minus 100 ergibt eine prozentuelle Erhöhung von 8,7542 %. Die Indizes sind im Internet unter www.statistik.at nachzulesen.
 

Wird ein Mietobjekt ganz oder teilweise unbrauchbar, ist der Mieter im Ausmaß der Unbrauchbarkeit von der Mietenzahlung befreit. Diese Regelung ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) verankert und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Eine diesbezügliche Vereinbarung wäre ungültig. Die Zinsbefreiung tritt mit Beginn der Beeinträchtigung ein und dauert bis zu ihrer Behebung unabhängig davon, ob den Vermieter daran ein Verschulden trifft. 

Einvernehmen mit Vermieter suchen

Ist der Mieter selbst schuld an diesem Umstand, hat er dieses Recht nicht. Die Höhe der Reduktion richtet sich je nach Einzelfall nach dem Grad der Unbrauchbarkeit und ist vom Mieter geltend zu machen. Wir empfehlen die eingeschränkte Zahlung dem Vermieter schriftlich mitzuteilen oder das Einvernehmen mit diesem zu suchen. Bei nicht vollständiger Mietenzahlung riskiert der Mieter nämlich eine gerichtliche Kündigung bzw. eine Räumungsklage. Ein geringeres Risiko geht der Mieter ein, wenn er den Mietzins "unter Vorbehalt der Rückforderung" weiter bezahlt und dann seine zu viel gezahlten Mieten aktiv einklagt.
 

 
Der Mieterschutz in Österreich zeigt sich unter anderem in gesetzlichen Mietzinsbildungsvorschriften. Sie sehen für den größten Teil der Wohnungen Höchstgrenzen bei den Mietzinsen vor. Deren Einhaltung ist durch die Möglichkeit der Überprüfung bei Bezirksgericht/Schlichtungsstelle gewährleistet.

Mietzins bei Altbauten überprüfen

Eine Mietzinsüberprüfung kann bei Wohnungen vorgenommen werden, die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Das sind Altbauobjekte (in einem Zinshaus mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953; in einem Eigentumshaus mit Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945) sowie geförderte Objekte. Bei derartigen Mietverhältnissen kann der Mieter einen Antrag auf Überprüfung stellen, wobei er sich nicht von einem Anwalt vertreten lassen muss. Das Verfahren bei der Schlichtungsstelle (z.B. in Wien) ist kostenlos.

Rechtzeitig Antrag stellen

Bei unbefristeten Mietverträgen besteht diese Möglichkeit innerhalb der ersten drei Jahre, bei befristeten Mietverträgen bis sechs Monate nach Ende der Befristung mit einer Verjährung von zehn Jahren. Wird innerhalb dieser Zeit kein Antrag gestellt ist dieses Recht vertan und der Mietzins nicht mehr überprüfbar.
 

Seit 1994 gibt es für Mietverhältnisse im Altbau (Zinshaus errichtet vor 1953, Eigentumshaus vor 1945) den sogenannten Richtwertmietzins als Grundlage für die Mietzinsberechnung. Mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt durch das Justizministerium werden für die jeweiligen Bundesländer Richtwerte bekanntgemacht.

Erhöhung in der Regel alle zwei Jahre

Die Erhöhung richtet sich nach der Steigerung der Verbraucherpreise und erfolgt in der Regel alle zwei Jahre. Ab April 2017 beträgt der Richtwert für Wien 5,58 Euro/m2. Zu diesem Grundmietzins werden noch Zu- und Abschläge verrechnet. Diese richten sich nach der Lage innerhalb Wiens (Bezirk), sowie nach der Lage im Haus (straßen- oder hofseitig, Lift, ...), der Grundrissgestaltung und Ausstattung (Kabel-, TV-Anschluss, Terrasse,...) der Wohnung.

Ausgangsbasis ist eine Wohnung der Kategorie A, das bedeutet mit Heizung, Bad und WC im Inneren. Für jede schlechtere Kategorie erfolgt ein Abschlag von 25 Prozent. Ebenso wird ein 25prozentiger Abschlag für ein befristetes Mietverhältnis vorgenommen.
 

 
Es handelt sich dabei um eine in Mietverträgen sehr gebräuchliche Vertragsklausel, die versucht, den Mieter von einer Zinsminderung abzuhalten. Das Recht auf Mietzinsminderung, normiert in § 1096 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) kann jedoch im Vorhinein im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden.

Vorbehalt der Zinsminderung

So ein Hinweis in Ihrem Mietvertrag nimmt Ihnen nicht diese gesetzliche Möglichkeit. Lediglich ein späterer Verzicht könnte zu dem Verlust der Mietzinsminderung führen. Aus diesem Grund ist es wichtig, bei Kenntnis des Mangels nicht vorbehaltlos den vollen Mietzins zu bezahlen, da darin ein Verzicht auf die Geltendmachung der Minderung gesehen wird. Schreiben Sie dem Vermieter, dass es den Mangel gibt, fordern Sie ihn auf ihn zu beheben und deponieren Sie schriftlich, dass Sie sich eine Mietzinsminderung vorbehalten.
 

Für den Zeitraum und in dem Ausmaß der Beeinträchtigung gewährt das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit einer Mietzinsminderung. Für die Höhe gibt es keine starren Prozentsätze, es kommt dabei auf die individuelle Beeinträchtigung an (z.B. Entfall der Heizung - je nach Temperatur).

40 Prozent angemessen

Außerdem empfiehlt es sich, vorab mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und eventuell eine einvernehmliche Mietminderung zu vereinbaren. Auch dies sollten Sie zu Beweiszwecken immer schriftlich festhalten. Auf jeden Fall müssen Sie die Mietzinsminderung dem Vermieter schriftlich anzeigen. In vorliegendem Fall würden wir ca. 40 Prozent veranschlagen.
 

Ob derartige Beiträge zur Reparaturrücklage (auch Reparaturfonds, Rücklage, Erneuerungsfonds, Instandhaltungsrückstellung genannt) vom Mieter übernommen werden müssen, hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Zu den  Betriebskosten des Mietrechtsgesetzes gehören sie jedenfalls nicht.

Vertragliche Regelung entscheidend

Das bedeutet, dass es einer besonderen vertraglichen Regelung bedarf, um diese Rücklagenzahlungen auf den Mieter zu überwälzen. Wenn dies im Vertrag steht und für den Mieter transparent ist, dann muss der Mieter diese Zahlungen übernehmen.

Gibt es keine eindeutige Überwälzung von Rücklagenbeiträgen auf den Mieter (es wurde wie in vorliegendem Fall lediglich die Überwälzung von Betriebskosten vereinbart), dann kann sich der Mieter dagegen zur Wehr setzten. Denn, siehe oben, zu den Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes zählen diese Aufwendungen nicht.
 

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Es hat mit 1. April 2009 eine Wohnrechtsnovelle gegeben, wodurch eine Bestimmung in das MRG (Mietrechtsgesetz) aufgenommen wurde, die Regelungen über die Kaution enthält. Eine gesetzliche Festsetzung der Kautionshöhe wurde in diese Bestimmung jedoch nicht aufgenommen.

Drei bis fünf Monatsmieten als Kaution üblich

Nach wie vor ergibt sich die Höhe aus der Rechtsprechung, wonach drei bis fünf Monatsmieten als Kaution üblich sind, eine Höhe von sechs Monatsmieten als höchstzulässige Grenze angesehen wird. Wird eine darüber hinaus gehende Kaution vereinbart, stellt dies einen Verstoß gegen das Ablöseverbot des Mietrechtsgesetzes dar.

Rückforderung nur für Mietverhältnisse

Diese Möglichkeit der Rückforderung besteht aber nur für Mietverhältnisse, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. Daher nicht für ungeförderte Neubaumietwohnungen (als Neubau gilt eine Wohnung im Zinshaus mit Baubewilligung nach 1953 oder vermietete Eigentumswohnung nach 1945) oder vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser.

Es ist üblich und zulässig, dass der Vermieter bei Mietvertragsabschluss vom Mieter eine Kaution verlangt. Diese dient zur Sicherstellung etwaiger Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter - etwa für ausständige Mieten oder für sonstige Schäden, die der Mieter an der Wohnung zurücklässt. Nach Beendigung der Mietzeit darf der Vermieter diesen Betrag (oder das Sparbuch) so lange behalten, bis er sich über den Zustand der Wohnung als auch über Mietzinsrückstände seines Mieters informiert hat.

Rückforderung im Außerstreit-Verfahren

Nach der neuen Bestimmung des § 16b MRG (Mietrechtsgesetz) ist der Vermieter jedoch verpflichtet die Kaution samt Zinsen nach Ende des Mietvertrages unverzüglich zurückzustellen. Tut er dies nicht, so kann der Mieter nach der neuen Regelung seine Rückforderung geltend machen - nunmehr im Außerstreit-Verfahren und nicht wie nach der alten Gesetzeslage im strittigen Verfahren. Damit wurde die Rückforderung vereinfacht und die Rechtsposition des Mieters gestärkt.

Auch wenn vielen Mietern diese Vorgehensweise entgegenkäme, ist sie rechtlich nicht in Ordnung. Die Kaution kommt aus dem Pfandrecht und dient der Besicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter. Es handelt sich dabei um offene Mietzinse, Schäden am Mietgegenstand und sonstige eventuelle Schadenersatzansprüche.

Forderungen erst bei Rückgabe feststellbar

Ob der Vermieter derartige Forderungen hat, lässt sich erst bei der Rückstellung des gemieteten Objektes feststellen, sodass eine vorherige Befriedigung aus der Kaution den Vermieter um seine Sicherstellung bringen würde. Sollten Sie als Mieter schon drei Monate (entspricht zumeist der Höhe der hinterlegten Kaution) vor Beendigung Ihre Mietzahlung einstellen, laufen Sie Gefahr vom Vermieter geklagt zu werden.

Im Normalfall verpflichtet sich der Mieter bei Mietvertragsbeginn, eine Kaution in der Höhe von drei bis fünf Monatsmieten beim Vermieter zu hinterlegen. Gesetzlich verpflichtend ist die Kaution nicht; meist wird sie im Vertrag vereinbart. Sie dient als Sicherheit für den Vermieter, sollte der Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug geraten oder das Objekt in beschädigtem Zustand retournieren.

Wurzeln im Pfandrecht

Die Kaution hat ihre Wurzeln im Pfandrecht. In vorliegendem Fall ist der Vermieter berechtigt, die ihm entstandenen Kosten (Nachmachen des Schlüssels) vom Mieter zu verlangen und diesen Betrag von der Kaution einzubehalten. Der Vermieter ist nicht berechtigt, den gesamten Betrag zu behalten sondern nur einen angemessenen Teilbetrag – und der orientiert sich an der Höhe der zu erwartenden Kosten für einen neuen Schlüssel.

Mit dieser durch die Wohnrechtsnovelle 2009 eingefügten Bestimmung, versuchte der Gesetzgeber erstmals für das praxisrelevante Problem der Kaution einen gesetzlichen Rahmen zu schaffen. Die Regelung gilt für sämtliche unter das Mietrechtsgesetz fallende Objekte.

Kaution unverzüglich zurückzahlen

Nach Ende des Mietvertrags hat der Vermieter dem Mieter die Kaution unverzüglich zurückzustellen. Bei der Rückforderung kommt dem Mieter ein Wahlrecht zu: Er kann den Kautionsbetrag unmittelbar im Rechtsweg (mittels Mahnklage beim Bezirksgericht) zurückfordern oder (zunächst) einen Feststellungsantrag im Außerstreitverfahren stellen.

Mahnklage ist günstiger

Der Rechtsweg ist kostengünstiger und schneller, solange keine berechtigten Forderungen des Vermieters gegen den Mieter bestehen. Gilt dies noch zu klären, wird der Mieter einen der Höhe nach nicht bezifferten Antrag im Außerstreitverfahren stellen. Dieser Antrag ist auf Feststellung des rückforderbaren Kautionsbetrages gerichtet.

Es gibt zwei Zahlungen, die beide zu Beginn des Mietverhältnisses fällig sind und immer wieder verwechselt werden:

• Die Kaution dient der Sicherstellung für den Vermieter und wird auch an diesen bezahlt.
• Die Provision erhält der Immobilienmakler für die Vermittlung des Mietvertrages.

Maklerprovisionen gesenkt

Die Kaution beträgt nach wie vor zwischen drei und fünf Monatsmieten. Bei den Maklerprovisionen hat es eine Änderung gegeben. Hier wurde die maximal zu verlangende Mieterprovision gesenkt. Bei unbefristeten oder mehr als drei jährigen Mietverträgen darf der Makler nur mehr zwei (statt drei) Bruttomonatsmieten kassieren, bei einem Dreijahresvertrag steht ihm nur eine Monatsmiete zu (früher zwei).

Hausverwaltung als Makler

Für Hausverwaltungen, die auch als Makler arbeiten, gibt es einen Einschnitt: nur mehr eine (statt zwei) Monatsmieten bei unbefristeten oder mehr als dreijährigen Verträgen, bei einem Dreijahresvertrag nur eine halbe Bruttomonatsmiete.

Bei Objekten in einem Mehrfamilienhaus tritt der Erwerber in den Mietvertrag auf Vermieterseite ein und übernimmt damit alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis.

Alter Vermieter, neuer Vermieter

Der neue Vermieter ist nun gegenüber dem Mieter verpflichtet die Kaution zurückzuzahlen. Mit der Novelle 2009 wurde erstmalig eine gesetzliche Regelung hinsichtlich der Kaution getroffen. Nach dieser ist eine Kaution entweder überhaupt in Form eines Sparbuches zu übergeben oder, wenn sie als Geldbetrag hinterlegt wird, dann hat sie der Vermieter auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen.

Kaution verzinst zurück

In jedem Fall muss die Kaution verzinst zurückgezahlt werden. Was der Gesetzgeber unter "fruchtbringend“ versteht ist unklar. Zumindest kann der Zinssatz für täglich fällig werdende Einlagen gefordert werden. Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution unverzüglich zurückzustellen, wobei dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist einzuräumen ist.

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Zahlungen, die der Mieter leistet, ohne dafür einen Gegenwert zu erhalten sind unzulässig. Derartige Ablösen fallen unter § 27 MRG und können zurückgefordert werden. § 27 MRG gilt jedoch nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, was bedeutet, dass Mietverträge über Altbauwohnungen sowie Objekte im geförderten Bereich (Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen) unter diese Bestimmung fallen.  

Rückforderungsanspruch

Es kann sich dabei sowohl um Zahlungen an den Vermieter (so wie in vorliegendem Fall) als auch an einen Vormieter handeln. Eine unzulässige Ablöse können Sie 10 Jahre lang geltend machen und beim Bezirksgericht/Schlichtungsstelle mit einem Antrag im außerstreitigen Verfahren einbringen. Wichtig ist dabei, die Zahlung des Betrages nachweisen zu können!

Es ist erlaubt, etwas für eigene Investitionen zu verlangen, z.B. eine neue Küche oder sonstiges Mobiliar, einen Parkettboden oder neue Badezimmer-Fliesen. Die Genossenschaft löst diese Aufwendungen nicht ab, da bleibt nur der nachfolgende Mieter.

Da bleibt nur der Nachmieter

Eine Vereinbarung mit diesem Mieter wird in der Regel als Kaufvertrag bezeichnet. Für das gesamte überlassene Inventar oder für bestimmte Investitionen wird ein Kaufpreis vereinbart. Auch die Zahlungsmodalitäten werden geregelt.

Die Ablöse muss angemessen sein

Das alles ist allerdings nur dann zulässig, wenn der Preis stimmt. Wird für eine alte Einbauküche (Zeitwert 1000 Euro) ein Betrag von 4000 Euro angesetzt, kann der Nachmieter, ab dem Zeitpunkt wo er Mieter ist, eine überhöhte Ablösezahlung bei der Schlichtungsstelle am Bezirksgericht überprüfen lassen und den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern.

Ja. Als Mieter einer geförderten Wohnung hat man das Recht, innerhalb von 10 Jahren ab Zahlung, einen Antrag auf Überprüfung der geleisteten Ablöse beim Bezirksgericht/Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten zu stellen. Diese Möglichkeit steht dem Mieter auch dann zu, wenn er eine Vereinbarung mit etwa folgender Klausel: "ich erkläre mich mit der Höhe der Ablösezahlung einverstanden", unterschrieben hat.

Gutachten von Sachverständigen erstellen lassen

Im Zuge dieses Antrags stellt ein Sachverständiger den Wert der übernommenen Einrichtungsgegenstände fest. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, die fraglichen Dinge noch nicht zu entsorgen (sonst müsste der Sachverständige z.B. an Hand von Fotos den Wert schätzen). Das Gutachten des Sachverständigen bildet die Grundlage der Entscheidung des Gerichts/der Schlichtungsstelle.

Die Aufwendungen für die Hausbetreuung regelt das Mietrechtsgesetz (MRG) in § 23. Diese Bestimmung gilt für Genossenschaftswohnungen, Gemeindewohnungen sowie sonstige geförderte Wohnungen. Und sie gilt für alle Objekte, die vor 1945 bzw. 1953 errichtet wurden und somit als Altbau in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen.

Wohnrechtsnovelle 2000

Die Wohnrechtsnovelle 2000 hob zwar das HBG (Hausbesorgergesetz) mit 01.07.2000 auf. Vor diesem Zeitraum eingegangene Dienstverhältnisse blieben jedoch aufrecht. Es bestehen daher zwei unterschiedliche Fassungen des § 23 MRG nebeneinander, je nachdem, ob es ein Hausbesorgerdienstverhältnis gibt oder nicht.

Alte Regelung

Im vorliegenden Fall gilt die alte Rechtslage. Im alten § 23 MRG ist sogar ausdrücklich angeführt, dass die zur Abfertigung aufgewendeten Beträge zu den Aufwendungen für Hausbesorgerarbeiten gezählt werden. Sie dürfen daher als Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnet werden. 

Ja! Das Mietrechtsgesetz sieht einen Investitionskostenersatz für Aufwendungen vor, die der Mieter gemacht hat. Sie müssen eine wesentliche Verbesserung darstellen, über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sein. Das Gesetz zählt derartige Investitionen auf; die Errichtung einer Heizungsanlage gehört dazu. - Lesen Sie auch Mietrecht: Wer ist für die Therme zuständig? - Erhaltungspflichten des Vermieters

Bis zwei Wochen nach Kündigung einreichen

Dieser Anspruch ist unter Vorlage von Rechnungen dem Vermieter spätestens 14 Tage nach der Aufkündigung, bei einer einvernehmlichen Auflösung spätestens 14 Tage nach der Auflösung schriftlich anzuzeigen. Von den Kosten sind 10% für jedes vollendete Jahr abzuziehen. Das bedeutet, dass in vorliegendem Fall ein Anspruch des Mieters auf die Hälfte, also auf 3000 Euro besteht.

Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht

Zahlt der Vermieter nicht freiwillig, ist dieser Anspruch bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht geltend zu machen. Der Vermieter muss jedoch erst zahlen, sobald der ausscheidende Mieter einen Nachmieter nennen kann, der diese Wohnung mit diesen Kosten übernimmt oder sobald die Wohnung vermietet oder verkauft ist. 

Welche Investitionen einen Rückforderungsanspruch des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses begründen regelt das Mietrechtsgesetz in §10. Nach dieser Gesetzesbestimmung hat der Mieter Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen für "insbesondere solche Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert worden sind".

Nutzen für Nachmieter

Maßnahmen zur Erhöhung der persönlichen Sicherheit gehören in Wien zu förderbaren Sanierungsmaßnahmen. Außerdem ist eine Sicherheitstüre auch über den Zeitpunkt der Auflösung des Mietverhältnisses hinaus eine wirksame Aufwendung und stellt für jeden durchschnittlichen Nachmieter einen objektiven Nutzen dar.

Das bedeutet in vorliegendem Fall, dass Sie als Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rückersatz der für die Sicherheitstüre geleisteten Zahlungen haben. Die Höhe ist je nach Fall (ob rückzahlbarer Einmalzuschuss/oder Laufzeit der Förderung bzw. Abschreibung von 10 Prozent pro Jahr) zu berechnen.

Es gab in der Vergangenheit unterschiedliche Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes (OGH), dadurch gab es Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Erhaltungspflicht bei aufrechtem Mietverhältnis. Ein klarer Anspruch ergibt sich jedoch bei Beendigung.

Ersatz für Investitionen

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) für Genossenschaftswohnungen, genauso wie das Mietrechtsgesetz für alte und geförderte Objekte, sieht einen Investitionskostenersatz vermindert um 10% Abschreibung für jedes Jahr vor. Das bedeutet, dass der ausscheidende Mieter spätestens 14 Tage nach Aufkündigung und unter Vorlage der Rechnung auf diesen Anspruch hinweisen muss. Bei einer einvernehmlichen Auflösung spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung. Wird das Mietverhältnis mittels Räumungsklage gelöst, spätestens zwei Monate ab Rechtskraft des Räumungstitels oder bei Zurückstellung der Wohnung.

Halten Sie die Frist ein, sonst verlieren Sie den Anspruch. Im vorliegenden Fall haben Sie als Mieter einen Anspruch auf 80% des Rechnungsbetrages für die Erneuerung der Therme.

Konnte man nach den Entscheidungen des OGH vom Frühjahr 2007 davon ausgehen, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, weist der OGH mit seiner Entscheidung vom Mai 2009 wieder in die entgegensetzte Richtung. Es ging hin und her. Hier die die aktuelle Rechtslage: Mietrecht: Wer ist für die Therme zuständig? - Erhaltungspflichten des Vermieters    

Ersatz der Investitionskosten

Hat der Mieter eine neue Therme gekauft, dann kann er bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Investitionskostenersatz gemäß § 10 MRG (Mietrechtsgesetz) vom Vermieter verlangen, wobei eine Abschreibung der Kosten in der Höhe von 10 % für jedes Jahr vorzunehmen ist.

Ein derartiger Ausschluss ist für Objekte im Altbau (errichtet bis 1953 bzw. 1945 bei Eigentumswohnungen), sowie für Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen nicht möglich. Gemäß Mietrecht (§ 10 MRG) und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (§ 20 Abs 5 WGG) kann auf Investitionsansprüche hinsichtlich der Erneuerung einer Kombitherme nicht wirksam verzichtet werden. 

Mieter kann Kosten teilweise vom Vermieter verlangen

Der Mieter hat bei Beendigung seines Mietverhältnisses das Recht seine Kosten für den Austausch der alten Therme und die Anschaffung eines neuen Gerätes vom Vermieter zu verlangen. Dies geschieht unter der Berücksichtigung einer jährlichen Abschreibung von 10 %.

Die Rückzahlung des bei Mietvertragsbeginn geleisteten Finanzierungsbeitrages ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) genau geregelt. Der Finanzierungsbeitrag setzt sich aus den Grundkosten und den Baukosten zusammen und erst im Fall der Auflösung des Mietverhältnisses hat der ausscheidende Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung. Der damals geleistete Betrag ist mit 1 % pro Jahr, ab Erteilung der baubehördlichen Benützungsbewilligung gerechnet, abzuschreiben

Betrag wird oft für Behebung von Schäden verwendet

Außerdem darf sich die Genossenschaft mit der Rückzahlung bis zu 8 Wochen Zeit lassen. Leider wird der Finanzierungsbetrag oft auch zur Behebung etwaiger Schäden verwendet, sodass der überwiesene Betrag auch noch um diese Kosten vermindert wird.

Das Wohnungseigentumsgesetz geht von einer Aufteilung der Aufwendungen nach Anteilen aus. Danach werden die Betriebskosten und die Beiträge für die Rücklage berechnet. Die Eigentümer können diesen Aufteilungsschlüssel abändern, brauchen dafür aber Einstimmigkeit. Welcher Abrechnungsmodus günstiger ist, lässt sich nicht allgemein beantworten, da es auf die jeweilige Wohnung ankommt.

Nutzwertberechnung durch Ziviltechniker

Auch die Berechnung der Anteile (= Nutzwerte) geht von der Quadratur des Objektes aus, multipliziert mit einem Faktor, der die Wohnung bewertet. Diese Bewertung und Nutzwertberechnung nimmt ein Ziviltechniker vor und erstellt im Zuge der Parifizierung ein Nutzwertgutachten. Für Wohnungen, die sich im Erdgeschoss befinden (weder Eigengarten noch Terrasse) ergibt das in der Regel im Verhältnis zur Fläche einen geringeren Nutzwert. Objekte, die weiter oben im Haus gelegen sind und über einen Lift verfügen, können höher bewertet werden und haben daher im Verhältnis zu ihrer Fläche einen höheren Nutzwert. Welcher Aufteilungsschlüssel günstiger ist, lässt sich daher immer nur für eine konkrete Wohnung beurteilen. Die Unterschiede fallen nicht allzu sehr ins Gewicht.

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Leider kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass die Bewohner eine Mietwohnung zurückgeben und vergessen, auch den Vertrag mit dem Energieversorger zu kündigen. Es scheint ja so naheliegend, dass dadurch, dass die Wohnung nicht mehr bewohnt wird, auch keine Energiekosten mehr zu bezahlen sind. Aber leider ist das rechtlich nicht korrekt.

Auch Vertrag mit Energieversorger kündigen

Solange Sie den Vertrag mit dem Energieversorgungsunternehmen nicht kündigen (Kündigungsfrist von zwei Wochen), sind Sie auch als ausgezogener Mieter immer noch Vertragspartner und damit zur Zahlung verpflichtet. Ob die Wohnung danach leer steht oder ein Nachmieter einzieht: Es ist immer ärgerlich und schwierig, diese Kosten wieder rückerstattet zu bekommen.

Sämtliche Aufwendungen für die Liegenschaft sind von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Die Miteigentumsanteile richten sich nach der Wohnfläche, sodass auf größere Wohnungen immer ein höherer Anteil an Betriebskosten fällt als auf kleinere.

Zahl der Personen oder Verbrauch sind irrelevant

Die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen sowie der Verbrauch (z.B. Kaltwasser) oder eine Verursachung (z.B. Müll) spielen dabei keine Rolle. Einzig bei Gemeinschaftsanlagen wie einer Waschküche oder einem Trockner kann die Mehrheit der Eigentümer festlegen, dass diese Energiekosten nicht auf alle aufgeteilt werden, sondern in pauschalierter Form durch Münzeinwurf nur von den Benützern eingehoben werden.

Die Aufteilung der Betriebskosten erfolgt nach der Quadratmeterfläche der einzelnen Wohnungen; konkret nach dem Verhältnis der Nutzfläche des einzelnen Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller Mietgegenstände des Hauses. Der tatsächliche Verbrauch/Aufwand zählt hier nicht (außer es gibt z.B. Kaltwasserzähler für jedes einzelne Objekt).

Betriebskosten nach Nutzfläche berechnet

Unter Nutzfläche versteht das Mietrechtsgesetz die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und Durchbrechungen. Die Raumhöhe bleibt unberücksichtigt. Eine Loggia, die auf fünf Seiten begrenzt ist, zählt als Raum zur Nutzfläche. Terrassen und offene Balkone zählen nicht dazu.

Stehen Wohnungen leer, so hat der Vermieter die auf diese Objekte entfallenden Anteile an den Betriebskosten zu tragen. Der Betriebskostenschlüssel kann bei übermäßigem Verbrauch einer Partei (z.B. Putzerei) auf Antrag eines Mieters bei der Schlichtungsstell/Bezirksgericht geändert werden.

Es ist richtig, dass das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) den Ausdruck Betriebskosten nicht kennt. Im WEG ist von „Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich den Beiträgen zur Rücklage“ die Rede. Im Grunde handelt es sich bei diesen Aufwendungen um alles, was zum Betrieb eines Hauses erforderlich ist, was im Sprachgebrauch und auch im Mietrechtsgesetz unter Betriebskosten verstanden wird: Wassergebühren, Rauchfangkehrerkosten, Müllabfuhr, Versicherungen, Kosten für die Hausbetreuung und für die Verwaltung, ebenso öffentliche Abgaben und Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Lift oder Garten.

Aufwendungen für die Liegenschaft und Rücklagenfond

Bei den Beiträgen zur Rücklage handelt es sich um eine Besonderheit für Eigentümer. Diese bilden den sogenannten Rücklagenfonds, aus welchem Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses finanziert werden. All diese Kosten tragen die Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile.  

Die Kosten für die Betreuung von Grünanlagen zählen zu den "besonderen Aufwendungen“. Das sind Kosten, die nach dem Aufteilungsschlüssel der Betriebskosten auf alle Mieter überwälzt werden dürfen. Es kommt nicht darauf an, dass alle Mieter diese Grünflächen auch benützen können.

Neupflanzung fällt nicht unter Betriebskosten

Wesentliche Voraussetzung für die Qualifizierung von Gartenarbeiten als Betriebskosten ist die Betreuung im Sinne einer laufenden Pflege der Pflanzen. Dazu gehört die jahreszeitlich bedingte oder soweit regelmäßig notwendige Erneuerung von Kleinpflanzen, die laufende Bewässerung des Rasens und das Rasenmähen. Nicht hingegen die Bepflanzung mit bisher nicht vorhandenen Sträuchern. Diese Arbeiten müssten aus der Mietzinsreserve beglichen und nicht über die Betriebskosten an alle Mieter weiterverrechnet werden.

Ja! Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hat gegenüber den Wohnungseigentümern die selben Pflichten wie ein Vermieter den Mietern. Er hat ebenso innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechungsperiode (Kalenderjahr) eine Abrechung zu erstellen. Diese ist jedem Wohnungseigentümer zu übermitteln. Den Wohnungseigentümern ist in geeigneter Weise Einsicht (Aushang im Stiegenhaus) in die Belege zu gewähren. Auf Verlangen sind für den Wohnungseigentümer gegen Kostenersatz Kopien anzufertigen.

Geldstrafe für Verwalter

Kommt ein Verwalter seinen Aufgaben nicht nach, kann er von jedem einzelnen Wohnungseigentümer über Antrag unter Androhung einer Geldstrafe von bis zu 6000 Euro bei Gericht dazu verhalten werden. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag, so ist dieser innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung nachzuzahlen. Zur Nachzahlung ist derjenige Wohnungseigentümer verpflichtet, der im Zeitpunkt von deren Fälligkeit der Eigentümer ist. Es kommt nicht darauf an, wer im abgerechneten Kalenderjahr Eigentümer war!

Im Mietrechtsgesetz (MRG) regelt die Bestimmung des § 21 ff, was als Betriebskosten den Mietern vorgeschrieben werden darf. Das Gesetz zählt in seinem Betriebskostenkatalog abschließend auf, welche Zahlungen darunter zu verstehen sind. Generell handelt es dabei um laufende für den Betrieb des Hauses erforderliche Aufwendungen. Aufgezählt sind: Wasserversorgung, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung von allgemeinen Flächen, Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, Glasbruch- und Sturmschadenversicherung sowie öffentliche Abgaben, Kosten der Hausverwaltung und Gebäudereinigung.

Versicherung muss angemessen sein

Es ist daher zulässig auch Versicherungen, die das Eigentum des Vermieters schützen als Betriebskosten den Mietern weiterzuverrechnen. Die Versicherung muss angemessen sein, das heißt, dass die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadensfall zur Wiederherstellung erforderlich ist.
Nicht unter dem Deckmantel der Betriebskosten dürfen Inkasso-, Buchungs- oder Manipulationsgebühren sowie Bankspesen eingehoben werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass der Überschuss auf die künftigen Betriebskostenvorauszahlungen der Wohnungseigentümer gutzuschreiben und z.B. von den Monatsvorschreibungen im Juli und August abzuziehen ist. Allerdings kann diese Regelung durch einen mehrheitlichen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden. So ist eine Vereinbarung dahingehend durchaus üblich, den Überschussbetrag dem Rücklagenkonto zuzuweisen.

Wohnungseigentümer haftet für Zahlung

Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag, so ist dieser vom jeweiligen Wohnungseigentümer innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung zu bezahlen. Im Fall des Wechsels eines Wohnungseigentümers ist derjenige zur Nachzahlung verpflichtet, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Es kommt bei den Eigentümern wie bei den Mietern nicht darauf an, im Abrechungszeitraum Mieter oder Eigentümer gewesen zu sein.

Obwohl es für viele Mieter unverständlich ist, lautet die Antwort: ja.

Die gesetzlichen Regelungen betreffend Betriebskosten finden sich in den §§ 21-24 MRG (Mietrechtsgesetz). In § 21 Abs 3 MRG findet sich folgender Satz: “Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der Hauptmieter, so haben die Hauptmieter den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin ab der Abrechnungslegung zu entrichten.“ Wer zu diesem Zeitpunkt Mieter ist, wird zur Kasse gebeten. Es kommt nicht darauf an, während des abgerechneten Jahres Mieter gewesen zu sein.

Regelung für Alt- und Neubau anwendbar

Eine für das rechtliche Empfinden etwas unverständliche Lösung. Diese gesetzliche Regelung ist direkt für den Altbau und geförderten Neubau anwendbar. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in seiner Entscheidung vom 20.10.2005, 3 Ob 196/05b diese Bestimmung auch für ein Objekt im Teilanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes herangezogen und damit die analoge Anwendbarkeit auch bei Neubauobjekten statuiert.

Die Frage wird uns häufig gestellt. Die Antwort ist „nein“. Auch wenn es für den Mieter oft unverständlich erscheint, ist dies so im Gesetz (§ 21 Abs 3 MRG - Mietrechtsgesetz) geregelt. Nach dieser Bestimmung ist derjenige Mieter zur Nachzahlung verpflichtet - er wäre auch berechtigt ein allfälliges Guthaben zu erhalten -, der zum Zeitpunkt der Forderung Mieter ist.

Für den Vormieter nachzahlen

Dieser Zeitpunkt ist gewöhnlich der dem Beginn der Auflage der Betriebskostenabrechnung folgende zweite Zinstermin. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter im Jahr des Abrechnungszeitraumes ganz oder auch nur teilweise Mieter war. Es kommt nur auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung an.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in diesem Fall vor, dass derjenige zur Nachzahlung verpflichtet ist, der im Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Das bedeutet, dass nicht zählt, wer im abzurechnenden Kalenderjahr die Betriebskosten eingezahlt hat, sondern wer zum Abrechnungszeitpunkt als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Vereinbarung in Kaufvertrag treffen

Da diese Gesetzesbestimmung bei einem Eigentümerwechsel vor allem gegen Ende eines Kalenderjahres zu Unbilligkeiten führen kann, empfiehlt es sich, im Kaufvertrag eine diesbezügliche Regelung zu treffen. Eine derartige Vereinbarung könnte z.B. lauten: „Im Falle einer Betriebskostennachforderung verpflichtet sich die verkaufende Partei X % der geforderten Summe zu übernehmen. Dadurch bleibt der neue Eigentümer zwar gegenüber der Hausverwaltung verpflichtet, kann sich jedoch das Geld (oder einen Teil davon) vom Verkäufer holen.

Der Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten eines Mietgegenstandes berechnet sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche des gesamten Hauses. Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen.

Nicht zur Nutzfläche gehörig

Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, gehören nicht zur Nutzfläche. Auf eine gewisse Mindesthöhe (Dachschrägen) wird nicht Bezug genommen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen.

Loggia gehört zur Nutzfläche

Eine Loggia, die an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlichen massiven Begrenzung abgeschlossen wird und nur nach einer Seite hin offen ist, gehört jedoch zur Nutzfläche und wird bei der Aufteilung der Betriebskosten berücksichtigt.

Sämtliche Aufwendungen, die der Aufrechterhaltung des Betriebes der Liegenschaft dienen (der Ausdruck Betriebskosten ist dem Wohnungseigentumsgesetz an und für sich fremd), werden unter den Miteigentümern aufgeteilt. Dazu gehören die klassischen Betriebskosten, wie Müllabfuhr, Wasser, Versicherungen, Hausbetreuung, Hausverwaltungskosten, ... Ebenso die Beiträge zur Rücklagenbildung, die der Ansparung für Sanierungen am Haus dienen.

Betriebskosten auch für Autoabstellplatz

Die Aufteilung der Kosten erfolgt nach Nutzwerten. Da auch auf Stellplätze ein Nutzwertanteil entfällt, haben auch die Eigentümer dieser Stellplätze einen Anteil an den Aufwendungen zu zahlen. Wollen die Eigentümer einen anderen, davon abweichenden Aufteilungsschlüssel, so bedarf es hierzu eines einstimmigen Beschlusses sämtlicher Miteigentümer.

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• Wohnrecht - Mieten und vermieten, zahlen und einbehalten, Rechte und Pflichten (7/2013)

• Mietzins: Wertsicherung - Index, Inflation, Information (7/2014)

• Mietrecht: Wer ist für die Therme zuständig? - Erhaltungspflichten des Vermieters (2/2015)

• Tel.-Beratung (Bauen, Wohnen, Finanzieren)

• Verband Gemeinnütziger Bauvereinigungen - Revisionsverband

• Wohnrecht Extra - Übersicht

• IKT-Einsatz in Haushalten