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Mietvertrag überschreiben - Todesfall, Wohnungsübergabe, Wohnungseigentum
Todesfall
| „Meine Mutter ist vor 14 Tagen verstorben. Der Mietvertrag läuft auf ihren Namen, doch haben wir seit 25 Jahren gemeinsam dort gewohnt. Ich war in der letzten Zeit pflegender Angehöriger und möchte nun in der Wohnung bleiben. Geht das?“ |
Genau für diese Fälle bestimmt das Mietrechtsgesetz (MRG) den Eintritt von nahen Angehörigen in den bestehenden Mietvertrag. Derjenige, der mit dem Verstorbenen in der Zeit vor dessen Tod im gemeinsamen Haushalt lebte und ein dringendes Wohnbedürfnis hat, tritt automatisch in den Mietvertrag ein, außer er gibt binnen 14 Tagen dem Vermieter bekannt, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte.
Eintrittsberechtigte
Zum Kreis der Eintrittsberechtigten zählen Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder, der Lebensgefährte und die Geschwister. Der Eintretende erhält keinen neuen Mietvertrag, es kann sich jedoch eine Mieterhöhung ergeben. Die Höhe des Mietzinses ist in diesem Fall ebenfalls im MRG geregelt und mit einem derzeitigen Höchstbetrag von 3,25 Euro begrenzt (Stand: Mai 2017). Lasse Sie die neue Mietzinsvorschreibung genau überprüfen!
| „Mein Lebensgefährte ist vor kurzem verstorben. Obwohl wir beide unsere eigenen Wohnungen hatten, würde ich jetzt gerne die Wohnung meines Lebensgefährten übernehmen. Geht das?“ |
Für den Mietrechtseintritt nach der Bestimmung des Mietrechtsgesetzes sind folgende Voraussetzungen nötig: In erster Linie muss der Eintretende eine begünstigte Person sein. Das sind grundsätzlich nahe Angehörige. Für den Eintritt nach dem Ableben des Hauptmieters zählt zu diesem Personenkreis auch der Lebensgefährte.
Dringendes Wohnbedürfnis und im Haushalt wohnend
Des weiteren muss diese begünstigte Person ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Da die Lebensgefährten jeder eine eigene Wohnung bewohnt haben ist diese Voraussetzung nicht erfüllt und die Möglichkeit des gesetzlichen Eintritts nicht gegeben. Dem Lebensgefährten bleibt nur die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen und einen neuen Mietvertrag auszuhandeln. Der Mietpreis ist dann leider nicht geschützt (wie beim gesetzlichen Eintritt), sondern wird dem einer Neuvermietung entsprechen.
| "Meine Schwiegermutter ist kürzlich verstorben. Der Vermieter verlangt nun von meiner Frau, dass sie die Wohnung räumt, obwohl wir dort gar nicht gewohnt haben. Ist das zulässig?" |
Der Mietvertrag wird prinzipiell weder durch den Tod des Vermieters noch durch den Tod des Mieters aufgehoben. Bei Wohnungen (bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Rechtslage wieder eine andere) ist zu unterscheiden, ob eintrittsberechtigte Personen vorhanden sind oder nicht.
Nicht dort gelebt, trotzdem vererbt
In vorliegendem Fall gibt es zwar eine Tochter, die grundsätzlich zu dem begünstigten Personenkreis zählt. Sie hat an dieser Wohnung jedoch kein dringendes Wohnbedürfnis und auch gar nicht zuletzt mit ihrer Mutter im gemeinsamen Haushalt gelebt. Die Voraussetzungen für einen Mietrechtseintritt sind nicht gegeben. Doch tritt sie aufgrund ihrer Stellung als Erbin in das bestehende Mietverhältnis ein.
Als Erbin zur Übergabe verpflichtet
Der Vermieter kann – und hat es auch getan – das Mietverhältnis aufkündigen. Als Erbin ist die Tochter nun auch verpflichtet die Übergabe der Wohnung zu regeln. Dazu gehört, dass das Objekt geräumt von allen Dingen und besenrein übergeben wird. Ist die Wohnung in einem sehr schlechten, übermäßig abgewohnten Zustand ist die Erbin auch für allfällige Sanierungsarbeiten zuständig.
| „Ich bin Nutzungsberechtigter einer Genossenschaftswohnung, welche ich mit meiner Lebensgefährtin bewohne. Ich habe sie als Alleinerbin in meinem Testament eingesetzt. Muss sie nach meinem Tod aus der Wohnung ausziehen?“ |
Für das Mietverhältnis an einer Genossenschaftswohnung gilt § 14 Mietrechtsgesetz (MRG). Diese Regelung schützt den bei einem Todesfall hinterbliebenen Lebensgefährten und sichert den Eintritt in den bestehenden Mietvertrag. Dazu bedarf es keiner testamentarischen oder sonstigen erbrechtlichen Verfügung.
Mindestens drei Jahre in Wohnung
Voraussetzung ist lediglich, dass der überlebende Lebensgefährte mit seinem Partner bis zu dessen Tod mindestens drei Jahre in der Wohnung gelebt hat und an dieser Wohnung ein dringendes Wohnbedürfnis hat. Das bedeutet, dass er über keine andere gleichwertige Wohnmöglichkeit verfügt.
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Wohnungsübergabe
| „In unserer Eigentumsanlage haben wir keinen Hausbesorger mehr. Wir wollen die Hausbesorgerdienstwohnung verkaufen. Wie geht das?“ |
Die Hausbesorgerdienstwohnung gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Um sie verkaufen zu können bedarf es einer Umwidmung unter Begründung von selbständigem Wohnungseigentum. Dabei handelt es sich um eine Verfügung, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Ist ein Miteigentümer damit nicht einverstanden, kann die fehlende Einwilligung nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.
| "Meine Schwester pflegt meine Mutter und lebt bei ihr in der Wohnung. Mieterin laut Mietvertrag ist meine Mutter. Diese muss jetzt ins Pflegeheim und so haben wir die Wohnung an den Vermieter retourniert. Der Vermieter stellt nun Forderungen an meine Schwester, da er angeblich Renovierungsarbeiten vornehmen muss. Ist meine Schwester verpflichtet das zu zahlen?" |
Die Tochter der Mieterin, die mit ihr im gemeinsamen Haushalt lebt, erwirbt vorerst keinerlei Mietrechte. Sie ist lediglich Mitbewohnerin. Sie kann daher auch nicht für Forderungen, die der Vermieter gegen den Mieter hat, haftbar gemacht werden.
Tochter kann nicht in Anspruch genommen werden
Da die Tochter als nahe Angehörige im Sinne des Mietrechtsgesetzes berechtigt ist, die Hauptmietrechte sowohl zu Lebzeiten als auch im Todesfall zu übernehmen, könnte, aber erst dann, eine Forderung gegen die Tochter als eintretende Mieterin geltend gemacht werden. Davon ist in vorliegendem Fall aber nicht die Rede. Im Gegenteil, die Wohnung wird zurückgegeben, die Ausübung des Eintrittsrechtes wird nicht angestrebt. Die Tochter kann vom Vermieter nicht in Anspruch genommen werden. Dieser kann sich mit seinen Forderungen nur an seinen Vertragspartner halten.
| "Mein Sohn lässt sich scheiden und möchte, dass seine Exfrau weiterhin in seinem Einfamilienhaus wohnen bleiben kann. Aus diesem Grund beabsichtigt er, ihr ein Wohnrecht einzuräumen. Was bedeutet das?" |
In rechtlicher Hinsicht handelt es sich bei einem Wohnrecht um eine Dienstbarkeit, mit welcher die "dienende" Immobilie belastet ist. In der Regel wird ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Dadurch wird es auch zur wirklichen Belastung für den Eigentümer, da er nun nicht mehr über sein Haus verfügen kann.
Wohnrecht kann befristet werden
Im Fall eines Verkaufs des Hauses bleibt das Wohnrecht bestehen. Doch wer kauft ein Einfamilienhaus, wenn dort jemand anderes wohnt, den man auch nicht kündigen kann? Um das Wohnrecht zu löschen, bedarf es der Zustimmung des Wohnberechtigten. Ein Wohnrecht wird zumeist auf Lebzeiten des Berechtigten vereinbart, es kann aber auch anderweitig befristet werden (z.B. bis zur Wiederverheiratung der Exfrau).
Mietvertrag oder unentgeltliche Überlassung
Um einem Expartner den Verbleib in der bisherigen ehelichen Unterkunft auch weiterhin zu ermöglichen, könnte Ihr Sohn auch einen Mietvertrag (gegen Entgelt) oder eine unentgeltliche Überlassung in Betracht ziehen. Dabei bleibt ihm als Eigentümer die Verfügung über sein Eigentum erhalten. Vielleicht ergibt sich ja doch einmal die Notwendigkeit eines Verkaufs.
| „Meine Lebensgefährtin und ich mieteten seinerzeit gemeinsam eine Wohnung an. Ich bin der Hauptmieter. Nun trennen wir uns und ich möchte gerne, dass sie in der Wohnung verbleibt. Kann ich ihr meine Mietrechte übertragen?“ |
Leider nein. In § 12 MRG (Mietrechtsgesetz) wird die Abtretung von Mietrechten zu Lebzeiten des Mieters geregelt. Nach dieser Bestimmung darf der Hauptmieter, der seine Wohnung verlässt, seine Mietrechte an bestimmte Personen abtreten. Zu diesem Personenkreis gehören Ehegatten, Kinder und Verwandte in gerader Linie, sowie Geschwister, nicht jedoch der Lebensgefährte. Gegen eine Abtretung an den begünstigten Personenkreis (zusätzlich müssen noch bestimmte Mindestzeiten des gemeinsamen Haushaltes vorliegen) kann der Vermieter nichts unternehmen und muss auch nicht gefragt werden.
Neuer Mietvertrag nötig
Will der ausscheidende Mieter die Wohnung jedoch an seine Lebensgefährtin übertragen, kann er dies nur mit Zustimmung der Vermieters. Es handelt sich dabei um einen neuen Vertrag mit einem neuen Mieter. Dadurch hat der Vermieter auch die Möglichkeit, den Mietzins zu erhöhen oder sonstige Vertragspunkte, wie z.B. die Dauer zu verändern. Eine Gleichstellung des Lebensgefährten gibt es bislang nur bei einem Mietrechtseintritt im Todesfall des Mieters.
| „Im Jahr 2006 erwarb ich eine Ferienwohnung, die ich nun verkaufen will. Muss ich dafür jetzt Steuern zahlen?“ |
Durch das Stabilitätsgesetz 2012 kam es zu einigen wichtigen steuerlichen Änderungen. Vor allem der private Verkauf von Immobilien wird für den Konsumenten teuer. War bisher der Verkauf von privaten Immobilien nach Ablauf einer Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei, unterliegen derartige Verkäufe seit dem 1.4.2012 der neuen Immobilien-Vermögenszuwachssteuer in Höhe von 25 Prozent.
Besteuerung des Veräußerungsgewinnes
Die Steuer wird auf den Veräußerungsgewinn, das heißt auf die Differenz zwischen Anschaffungs- und Verkaufspreis erhoben. Wurde z.B. eine Wohnung um 150000 Euro im Jahr 2006 erworben und jetzt um 220000 Euro verkauft, beträgt der Veräußerungsgewinn 70000 Euro. Von diesem Gewinn darf ein Inflationsabschlag abgezogen werden. Dieser beträgt bei einem Verkauf nach Ablauf des 10. Jahres nach der Anschaffung jährlich 2 %, höchstens jedoch 50 %. Dieser Betrag ist nunmehr der 25 %-igen Besteuerung unterworfen.
Verkauf des Eigenheims von Steuer ausgenommen
Ausgenommen von der Besteuerung ist die Veräußerung von Eigenheimen, wenn sie entweder seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben oder sie innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurden. Steuerfrei bleibt ebenso der Verkauf von Gebäuden, die selbst hergestellt wurden.
| „Ich möchte meine Genossenschaftswohnung kündigen und habe weder ein Weitergaberecht noch ein Vorschlagsrecht im Mietvertrag vereinbart. Hat die Genossenschaft das Recht, einen von mir namhaft gemachten Mieter abzulehnen, bzw. kann ich den von der Genossenschaft ausgewählten Mieter ablehnen, weil dieser sich weigert mir eine Ablöse zu bezahlen?“ |
Ein echtes Weitergaberecht verpflichtet den Vermieter, den vom Mieter bestimmten Nachfolger in den bestehenden Vertrag eintreten zu lassen. Diese vertragliche Zusicherung kommt in der Praxis äußerst selten vor. In älteren Verträgen noch häufiger anzutreffen, ist ein Vorschlagsrecht des ausscheidenden Mieters, einen Nachmieter bei der Genossenschaft vorzuschlagen. Hat ein Mieter jedoch keine solche Bestimmung im Vertrag, kommen ihm auch keinerlei Mitspracherechte bei der Auswahl des nachfolgenden Mieters zu.
Genossenschaft kann Vorschlag für Nachmieter ablehnen
Die Genossenschaft kann einen allenfalls vom Mieter gestellten Nachmieter ablehnen, umgekehrt steht dem ausscheidenden Mieter keine rechtliche Handhabe gegen den von der Genossenschaft ausgewählten Nachmieter zu. Dadurch entgeht ihm in vielen Fällen die Möglichkeit eine Ablösevereinbarung mit dem Nachmieter zu treffen.
| „Ich möchte aus meiner Mietwohnung ausziehen und die Mietrechte an meine Nichte übertragen. Geht das?“ |
Die Abtretung der Hauptmietrechte ist in § 12 MRG (Mietrechtsgesetz) geregelt. Diese Möglichkeit der Übertragung von Mietrechten ohne Zustimmung des Vermieters steht jedoch nur einem begünstigten Personenkreis zu. Zu diesem zählen der Ehegatte und Verwandte in gerader Linie sowie Wahlkinder und Geschwister des Hauptmieters. Eine Nichte scheidet schon aufgrund des entfernten Verwandtschaftsverhältnisses aus, sodass auf die weiteren notwendigen Erfordernisse nicht eingegangen werden muss.
Mieterwechsel nur mit Zustimmung des Vermieters
In diesem Fall kann lediglich ein Mieterwechsel mit dem Einverständnis des Vermieters vorgenommen werden. Es erfolgt dann jedoch keine Mietrechtsübertragung und keine Übernahme eines bestehenden Vertrages, sondern es kommt zur Begründung eines neuen Vertragsverhältnisses. Dadurch wird der Mietzins neu festgelegt (höher) und auch sonstige Bestimmungen, wie z.B. die Vertragsdauer können geändert werden.
| „Ich werde im Juli in den Mietvertrag meiner Mutter eintreten und diesen übernehmen. Die Gemeinde erklärte mir, dass dann der Mietzins gewaltig steigen wird. Darf das sein?“ |
Handelt es sich um einen Mietrechtseintritt nach § 12 MRG (Mietrechtsgesetz), dann darf zwar eine gesetzlich normierte Anhebung erfolgen, diese ist jedoch mit einem Höchstbetrag begrenzt.
Begünstige Personen
Damit jemand in den Mietvertrag eintritt muss die Person die Voraussetzungen erfüllen. In den Genuss einer Abtretung der Mietrechte nach § 12 kommen sogenannte „begünstige Personen“. Begünstigte Personen sind nahe Angehörige, also auch Kinder. Außerdem müssen der bisherige Hauptmieter und der eintretende Nachmieter die letzten zwei Jahre im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.
Abtretung dem Vermieter schriftlich mitteilen
Die Abtretung wird dem Vermieter von beiden Parteien schriftlich angezeigt und der bisherige Hauptmieter verlässt die Wohnung. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, wird kein neuer Mietvertrag errichtet, sondern der neue Mieter tritt in den bestehenden Vertrag ein. In diesem Fall regelt das Mietrechtsgesetz den neuen zulässigen Mietzins. Zurzeit – Stand Mai 2017 – ist eine Anhebung auf maximal 3,43 €/m2 möglich.
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Wohnungseigentum begründen
| „Unsere Familie besitzt ein Mehrfamilienhaus, das auch von den einzelnen Angehörigen genutzt wird. Da in letzter Zeit immer wieder Streitigkeiten auftreten, ist das Schlagwort "Parifizierung" gefallen. Was heißt das?“ |
Parifizierung bedeutet Wohnungseigentumsbegründung. Durch diese Wohnungseigentumsbegründung wird aus schlichtem Miteigentum Wohnungseigentum und damit fällt dieses Wohnhaus in den Anwendungsbereich des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Wohnungseigentum ist dingliches Recht
Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Voraussetzung für die Begründung ist ein Gutachten eines Ziviltechnikers über sämtliche Objekte im Haus, ein Nutzwertgutachten auf dessen Basis und ein Wohnungseigentumsvertrag. Aufgrund dieser Unterlagen kann das Bezirksgericht die Eintragung im Grundbuch vornehmen.
| „Ich habe gehört, dass Wohnungseigentümer für die Schulden der anderen Wohnungseigentümer haften. Stimmt das?“ |
Es ist richtig, dass sich aus dem Charakter des Miteigentums eine gemeinsame Haftung der Wohnungseigentümer für die Kosten der Liegenschaft (Betriebskosten) ergibt. Keine Haftung besteht selbstverständlich für Schulden eines anderen Eigentümers, die dieser z.B. für Kredite oder sonstige persönliche Schulden eingegangen ist. Oft sind auf den einzelnen Liegenschaftsanteilen Pfandrechte eingetragen. Die Haftung dafür trägt nur derjenige Wohnungseigentümer, dessen Anteil belastet ist. Beim Ankauf einer Eigentumswohnung sollte daher ein Grundbuchsauszug eingesehen werden, um eine Haftung für fremde Verbindlichkeiten auszuschließen.
| "Wir sind dabei eine Neubaueigentumswohnung zu kaufen und begegnen in diesem Zusammenhang immer wieder dem Begriff 'Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum'. Was bedeutet das?" |
Die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum bezweckt die grundbücherliche Sicherung des Käufers (Wohnungseigentumsbewerber genannt). Sie ist sowohl auf Antrag des Käufers als auch des Bauträgers im Grundbuch einzutragen.
Absicherung durch Grundbucheintrag
Durch die Anmerkung im Grundbuch wird der Rang für den späteren Eigentumserwerb gewahrt. Außerdem erhält der Käufer dadurch einen Aussonderungsanspruch bei Insolvenz des Liegenschaftseigentümers bzw. einen Exzindierungsanspruch bei Versteigerung der Liegenschaft. Durch diese Form der grundbücherlichen Absicherung verbunden mit einer Zahlung nach Ratenplan, gemäß dem Baufortschritt ist der Erwerber bestmöglich vor einem Konkurs des Bauträgers geschützt!
| „Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung und möchte diese ins Eigentum übernehmen. Zur Zeit habe ich jedoch einen finanziellen Engpass, sodass mir diese Zusatzkosten nicht möglich sind. Kann ich auch zu einem späteren Zeitpunkt einen Antrag auf Übertragung stellen?“ |
Es scheint nicht praktikabel, dass jeder Mieter sein Antragsrecht auf Übertragung ins Eigentum zu unterschiedlichen Zeitpunkten immer wieder ausüben könnte. Es wäre dann die Genossenschaft ständig damit beschäftigt Fixpreise neu zu berechnen und die administrative Abwicklung der Wohnungseigentumsbegründung vorzubereiten. Könnte dann der Mieter wieder ausschlagen – da er ja ohnedies später erneut einen Antrag stellen könnte – wären diese Kosten immer wieder ohne Ergebnis aufgewendet.
Vorkaufsrecht des Mieters
Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sieht an Stelle des wiederholten Anspruchs auf Übertragung ein Vorkaufsrecht des Mieters vor, wenn dieser, welcher einen Antrag auf Übertragung an die Genossenschaft gestellt hat, das Angebot nicht fristgerecht annimmt. Dieses Vorkaufsrecht ist im Gesetz auf 5 Jahre beschränkt.
| "Kann man nach drei Jahren eine Genossenschaftswohnung als Hauptmieter übernehmen auch wenn man nicht verwandt und kein Lebenspartner ist?" |
Hauptmietrechte kann man sich nicht "erwohnen". Für einen Mitbewohner, der nicht im Mietvertrag steht, gibt es – ohne Zustimmung des Vermieters - gesetzliche Eintrittsrechte zu Lebzeiten und im Fall des Todes des Hauptmieters. Diese gelten jedoch nur für einen bestimmten Personenkreis.
Verwandte, Lebenspartner
Dazu zählen nahe Angehörige wie Ehegatten, Kinder, Eltern und Geschwister. Sogar einem Lebenspartner stehen diese Rechte nicht in vollem Umfang zu. Beim Tod des Hauptmieters gibt es ein Eintrittsrecht. Eine Übertragung zu Lebzeiten ist jedoch nach dem Gesetz für einen Lebenspartner nicht vorgesehen.
Nicht verwandt, kein Lebenspartner
Wer daher mit dem Hauptmieter nicht verwandt ist, kann sich lediglich an den Vermieter wenden und fragen, ob einer Vertragsübernahme zugestimmt wird. Ein Wohnen auch über einen langen Zeitraum verschafft ansonsten keine Mietrechte!
| „Ich bin Eigentümerin eines Einfamilienhauses. Nun möchte mein Lebensgefährte zu mir ziehen und sich bei mir melden. Erwirbt er damit automatisch irgendwelche Eigentums- oder Mietrechte?“ |
Durch die Meldung des Lebensgefährten werden keinerlei Eigentums- oder Mietrechte an dem Einfamilienhaus für ihn begründet. Eine Eigentumsübertragung kann nur durch Schenkung, Verkauf oder einen Titel im Todesfall stattfinden.
Ein Mietrecht entsteht durch Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt. Das kann im vorliegenden Fall unter Umständen in Betracht kommen. Entweder durch einen schriftlichen Mietvertrag oder auch durch die tatsächliche und nachweisbare Entgegennahme von Geld für die Benützung des Wohnraumes. Ein derartiger konkludenter, d.h. durch schlüssige Handlungen zustande kommender, Mietvertrag ist jedoch nicht so leicht zu beweisen.
| „Wir sind vier Studenten und wollen eine Wohngemeinschaft gründen. Können wir alle vier als Hauptmieter in den Vertrag?“ |
Rechtlich ist dagegen nichts einzuwenden, lediglich die Handhabung erweist sich in vielen Fällen als unpraktisch. Selbstverständlich ist auch in diesem Punkt eine Einigung mit dem Vermieter zu erzielen. Der Vorteil für den Vermieter liegt darin, dass mehrere Personen für den Mietzins haften. Im Fall eines Mietzinsausfalls kann der Vermieter von jedem Mieter den vollen Mietzins verlangen. Nach außen haftet jeder für den gesamten Zins, unabhängig davon, was die einzelnen Mieter untereinander vereinbarten.
Einzelpersonen-Kündigungen nur im Einvernehmen mit Vermieter
Sollte sich jedoch auf Mieterseite ein Wechsel ergeben (was bei Wohngemeinschaften oft der Fall ist), muss für das Ausscheiden des alten und den Eintritt eines neuen Mieters der Vermieter seine Zustimmung erteilen. Denn rechtlich können nur alle Mieter gemeinsam über das Mietverhältnis verfügen, d.h. es könnten alle Mieter nur gemeinsam kündigen. Jede andere Disposition kann nur im Einvernehmen mit dem Vermieter getroffen werden.
| „Ich bin Eigentümerin eines Einfamilienhauses, welches ich meinem Sohn schenken werde. Allerdings möchte ich weiterhin dort wohnen und für keinerlei Kosten, mit Ausnahme der Betriebskosten aufkommen. Wie mache ich das am besten?“ |
Grundsätzlich kann und sollte das alles im Schenkungsvertrag geregelt werden. Mit lebenslangem Wohnrecht für einen selbst und für den Partner ist Vorsorge getroffen, dass die Immobilie als Wohnsitz weiterhin zur Verfügung steht. Ein Wohnrecht ist ein dingliches Recht, das durch die Eintragung im Grundbuch gegen jeden Erwerber wirkt. Es kann nur mit Zustimmung des Wohnrechtsberechtigten gelöscht werden.
Aufteilung der Kosten und Erhaltungspflichten regeln
Auch die Aufteilung der Kosten und die Erhaltungspflichten sollten im Schenkungsvertrag klar und präzise festgehalten sein, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Eventuell kann auch noch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch eingetragen werden, wodurch es dem (in diesem Fall) Beschenkten verwehrt ist, die Immobilie zu verkaufen oder als Sicherung für einen Kredit zu verwenden.
| „Mein Sohn möchte seinen Hauptwohnsitz von Niederösterreich nach Wien verlegen und zu seinen Großeltern ziehen. Die Wohnung ist groß genug und so kann er den älteren Leuten auch unter die Arme greifen. Kann der Vermieter die Meldung verweigern oder die Miete erhöhen?“ |
Nein. Durch den Umzug nach Wien und die Begründung des Lebensschwerpunktes in der Wohnung der Großeltern müsste der junge Mann dort seinen Hauptwohnsitz anmelden. Unterkunftgeber wäre in diesem Fall aber der Mieter der Wohnung, somit seine Großeltern, und nicht der Vermieter. Durch die Meldung wird er ja nicht zum Mieter.
Keine Mietzinserhöhung
Der Einzug des Enkels berechtigt den Vermieter nicht den Mietzins anzuheben, da sich am bestehenden Mietverhältnis nichts ändert. Erst nach dem Tod der Großeltern würde der Enkel in den Mietvertrag eintreten. Voraussetzung dafür ist lediglich, dass er vor dem Tod (einen bestimmten Zeitraum sieht das Gesetz nicht vor) des (letzten) Mieters mit diesem im gemeinsamen Haushalt gelebt hat. Für diesen gesetzlichen Mietrechtseintritt kommt es allerdings nicht auf die Meldung an, sondern darauf, dass der eintretende nahe Angehörige auch tatsächlich dort gelebt hat. Die Meldung ist natürlich ein Indiz dafür. Liegen die Voraussetzungen für einen Mietrechtseintritt vor, dann bedarf es nicht der Zustimmung des Vermieters, sondern lediglich der Anzeige des eintretenden Mieters.
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