Vermieten, Mietzins, Mietvertrag - Von privat an privat

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung oder ein Haus, das leer steht, selbst vermieten. Wie viel dürfen Sie verlangen? Und wann genau muss Ihr Mieter den Zins bei Ihnen abliefern?

Mietzins monatlich im Voraus

Rechtlich ist die Lage ganz klar: Die Hauptpflicht jedes Mieters ist es, regelmäßig den vereinbarten Mietzins an Sie als Vermieter zu bezahlen. Falls nichts anderes vereinbart wurde, ist der Mietzins immer zu Monatsbeginn im Voraus fällig. Zahlt Ihr Mieter nicht, haben Sie drei Jahre Zeit, Ihre Mietzinsforderungen geltend zu machen. Ab dann ist Ihr Anspruch verjährt.

Mit und ohne Obergrenze

Haben Sie eine Altbaueigentumswohnung zu vermieten, dürfen Sie dafür nicht unbegrenzt Miete kassieren. Hier gelten Obergrenzen (Mietrechtsgesetz), die Sie einhalten müssen. Bei Neubaueigentumswohnungen und Einfamilienhäusern können Sie dagegen verlangen, was der Markt aktuell hergibt. Ausnahmen können jedoch aufgrund von Wohnbauförderungsvorschriften bestehen.

Nachträglich schwer anfechtbar

Kann der Mietzins frei vereinbart werden, ist diese Abmachung nachträglich nur sehr eingeschränkt anfechtbar. Etwa wenn ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Das wäre z.B. der Fall, wenn Sie Ihrem Mieter zusätzlich zur monatlichen Miete auch besonders umfangreiche und kostspielige Sanierungsarbeiten an Ihrem Einfamilienhaus aufbürden.

Woraus setzt sich der Mietzins zusammen?

Unter Mietzins versteht man immer einen Gesamtmietzins (Bruttomietzins). Der setzt sich zusammen aus

  • dem Hauptmietzins;
  • dem Anteil an den Betriebskosten sowie den besonderen Aufwendungen (z.B. einem Aufzug als Gemeinschaftsanlage);
  • einem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen;
  • der Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer), sofern Sie als Vermieter umsatzsteuerpflichtig sind.

Gesamt oder pauschal

Ob Sie den Gesamtmietzins als Pauschalbetrag vereinbaren oder die einzelnen Mietzinsbestandteile jeweils gesondert festlegen und die Betriebskostenüberwälzung variabel gestalten, bleibt Ihnen überlassen. Zumindest bei längerfristigen Mietverträgen sollten Sie unbedingt die Betriebskosten des Hauses als variablen Mietzinsbestandteil („in jeweiliger Höhe“) in Ihren Mietvertrag aufnehmen.

Dies deshalb, weil die Betriebskosten im Regelfall schneller steigen als die Inflationsrate. Bei einer Pauschalmietzinsvereinbarung mit Wertsicherung auf Basis der Inflationsrate würde daher der Anteil, der Ihnen nach Abzug der Betriebskosten verbleibt, immer geringer werden.

Jährliche Abrechnung

Achtung: Eine variable Gestaltung des Betriebskostenanteils verpflichtet Sie aber auch zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten gegenüber Ihrem Mieter. Wird dagegen ein Pauschalmietzins vereinbart, ersparen Sie sich die jährliche Rechnungslegung. Vor allem bei befristeten Verträgen mit relativ kurzer Laufzeit ist die Vereinbarung eines Pauschalmietzinses daher durchaus sinnvoll.

Genaue Aufschlüsselung

Wichtig ist, dass aus Ihrer Mietzinsvereinbarung klar hervorgeht, was im vereinbarten Betrag enthalten ist und was nicht. Die so genannten Wohnungsbetriebskosten, also Gas, Strom, Telefon etc., sollten im vereinbarten Mietzins nicht enthalten sein, sondern besser vom Mieter direkt an das jeweilige Versorgungsunternehmen gezahlt werden. Sorgen Sie dafür, dass die entsprechenden Bezugsverträge auf den Namen Ihres Mieters lauten. Falls es zu Zahlungsrückständen kommt, haftet dann der Mieter dem jeweiligen Versorgungsunternehmen und nicht Sie als Vermieter.

Klare Formulierungen

Diese Vereinbarung über die Vermietung einer Eigentumswohnung auf beispielsweise drei Jahre lässt keine Fragen offen: „Als Pauschalmietzins wird der Gesamtbetrag von 500 Euro vereinbart. Darin enthalten sind sowohl Betriebskosten als auch eine allenfalls vom Vermieter zu entrichtende Umsatzsteuer. Betriebskostenschwankungen bleiben außer Betracht. Die Rechnungslegungspflicht für den Vermieter entfällt. Gas, Strom und Telefon sind auf den Namen des Mieters anzumelden und von diesem direkt an die Versorgungsunternehmen zu bezahlen.“

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