Pensionsvorsorge mit Immobilien - Haus oder Eigentumswohnung

"Lebensversicherung", "Rentenversicherung", "prämienbegünstigte Zukunftsvorsorge" – viele Möglichkeiten der privaten Pensionsvorsorge sind aufgrund hoher Kosten und schlechter Renditen ins Gerede gekommen. Ist selbst genutztes Wohnungseigentum eine Alternative?

Neben Finanzprodukten wie Versicherungen und prämienbegünstigter Zukunftsvorsorge gibt es auch die Möglichkeit, durch den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fürs Alter vorzusorgen. Diese kann man selbst bewohnen oder vermieten. In die Rentabilitätsrechnung sollte aber nicht nur die Miet­ersparnis einfließen, die sich ergibt, wenn man die Immobilie selbst bewohnt (bzw. die zu erwartenden Mieteinnahmen). Auch die Kosten für die Werterhaltung (Renovierung, Schadenssanierung) sowie für Verwaltungsaufwand und Leerstandszeiten (falls man Haus oder Wohnung vermietet) müssen einkalkuliert werden.

Teure Kreditzinsen

Einige Möglichkeiten gibt es, an der Kostenschraube zu drehen. Wer nicht darauf fest­gelegt ist, eine bestimmte Immobilie in einer bestimmten Lage genau zum jetzigen Zeitpunkt zu kaufen, kann durch Geduld bei der Suche viel Geld sparen. Und bei Preis­verhandlungen sind häufig Preisnachlässe von 3 bis 10 Prozent ­möglich.

In der Praxis sind die ­Finanzierungskosten (Kreditzinsen) oft noch einmal so hoch wie der Kaufpreis. Die Zinskosten sind ebenfalls in einem gewissen Ausmaß beeinflussbar. ­Einerseits durch die Höhe des Eigenkapitals: je höher, desto niedriger die Zinslast. Andererseits durch die Kreditlaufzeit: je kürzer, desto niedriger die Zinskosten. Auch wenn man bei einem Abstatterkredit nicht nur die verein­barte Rate, sondern hin und wieder höhere Beträge außertourlich zurückzahlt, kann man sich einiges an Zinsbelastung ersparen.

Lage ist wichtiges Kriterium

Die Ansprüche an Wohnung und Umgebung ändern sich im Lauf des Lebens: Wer Kinder hat, will Kindergarten und Schule in der ­Nähe, Pensionisten schätzen die Nähe zu Freizeit- und Kultureinrichtungen. Diese oft unter ­"Lage, Lage, Lage" verstandenen Anforderungen an eine Immo­bilie gelten nicht nur für die aktuellen Bedürfnisse, sondern auch für die Ansprüche im Pensionsalter.

Durch die frühzei­tige Berücksichtigung dieser späteren Anforderungen verhindern Käufer von Immobi­lien, dass sie später erneut umziehen müssen. Barrierefreie Zugänge, Aufzüge, gute Verkehrsanbindung, gute Erreichbarkeit von Geschäften und Behörden – auch für junge Käufer sind das wichtige Kriterien.

"Lage, Lage, Lage" ist zugleich wichtig für die Werterhalt und Wertsteigerung der ­Immobilie – ein Punkt, auf den man achten sollte, wenn man seine vorerst selbst bewohnte Wohnung dereinst im Alter ver­kaufen will. Eine noch so schöne Wohnung wird ­wenig Anklang bei poten­ziellen Käufern ­finden, wenn sie in einem "Glasscherbenviertel" liegt.

Eigentum statt Miete, Leibrente

Eigentum statt Miete

Selbst genutztes Wohnungseigentum bringt in erster Linie eine Kostenentlastung, weil man nicht mehr Miete zahlen muss. Dies setzt voraus, dass die Immobilie mit Pensions­beginn komplett bezahlt ist. Ausgaben für Zinsen und Kredittilgung sollten nicht mehr anfallen. Hier wird der häufigste Fehler gemacht: Die Kreditrückzahlung endet erst weit nach Pensionsbeginn.

Zusatzeinnahmen aus Wohnung oder Haus

Sie haben selbst genutztes Wohneigentum und profitieren von der Mietersparnis. Allerdings steckt Ihr ganzes Geld in der Immobilie. Wie können Sie dieses Geld flüssig machen? Am bekanntesten ist hier die sogenannte Leibrente, bei der Sie eine lebenslange Zusatzpension erhalten.

Die Leibrente ist eine Vereinbarung von zumeist zwei Privatleuten, dass der (bisherige) Eigentümer beispielsweise einer selbst genutzten Immobilie diese an den Erwerber verkauft und hierfür eine lebenslange Rente erhält. Das Geschäft hat einen gewissen Wettcharakter: Der letztlich zu bezahlende Kaufpreis hängt wesentlich vom erreichten Lebensalter des Verkäufers ab. Mögliche Erben des Verkäufers erhalten bei der Leibrente keine weiteren Zahlungen mehr.

Vorteile der Leibrente

Verkäufer: Er erhält eine lebenslange Rente, entweder in fixer Höhe oder mit Anpassung an die Inflation. Die Rente behält dann immer die gleiche Kaufkraft.

Käufer: Er hat überschaubare monatliche Zahlungen, die er oft aus dem normalen Einkommen bestreiten kann. Er erspart sich die Belastung mit Kreditzinsen. Oft kommt es so zu erheblichen Kosteneinsparungen.

Pfandrecht eintragen

Der Erwerber wird mit dem Vertrag Eigen­tümer der Immobilie. Im Falle seines Konkurses würde diese in die Insolvenzmasse fallen, die Rentenzahlungen würden zugleich ausbleiben. Es ist daher dringend anzuraten, dass der Verkäufer ein Pfandrecht für seine Rentenansprüche in das Grundbuch eintragen lässt und sich so ab­sichert.

Leibrente: Details klären

Die Höhe der zumeist monatlichen Leibrente ist frei zwischen Verkäufer und Erwerber zu vereinbaren. Berücksichtigt werden jedoch folgende Punkte:

  • Wert der Immobilie
  • verbleibende Lebenszeit des Verkäufers nach amtlicher Sterbetafel (Schätzwert)
  • Sicherheitsabschlag zum Schutz des Er­werbers
  • fixer Rentenbetrag oder indexierter (an die Inflationsrate angepasst)
  • zeitliche Länge des Wohnrechts für den ­Verkäufer (lebenslang oder bis zur Pflegebedürftigkeit, )
  • Zinsersparnis für den Käufer im Vergleich zu einem Bankkredit
  • Beginn der Rentenzahlung

Ein späterer Beginn (aufgeschobene Leib­rente) führt zu Ersparnissen für den Erwerber und so zu höheren Monatsbeträgen.

Bei einer Leibrente sind unterschiedlichste Regelungen möglich. So könnte etwa ein Ehepaar mit dem Käufer eine Leibrente bis zum Tode des zweiten Verkäufers verein­baren, mit unterschiedlichen Rentenhöhen für den Fall von einem oder zwei Leibrenten-Empfängern.

Tipp: Sie können natürlich auch bei Vorhandensein von Erben ein Leibrenten-Geschäft mit diesen vereinbaren. Hierdurch können Sie weiterhin in Ihrer bisherigen Wohnung leben, erhalten eine Zusatzpension und sind nicht auf "Geschenke" oder die Unterstützung ­Ihrer Kinder oder anderer Erben angewiesen.

Umkehrhypothek bzw. Immobilienrente

Umkehrhypothek

Die zweite Möglichkeit ist die sogenannte Umkehrhypothek (auch: Reverse Mortgage, Immobilienrente). Volkstümlich gesagt ist dies eine Möglichkeit, in den eigenen Wänden weiterhin mietfrei zu wohnen, den Wert der Wohnung oder des Hauses jedoch nach und nach zu "verfrühstücken". Der in der Immobilie wohnende Eigentümer erhält ­hierbei eine lebenslange Zusatzpension, die quasi eine Vorab-Ausschüttung eines spä­teren Verkaufserlöses ist.

Eine Hypothek ist ein Kredit zur Finanzierung der Immobilie, wobei der Kredit nach und nach zurückgezahlt wird. Bei einer Umkehrhypothek ist es andersherum: Sie haben eine (fast) schuldenfreie Immobilie und durch die Auszahlungen baut sich die Hypothek nach und nach auf. Ein verbleibender Verkaufserlös steht im Gegensatz zur Leibrente den Erben zu.

Die monatliche Rente hängt ab von:

  • der Höhe des Immobilienwertes
  • der Länge der Rentendauer
  • der Höhe der Sicherheitsabschläge für den Anbieter
  • der Höhe der verwendeten Zinssätze

In Amerika schon lange bekannt

In Amerika ist diese Reverse Mortgage seit Langem bekannt, in Deutschland und Österreich noch nicht. Nach und nach kommen jedoch vermehrt Anbieter auf den Markt. Auch die s Bausparkasse bietet diese Form von Hypothek an, allerdings nur bei nachgewiesener Pflegebedürftigkeit. Die Palette der Möglichkeiten zur Pensionsvorsorge wird so jedenfalls um eine Facette erweitert.

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Die beste Vorsorge erfolgt schon in jungen Jahren: Je früher man mit finanzieller Altersvorsorge beginnt, desto besser.

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