Nachbarschaftsärger - Sie fragen, wir antworten

Ich bin Pianistin und Klavierlehrerin und muss zu Hause üben. Wie lange darf ich das tun, ohne Ärger mit meinen Mitbewohnern zu bekommen?

Beim Klavierspielen handelt es sich im rechtlichen Sinn um eine Lärmimmission. Sie kann dann untersagt werden, wenn sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreitet und die ortsübliche Benutzung der Wohnung (= Nachbarwohnungen) wesentlich beeinträchtigt.

Örtliche Verhältnisse entscheidend

Bei den örtlichen Verhältnissen kommt es auf das konkrete Wohnviertel an und darauf, ob in dieser Wohngegend Klavierspiel üblich ist. Im Unterschied zu anderen Instrumenten wie Trompete oder Schlagzeug, die wegen ihrer besonderen Lautstärke in Proberäumen ausgeübt werden, ist das Klavierspiel in Wohnvierteln grundsätzlich üblich, soweit es nicht um die Mittagszeit und während der üblichen Nachtruhe praktiziert wird.

Ein bis zwei Stunden sind üblich

In einer oberstgerichtlichen Entscheidung wurde, was die Dauer des Klavierspielens betrifft, ausgesprochen, dass lediglich ein bis zwei Stunden noch als ortsüblich anzusehen sind. Tägliches Klavierüben im Ausmaß von vier Stunden wurde nicht mehr als ortsüblich qualifiziert.

Da ich zeitweise schlecht schlafe und sehr früh aufstehe, habe ich es mir angewöhnt, um 5 Uhr in der Früh zu baden. Jetzt beginnen sich andere Mieter darüber aufzuregen. Kann ich nicht baden, wann ich will?

Wenn sich jemand in einem Mehrparteienhaus grob störend benimmt, kann auf der einen Seite der Tatbestand des Kündigungsgrundes nach dem Mietrechtsgesetz erfüllt sein und/oder auch der verwaltungsstrafrechtliche Tatbestand der ungebührlicherweise störenden Lärmerregung. Doch es kann wohl niemandem verwehrt werden, Verrichtungen vorzunehmen, die mit dem normalen Bewohnen von Räumen verbunden sind. Auch wenn dabei Lärm erzeugt wird, ist das noch nicht verboten.

Ungebührliche Lärmerregung ...

Werden diese Tätigkeiten jedoch zu einer Zeit durchgeführt, in der nach allgemeiner Lebenserfahrung die übrigen Mitbewohner Anspruch auf Ruhe besitzen, dann kann da­rin eventuell eine ungebührliche Lärmerregung gesehen werden.

... zur nächtlichen Ruhezeit (22 bis 6 Uhr)

Im vorliegenden Fall ist das Baden zu ungewöhnlicher Zeit der Stein des Anstoßes. Durch das Ein- und Auslaufen des Badewassers und das Planschen in der Badewanne fühlen sich andere Bewohner in ihrer Nachtruhe gestört. Man wird daher davon ausgehen können, dass das ­Baden zur nächtlichen Ruhezeit, also in der Zeit ab 22 Uhr und vor 6 Uhr, in der Regel ungebührlich ist, wenn dadurch andere ­Personen unzumutbar gestört werden.

Auf dem Grundstück, auf dem wir eine Wohnung angemietet haben, wird ein ­Gebäude errichtet. Es wurde soeben mit den Ausgrabungsarbeiten begonnen. Der Baulärm ist massiv. Haben wir die Möglichkeit, deswegen weniger Miete zu ­zahlen?

Der Vermieter ist aufgrund des Mietvertrages verpflichtet, dem Mieter ungestörtes Wohnen zu ermöglichen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Vermieters nach § 1096 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) sein Recht auf Zinsminderung geltend machen. Auf dieses Recht kann nicht im Voraus verzichtet werden, eine derartige Vertragsbestimmung ist unzulässig.

Lärm vom U-Bahn-Bau gilt nicht

Der Anspruch auf Zinsminderung setzt zwar kein Verschulden des Vermieters voraus, das störende Verhalten muss jedoch zumindest in einem von ihm zu vertretenden Handeln liegen. Der Baulärm, der von einer Großbaustelle im Zuge des U-Bahn-Baus entsteht, ist vom Vermieter nicht zu vertreten. Wird am selben Grundstück vom Vermieter ein neues Gebäude errichtet, fällt dieser ­Baulärm in seine Sphäre und kann einen Mietzins­minderungsanspruch begründen.

Die Höhe richtet sich nach der tatsächlichen Beeinträchtigung. In der Rechtsprechung finden sich Werte bis 25 %, gerechnet vom gesamten Mietzins. Bei Büros, in denen sich die Mitarbeiter nur mehr schreiend verständigen konnten, sah der Oberste Gerichtshof sogar eine Mietzinsminderung von 75 % als gerechtfertigt an.

Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft. In unserer Anlage gehört zu den Erdgeschoßwohnungen jeweils ein ­Garten dazu. Jetzt hat unser Nachbar auf seiner Seite eine massive Gartenhütte errichtet. Die stört! Was können wir tun?

Bei dieser Gartenhütte, die mit Betonfundament errichtet wurde, handelt es sich um ­eine eigenmächtige Veränderung des Wohnungseigentumsobjektes. Sie wäre bewilligungspflichtig gewesen. Der Eigentümer hätte die übrigen Wohnungseigentümer ­befragen und ihre Zustimmung einholen müssen. Da dies nicht geschehen ist, kann jeder der anderen Eigentümer beim Bezirksgericht eine sogenannte Eigentumsfreiheitsklage einbringen. Diese ist auf die Beseitigung der eigenmächtig errichteten Gartenhütte gerichtet.

Eigentumsfreiheitsklage

Es macht auch keinen Unterschied, sollten die Wohnungseigentümer bislang lediglich gemäß § 40 Abs 2 WEG mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt sein. Auch dem Wohnungs­eigentumsbewerber, dem die Wohnung bereits übergeben wurde, steht zur Verteidigung ­seiner Rechtsposition die Eigentumsfreiheitsklage zu.

Zu unserer erst kürzlich erworbenen ­Eigentumswohnung gehört auch ein Garten im Miteigentum. Dieser Garten wurde in den letzten Jahren von den anderen Eigentümern gestaltet und mit Schaukel, Sitzmöbeln und Sandkiste ausgestattet. Uns wird nun die Mitbenützung dieser Geräte und des Gartens verwehrt. Ist dies rechtlich zulässig?

Nein! An allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die nicht im Wohnungseigentum stehen, kommen allen Wohnungseigentümern gemeinsame Benützungsrechte zu. Einzelne Eigentümer sind nicht berechtigt, bestimmte Teile des Gartens allein und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer zu benützen. Will ein Miteigentümer dies, so bedarf es ­einer vereinbarten oder gerichtlichen Benützungsbewilligung.

Schriftliche Vereinbarung

Für eine Benützungsbewilligung bedarf es ­einer schriftlichen Vereinbarung über die Gartenbenützung zwischen allen Eigentümern. Kann keine Einigkeit erzielt werden, so hat jeder Eigentümer die Möglichkeit, über das Bezirksgericht eine Benützungsvereinbarung zu beantragen. Während eines Verfahrens über eine Benützungsregelung kann mit Zweidrittelmehrheit eine vorläufige Vereinbarung beschlossen werden. Diese muss nicht zwangsläufig schriftlich sein.

In unserer Wohnungseigentumsanlage steht eine schöne große Birke im Gemeinschaftsgarten. Ohne Befragung der Eigentümer wurde nun der Baum drastisch beschnitten. Darf die Hausverwaltung das im Alleingang?

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet Maßnahmen der ordentlichen und der außer­ordentlichen Verwaltung. Für Entscheidungen in beiden Angelegenheiten reicht prinzipiell ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Wobei im Bereich der ordentlichen Verwaltung ein solcher getroffen werden kann, im Bereich der außerordentlichen Verwaltung ein solcher getroffen werden muss.

Baumschnitt

Der Baumschnitt in normalem Ausmaß gehört zur ordentlichen Erhaltung und damit auch zur ordentlichen Verwaltung. In diesen Belangen kann die Verwaltung die übrigen Wohnungseigentümer befragen, sie muss aber nicht. Sie sollte lediglich in einer Vorausschau die künftigen Erhaltungsarbeiten ankündigen. Somit wäre auch eine Information der Eigentümer gewährleistet.

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