Mietzins: Wertsicherung - Index, Inflation, Information

Die Miete steigt bisweilen sprunghaft an. Dahinter stehen Inflation, Verbraucherpreisindex und Wertsicherungsklausel.

Vermieter haben ein Interesse daran, dass der ursprüngliche Wert ihrer Mieteinnahmen erhalten bleibt, denn sonst würde die Inflation sie entwerten. Das Instrument dafür ist die sogenannte Wertsicherung. Mit der Wertsicherung passt der Vermieter den Mietzins an die Inflation an - wobei „anpassen“ bei Inflation immer Erhöhung bedeutet.

Wertsicherung ohne vertragliche Vereinbarung

Ein Vermieter kann die Wertsicherung nicht automatisch anwenden; sie muss im Mietvertrag festlegt sein. Nur in besonderen Fällen gilt die Wertsicherung des Mietzinses (Mietzinsteiles) ohne vertragliche Vereinbarung und zwar beim:

  • Mindestmietzins gemäß § 45 MRG (Mietrechtsgesetz);
  • Mietzins nach Mietrechtseintritt in Altverträge gem. § 46 MRG; 
  • Wiedervermietungsentgelt gem. § 13 Abs. 6 WGG und Auslaufmiete gem. § 14 Abs. 7a WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz); 
  • Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) gem. § 14d WGG.

Steigt der VPI, steigt auch der Mietzins

Wertsicherungsklauseln beziehen sich in der Regel auf den Verbraucherpreisindex (VPI): Steigt der VPI, steigt der Mietzins. Die Statistik Austria erhebt und berechnet den Verbraucherpreisindex und veröffentlicht jeden Monat die aktuellen Werte. Auf der Homepage der Statistik Austria finden Sie einen Indexrechner www.statistik.at/Indexrechner/. Mit dessen Hilfe können Sie online den Preisanstieg für bestimmte Zeiträume errechnen und davon Mietsteigerungen ableiten.


Mehr Informationen rund um das Thema Wohn- und Mietrecht finden Sie unter www.konsument.at/wohnrecht und Wohnrecht Extra - Mietzins.

Rechenbeispiel: Mietzins

Manche Mietverträge sehen vor, dass der Mietzins erst nach Überschreitung einer Schwelle (z.B. fünf Prozent) erfolgen soll. Im Folgenden ein Berechnungsbeispiel für eine Wertsicherung mit so einer 5-Prozent-Schwelle.

Ein Mietvertrag wird im Jänner 2008 abgeschlossen; der Hauptmietzins beträgt zu dem Zeitpunkt 257 Euro. Die Wertsicherungsklausel sagt: Er soll entsprechend Verbraucherpreisindex 2005 wertgesichert sein. Indexveränderungen bis einschließlich fünf Prozent bleiben unberücksichtigt, bei Überschreitung der Schwelle wird die gesamte Veränderung berücksichtigt.

Sie können die Indexveränderungen (in %) aber auch einfach selbst berechnen. Die Formel lautet:
(neuer Indexwert dividiert durch Indexwert vom Vertragsbeginn) x 100 – 100 = Veränderung in %

Basis ist der VPI 2005 (rechnerisch-statistischer Bezugspunkt) - Indexwert 100
Einstieg in den Vertrag: Jänner 2008 – Indexwert 105,3
Kontrolle des Mietzinses im Oktober 2010, ob die 5-Prozent-Schwelle überschritten wurde – neuer Indexwert 110,1

Rechnung:
110,1 : 105,3 = 1,046
1,046 x 100 = 104,6
104,6 – 100 = 4,6% Steigerung

Die Veränderung beträgt 4,6 Prozent. Da der Vertrag eine 5-Prozent-Schwelle vorsieht, gibt es im Oktober 2010 (oder danach) noch keine Erhöhung. Erst mit dem Indexwert für Dezember 2010 (= 110,7) wird die 5-Prozent-Schwelle überschritten.

110,7 : 105,3 = 1,051
1,051 x 100 = 105,1
105,1 – 100 = 5,1% Steigerung

Aufgrund dieser VPI-Änderung kann der Hauptmietzins von 257 Euro wie folgt angehoben werden:
Hauptmietzins bisher: 257,00 Euro
Erhöhung um 5,10%: 13,11 Euro
Hauptmietzins neu: 270,11 Euro

Hauptmietzins durch Kategoriebeträge oder Richtwert

Kategoriezins oder Richtwerte zur Hauptzinsbildung

Bei Mietverträgen, die dem Mietrechtsgesetz zur Gänze unterliegen, wird der Hauptmietzins in der Mehrzahl der Fälle nach dem System der Kategoriebeträge oder der Richtwerte gebildet. In diesen Fällen bezieht sich die vertragliche Wertsicherungsvereinbarung meistens auf die Veränderung der Kategoriebeträge oder der Richtwerte. Ein Beispiel: Der Hauptmietzins von 257 Euro wird wertgesichert vereinbart. Die Wertsicherung richtet sich nach der Veränderung der Kategoriebeträge bzw. der Richtwerte.

Bindung an Verbraucherpreisindex

Sowohl die Kategoriebeträge als auch die Richtwerte sind an den Verbraucherpreisindex gebunden und werden jeweils vom Justizministerium verlautbart. Für die Veränderung der Kategoriebeträge gilt eine 5-Prozent-Schwelle; die Richtwerte werden alle zwei Jahre neu festgesetzt (unabhängig von einer Schwelle).

2014 wurden die Kategoriebeträge und die Richtwerte durch Kundmachungen neu festgesetzt, beide mit Wirksamkeit von 1. April.

Wertsicherung geltend machen

Wo der Hauptmietzins gesetzlich beschränkt ist (Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) und beim Entgelt gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes darf der Mietzins bzw. Entgeltsbestandteil immer erst nach vorheriger Ankündigung durch den Vermieter angehoben werden. Danach muss der Mieter mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin den Wunsch des Vermieters nach Erhöhung erhalten haben. Kommt die Information später, so gilt die Erhöhung erst später – also ab dem folgenden Zinstermin. Abschicken darf der Vermieter das Erhöhungsbegehren erst nach der mietrechtlichen Wirksamkeit, das war 2014 der 1. April. Eine Mietzinserhöhung war daher frühestens für Mai 2014 möglich.

Mietzinsobergrenze darf nicht überschritten werden

Durch die Indexanpassung darf aber die sonst geltende Mietzinsobergrenze nicht überschritten werden. Kommt es dazu, müssten Sie als Mieter binnen drei Jahren ein Überprüfungsverfahren bei der Schlichtungsstelle (dem Bezirksgericht) einleiten. Dort können Sie als Mieter die Unwirksamkeit des übersteigenden Betrages geltend machen.

Formvorschriften nicht notwendig

Wo der Mietzins keinen Begrenzungen unterworfen ist, müssen auch keine Formvorschriften eingehalten werden. Hier kann der Vermieter die Wertsicherung auch rückwirkend (bis 36 Monate) fordern und verrechnen. Der Mieter hat keine Möglichkeit den Mietzins von der Schlichtungsstelle überprüfen zu lassen.

Richtwerte, Kategoriebeträge: die neuen Werte

Bei bestehenden Mietverträgen frühestens ab 1. Mai 2014 nach fristgerechtem Anhebungsbegehren:

Entwicklung der Richtwete in Euro/m2 und Monat   ab 1.4.2012 ab 1.4.2014   Veränderung in %  
Burgenland 4,70 4,92 4,7 %
Kärnten 6,03 6,31 4,6 %
Niederösterreich 5,29 5,53 4,5 %
Oberösterreich 5,58 5,84 4,7 %
Salzburg 7,12 7,45 4,6 %
Steiermark 7,11 7,44 4,6 %
Tirol 6,29 6,58 4,6 %
Vorarlberg 7,92 8,28 4,5 %
Wien 5,16 5,39 4,5 %

 

Kategorienbeträge NEU
ab 1.4.2014
Euro/m2 und Monat
Kategorie A 3,43
Kategorie B 2,57
Kategorie C/D brauchbar 1,71 
Kategorie D unbrauchbar 0,86
   
Mindesmitzinsen nach § 45 NEU
ab 1.4.2014
Euro/m2 und Monat
Kategorie A 2,27
Kategorie B 1,71
Kategorie C/D brauchbar 1,14
Kategorie D unbrauchbar 0,86
   
EVB gemäß § 14d WGG
ab 1.4.2014
Euro/m2 und Monat
Grundstufe 0,43
Bezug mind. 10 Jahre 1,14
Bezug mind. 20 Jahre 1,71
   
Wiedervermietungsentgelt, Auslaufmiete WGG
ab 1.4.2014
Euro/m2 und Monat
ab 1.4.2014 3,44
Quelle: www.konsument.at - 7/2014  

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