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Mietrecht: Wer ist für die Therme zuständig? - Erhaltungspflichten des Vermieters

Die Wartung der Therme liegt in der Verantwortung des Mieters, für Reparatur und Austausch ist der Vermieter zuständig. Eine Gesetzesnovelle beseitigt seit 1.1.2015 einen konfliktreichen Graubereich im Mietrecht.

Frau Müller ist Mieterin einer Altbauwohnung. Der Vertrag läuft auf fünf Jahre befristet. Der monatliche Mietzins beträgt 700 Euro. Zwei Jahre nach Anmietung fällt die Kombitherme aus, Frau Müller kann die Wohnung nicht beheizen und Warmwasser gibt es auch keines mehr. Die Kombitherme ist ein altes Gerät. Wird eine Reparatur überhaupt noch möglich sein? Der Austausch des Gerätes würde mehrere tausend Euro kosten. Frau Müller ruft bei der Hausverwaltung an ...

Frau Müller hat Glück. Seit 1.1.2015 (Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2015) ist bei vermieteten Wohnungen (im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) der Vermieter zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen Wärmebereitungsgeräten verpflichtet.

Langes Ringen um Klarheit

Wer soll für die Reparatur oder Erneuerung einer kaputt gegangenen Heiztherme zuständig sein - Mieter oder Vermieter? Die Frage wurde in den letzten zehn Jahren immer wieder heftig diskutiert. Sie liegt im klassischen Spannungsfeld der gegensätzlichen Interessen von Vermietern und Mietern. Praktisch jeder schriftliche Mietvertrag enthielt eine Klausel, die den Mieter zur Erhaltung solcher Geräte verpflichten sollte.

Nach älteren Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes waren solche Klauseln grundsätzlich erlaubt. Verbrauchervertreter nahmen sich (auch) der "Thermenproblematik" an. Verbandsklagen wurden eingebracht und Musterprozesse geführt. Neue rechtliche Argumente wurden bis zum Obersten Gerichtshof durchgestritten.

Heiztherme oder Warmwasserboiler

Im Jahr 2006 entschärfte der Gesetzgeber die Situation für Mieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau, geförderter Neubau). Hatte ein Mieter eine mitgemietete Heiztherme oder einen Warmwasserboiler auf eigene Kosten erneuert, stand ihm mit dieser Gesetzesänderung nun zumindest ein Anspruch auf teilweisen Kostenersatz bei Mietende gegen den Vermieter zu.

Der Oberste Gerichtshof gab den Argumenten der Verbraucherseite in vielen Punkten Recht. Es zeigte sich, dass ein Mieter im Regelfall - je nach Mietverhältnis sind unterschiedliche Regelungen zu beachten - vertraglich nicht wirksam zur Erhaltung der Heiztherme verpflichtet werden konnte.

Rechtlicher Graubereich

Für die meisten Mietverhältnisse im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (freifinanzierter Neubau, "professionelle" Vermietung durch einen Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes) war damit geklärt, dass jedenfalls der Vermieter diese Geräte erhalten musste. Andere Konsequenzen ergaben sich ausgerechnet für den, von der Thermenproblematik am stärksten betroffenen, Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Im Jahr 2009 stellte der Oberste Gerichtshof nämlich klar, dass in diesem Bereich auch der Vermieter nicht zur Erhaltung zuständig sei. Weder der Vermieter noch der Mieter müsse die Heiztherme reparieren oder erneuern. Man bewege sich hier im rechtsfreien Raum, der zwischen den gesetzlichen Pflichten des Mieters und jenen des Vermieters liege. Der Mieter habe zwar das Recht, auf Dauer der Beeinträchtigung den Mietzins zu reduzieren, der Vermieter könne zur Mängelbehebung aber nicht angehalten werden.

... endlich beseitigt

In der Praxis war man angesichts dieser sonderbaren rechtlichen Pattstellung vor große Herausforderungen gestellt. Jetzt war wieder der Gesetzgeber gefragt. Im Parlament konnte sich lange Zeit keine Mehrheit für eine Gesetzesänderung finden. Verhandelt wurde auch über eine umfassende Mietrechtsreform. Geeinigt hat man sich jetzt immerhin auf eine Neuregelung zur Thermenproblematik.

Wo die Neuregelung gilt, und wo nicht

Altbau, Neubau, Genossenschaft

Hier gilt die Neuregelung (für mitvermietete Geräte)

  • Altbau, geförderter Neubau: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau, geförderter Neubau) für Hauptmietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume.
  • Genossenschaftswohnungen: Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (Genossenschaftswohnungen) für Hauptmietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume.
  • Freifinanzierter Neubau: Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (freifinanzierter Neubau) für Hauptmietverträge und Untermietverträge über Wohnungen.

Untermiete, Geschäfte, Ferienwohnung

Hier gilt die Neuregelung nicht

  • Untermiete 1: Für Untermietverträge im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau, geförderter Neubau).
  • Untermiete 2: Für Untermietverträge im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (Genossenschaftswohnungen).
  • Geschäfte: Für Geschäftsraummiete im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (freifinanzierter Neubau).
  • Ausnahmebereich: Für sämtliche Mietverträge im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes (Wohnungen und Geschäftsräume in Ein- oder Zweifamilienhäusern bei Anmietung nach 31.12.2001, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Hobbyräume etc.)

Heizthermen, Boiler, Öfen

Die neue gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung mitvermieteter Heizthermen, Warmwasserboiler oder sonstiger Wärmebereitungsgeräte, ist sogenanntes "zwingendes" Recht. Es kann vertraglich keinesfalls abgeändert werden. "Sonstige Wärmebereitungsgeräte" sind zum Beispiel Nachtspeicheröfen, Elektro- und Gaskonvektoren, Kachelöfen, Festbrennstofföfen und Ölöfen.

Die Neuregelung gilt nicht nur für professionelle Vermietungen durch Unternehmer (im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes) sondern auch für die private Vermietung einer Eigentumswohnung (Alt- oder Neubau).

Auch Mietverträge, die vor 1.1.2015 abgeschlossen wurden, sind von der Neuregelung erfasst. Voraussetzung ist allerdings immer, dass das Objekt mit einem entsprechenden Gerät vermietet wurde. Hat zum Beispiel der Mieter die Kategorie der Wohnung später durch den Einbau einer Heiztherme angehoben, muss er selber für die Erhaltung des Gerätes sorgen.

Wartungspflicht beim Mieter

Wartungspflicht beim Mieter

Wie schon bisher, bleibt der Mieter weiterhin verpflichtet, die mitvermieteten Geräte schonend zu behandeln und ordnungsgemäß zu warten. Verletzt der Mieter die Wartungspflicht kann der Vermieter Schadenersatzansprüche stellen. Wer die Kosten einer Reparatur letztendlich tragen muss, wenn der Mieter seiner Wartungspflicht nicht nachgekommen ist, hängt dann immer vom Einzelfall ab.

Reparatur und Austausch durch Vermieter

Wird eine Reparatur an der Heiztherme oder ein Austausch des Gerätes notwendig, muss der Mieter den Vermieter zunächst davon verständigen. Die Aufforderung zur Durchführung der notwendigen Arbeiten sollte der Mieter in nachweisbarer Form machen und eine angemessenen Frist setzen.

Weigert sich der Vermieter, ihm obliegende Erhaltungsarbeiten vorzunehmen, oder lässt er die gesetzte Frist ungenützt verstreichen, kann der Mieter ein behördliches Verfahren zur Durchsetzung der Arbeiten einleiten und für die Dauer der Beeinträchtigung den Mietzins reduzieren. Der Mieter hat in so einem Fall aber auch die Möglichkeit, selber einen Installateur mit der Mängelbehebung zu beauftragen und die aufgewendeten Kosten anschließend auf den säumigen Vermieter zu überwälzen.

Fällt mitten im Winter die Heizung aus und bleibt der Vermieter untätig, stellt eine solche Ersatzvornahme die geeignete Maßnahme für die rasche Mängelbehebung dar. Keinen sofortigen Anspruch auf Ersatz der (vollen) aufgewendeten Kosten hat ein Mieter allerdings, wenn er das Gerät bereits vor 1.1.2015 reparieren oder erneuern ließ. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist für den Mieter im Falle der Erneuerung des Gerätes vor dem Stichtag allenfalls noch ein teilweiser Kostenersatz bei Mietende möglich.

Abweichung nur in Ausnahmen

Für Mietverhältnisse, die von der Neuregelung nicht erfasst sind, sieht das Gesetz grundsätzlich eine weitreichende Erhaltungspflicht des Vermieters vor, die sich auch auf Geräte zur Beheizung oder Warmwasseraufbereitung erstreckt.

Soweit in diesem Bereich keine "professionelle" Vermietung durch einen Unternehmer (im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes) vorliegt, handelt es sich dabei allerdings nicht um zwingendes Recht. Abweichende vertragliche Regelungen sind in einem gewissen Rahmen möglich, dürfen nach dem Gesamtbild der vertraglichen Gestaltung jedoch nicht zu einer "gröblichen Benachteiligung" des Mieters führen.

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