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Immobilienwert ermitteln - Was ist meine Wohnung wert?

Glaubt man den Schlagzeilen, so kennen die Immobilienpreise derzeit nur eine Richtung: steil nach oben. Das heißt aber noch lange nicht, dass auch das eigene Haus oder die Eigentumswohnung um viel Geld den Besitzer wechseln wird.

Ein Blick auf den Preisspiegel einer Tages­zeitung zeigt: Eine Eigentumswohnung ab 126 Quadratmeter kostet im 4. Wiener Gemeindebezirk 7.284 Euro pro Quadratmeter. Ausgezeichnet, denn Sie besitzen genau dort eine Wohnung, die Sie verkaufen möchten – werden Sie demnächst nicht wissen, wohin mit dem vielen Geld? Vielleicht, vielleicht auch nicht. Denn spätestens beim Lesen des Kleingedruckten sollte Ihnen klar werden: Hier handelt es sich um keine repräsentative Erhebung, sondern lediglich um Werte von einer Immobilien-Plattform.

Durchschnittspreis

Alle inserierten Wohnungen innerhalb eines Segments (Wohnungsgröße, Bezirk) werden hier in ­einen Topf geworfen und zu einem Durchschnittspreis verdichtet, bei dem es keine Rolle spielt, ob das Objekt verkehrsgünstig (= laut) oder grün (= ruhig) liegt, ob es sich um einen Neu- oder Altbau, eine Erd- oder Dachgeschoss­wohnung, eine einfache oder luxuriöse Ausstattung handelt. Zudem sind die genannten Preise lediglich Angebotspreise; der bei einem Verkauf tatsächlich bezahlte Preis kann auch wesentlich niedriger sein.

Realitätsnähere Preisermittlung

Natürlich gibt es in der Praxis unterschied­liche Möglichkeiten einer „realitätsnäheren“ Preisbestimmung für Immobilien – etwa die Schätzung der Neubaukosten für ein Objekt, das Befragen von Notaren, die Umrechnung von Mietrenditen in einen möglichen Verkaufspreis oder die Beauftragung eines (gerichtlich beeideten) Sachverständigen. Das alles kostet Geld und lohnt sich häufig nur für Profis aus der Immobilienbranche.

Wie Sie Immobilien kostengünstig einschätzen können

Welche Möglichkeiten hat aber eine Privatperson, mit vergleichsweise einfachen Mitteln und ohne hohe Kosten, den (ungefähren) Wert einer Immobilie zu ermitteln? Wir zeigen Ihnen, wie Sie – wenn auch mit einigem ­zeitlichen Aufwand – zu einer realistischen Einschätzung kommen können. Das spart ­Ihnen beim Verkauf viel Zeit und Mühe, weil Sie dann nicht mit einem Fantasiepreis ­operieren.


Lesen Sie außerdem folgende Artikel rund um das Thema Immobilien:

Möglichkeiten der Wertermittlung

Der Weg zur realistischen Einschätzung

1. Erweitern Sie die Datenbasis. Be­ziehen Sie so viele Wohnungen wie möglich in Ihre Preisrecherche ein. Im Internet gibt es mehrere Immobilienplattformen, in den Tageszeitungen (auf Papier und online) erscheinen regelmäßig Immobilienanzeigen. Auch Banken und Makler bieten Objekte an. Jede zusätzliche Datenquelle verbessert die Aussagekraft des Ergebnisses.

2. Selektieren Sie die Angebote. Als Eigentümer bzw. Verkäufer einer konkreten Immobilie haben Sie einen wesentlichen ­Vorteil: Sie können gezielt jene angebotenen Wohnungen heraussuchen, welche (annähernd) mit Ihrem Objekt vergleichbar sind.

Von der üblichen Eingrenzung auf Stadt/Stadtteil und Größe der Wohnung gehen Sie weiter zum Standort: Bezirk > nähere ­Umgebung (Je genauer Sie die Umgebung Ihres Objektes eingrenzen können, desto eher stimmt das wichtige Wertkriterium "Lage, Lage, Lage" überein. Dazu gehören auch die gleiche öffentliche Erreichbarkeit, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen etc.) und zur Ausstattung: Alt-/Neubau > ­Größe in m2 > Stockwerk > Lift? > Ruhe/Lärm > Investitions­bedarf > (Dach-)Terrasse/Garten/Balkon?

Je stärker Sie sich hier bei den ausgewählten Vergleichswohnungen an Ihr eigenes Objekt annähern, desto aussagekräftiger wird auch die Wertermittlung für Ihre Immobilie sein.

3. Setzen Sie auf Zeit. Anzahl und Qualität von Immobilienangeboten sind nicht immer gleich. Während der Urlaubszeit und in Wochen mit Fenstertagen dünnt das Angebot häufig aus. Bei Objekten mit ursprünglich überzogenen Preisen kommt es mit der Zeit zu Preisermäßigungen. Diese werden oft dadurch "kaschiert", dass das Objekt einige Zeit nicht inseriert oder an anderer Stelle ­angeboten wird.

Wenn Sie Ihre Analyse auf mehrere Wochen ausdehnen, bekommen Sie allmählich ein immer besseres Gefühl dafür, was der Markt für Ihre Wohnung hergibt. Es lohnt sich auch, die Unterlagen von ähnlichen Wohnungen (gleiche Lage, Ausstattung etc.) eine Weile aufzuheben. Denn spätestens bei den ersten Besichtigungsterminen und Preisverhandlungen ist es möglicherweise hilfreich, Unterlagen vorzeigen zu können, die einen gleich hohen Preis bei ähnlichen und bereits verkauften Objekten belegen.

Umgang mit Maklern

Was Sie besser nicht tun, falls Sie auf die Dienste eines Maklers zurückgreifen möchten: mehrere Makler auf deren Preiseinschätzung für Ihre Wohnung ansprechen und die Vermittlung an jenen mit der höchsten Preisvorstellung vergeben. Diese Vorgehensweise führt in der Regel nur zu weit über­höhten Preisen und einem Verkauf, der sich dahinschleppt.

Denn die Wohnungssuchenden registrieren meist sehr genau, welche Objekte lange am Markt sind und/oder (mehrfach) im Preis gesenkt wurden. Das macht natürlich misstrauisch und erschwert einen Abschluss. Fordern Sie daher von ­Ihrem Makler aussagekräftige Unterlagen, z.B. von Vergleichsobjekten, welche den von ihm genannten Preis für Ihre Wohnung als realistisch erscheinen lassen.

Buchtipp: "Immobilien verkaufen"

Beim Verkauf von Immobilien geht es um viel Geld. Schon Kleinigkeiten können spürbare finanzielle Auswirkungen haben. Unser Buch beleuchtet detailliert alle Aspekte des Immobilienverkaufs durch Privatpersonen: vom Ermitteln des Verkaufspreises bis zu Gewährleistungsfragen nach Vertragsabschluss.

www.konsument.at/immo-verkauf

Aus dem Inhalt

  • Den Verkaufswert bemessen
  • Grundbuch und Stellung des Verkäufers
  • Makler und Provisionshöhe
  • Kaufvertragsklauseln und Vertragsabschluss
  • Steuern und Nebenkosten
  • Die Pflichten des Verkäufers

148 Seiten, 19,60 € + Versand

KONSUMENT-Buch: Immobilien verkaufen  (Bild:VKI)   

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