DATENSCHUTZ IST UNS WICHTIG!

Bitte erteilen Sie uns die Zustimmung, Ihre Daten zur internen Analyse zu verwenden. Wir geben Ihre Daten nicht weiter. Lesen Sie auch unsere Datenschutz-Erklärung.

Zum Inhalt

Immobilien als Geldanlage: Fonds, Aktien, Wohnungen - Die Rechnung geht nicht immer auf

, aktualisiert am

Häuser, Eigentumswohnungen, Grund und Boden gelten seit jeher als stabile, wertsichernde Anlageform. Aber weder auf dem Umweg über Wertpapiere noch durch den Kauf einer Immobilie ist der Inflations­schutz garantiert, geschweige denn eine Rendite.

Für den eigenen Wohnbedarf ist vorgesorgt und daneben gibt es bereits die gesamte ­Palette an kurz- und längerfristigen Veranlagungen, vielleicht auch die eine oder andere Goldmünze oder sonstige Sachwerte.

Haus als Geldanlage

Dann drängt sich in unsicheren Niedrigzins-Zeiten wie heute rasch einmal die Überlegung in den Vordergrund, ob es nicht sinnvoll ­wäre, ein ablaufendes Sparbuch, einen Fonds oder eine kleine Erbschaft in Immobilien zu stecken: also ein Haus kaufen, eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Grundstück. Das wäre eine sichere Bank, denn auch wenn man davon nicht abbeißen kann, bleibt im Fall des Falles ein realer Wert übrig – oder doch nicht?

Immofonds: geringer Ertrag

Es kommt drauf an, wie Sie in Immobilien inves­tieren und in welche. Die einfachste Form bieten Immobilienfonds. Durch einen größeren Einmalerlag oder durch monatliches Ansparen über einen Fondssparplan kann man sich an so einem Investmentfonds beteiligen, der in mehrere Immobilien in bestimmten oder unterschiedlichen Regionen investiert ist.

Geldanlage in Immobilien

Natürlich sollte man sich vor Abschluss über die bisherige Performance des ins Auge gefassten Fonds und dessen Anlageschwerpunkte informieren. Es kann auch nicht schaden, via Medien über die aktuellen und prognostizierten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt auf dem Laufenden zu bleiben: etwa Stadtentwicklung, Miet- und Kaufpreistendenzen, regionale Aus­sichten usw.

Fondsanteile wieder verkaufen

Sonst ist hier aber keinerlei Know-how erforderlich; und falls es mit dem Geld unerwartet knapp werden sollte, kann man die Fondsanteile jederzeit wieder abstoßen – bei ­ungünstiger Kapitalmarktlage vielleicht mit einem geringen Verlust, aber immerhin. Dem geringen Aufwand und Risiko steht ­natürlich ein eher bescheidener Ertrag ­gegenüber, der recht maßgeblich vom Geschick der Fondsmanager und den allgemeinen Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt (Stichwörter „Wirtschaftskrise“, „Immobilienblase“) abhängt.

Immobilienaktien: mehr Ertrag?

Immobilienaktien versprechen etwas mehr Ertrag als Immo-Fonds – allerdings mit einem vielfach höheren Risiko. Denn ob es mit den Kursen dieser Geldanlage steil bergauf oder bergab geht, hängt mit vielem zusammen, am wenigsten aber mit der Wertentwicklung der Immobilien.

Immobilienaktien: Wert entsteht an der Börse

Der Wert der Immo-Aktien bildet sich an der Börse – aufgrund der Erwartungen und Befürchtungen der Aktionäre und Spekulanten. Vorstandswechsel, Übernahmegerüchte oder auch die Spekulation auf steigende oder sinkende Zinsen können zu völlig un­kalkulierbaren Ausschlägen nach oben oder unten führen.

An- und Verkaufsspesen sowie Depotgebühren

Dazu kommen so wie bei den Immobilienfonds An- und Verkaufsspesen sowie Depotgebühren, die erst einmal durch die Rendite hereingewirtschaftet werden müssen. Wer sein Geld nicht auf mindestens fünf Jahre veranlagen kann, sollte von Immobilienaktien besser die Finger lassen. Muss man sie bei gefallenem Kurs verkaufen, ist von geringen Einbußen bis zum Totalverlust alles drinnen.

Kein Einfluss auf Anlage­strategie

Folgenreiche Spekulations­geschäfte mit Immobilien, wie etwa in den USA, wurden in Österreich bislang von ­Großaktionären und Banken hintangehalten, auszuschließen sind sie aber nicht. Das Unan­genehme daran: Als Aktionär hat man wenig bis gar keinen Einfluss auf die Anlage­strategie oder andere Entscheidungen der ­Aktiengesellschaft, an der man beteiligt ist.

Kredit schmälert Rendite

Ganz anders die Lage, wenn man direkt in ­eine Immobilie investiert, um sie als Renditeobjekt zu nutzen. Hier kann man von der Auswahl des geeigneten Objekts über einzelne Sanierungs- oder Renovierungsschritte bis hin zur Vermietung praktisch selbst entscheiden. Allerdings ist auch ein höherer Kapitalbedarf erforderlich als bei der indirekten Investition über Wertpapiere. Muss ein Teil des Kauf­preises fremdfinanziert werden, also zum ­Beispiel im besten Fall über einen Hypothekarkredit, muss man schon sehr genau nach­rechnen, ob sich die ganze Sache lohnt.

Bruttorendite zwischen 2 und 4,7 Prozent

Wir haben anhand von Durchschnittswerten sowohl bei Eigentum als auch bei Miet­objekten eine Bruttorendite zwischen 2 und 4,7 Prozent errechnet – also noch vor Abzug der Steuer, die für Mieterträge anfällt. Wird davon auch noch ein Durchschnittswert für Rücklagen, Sanierungs- und werterhaltende Maßnahmen abgezogen, liegt die realis­tischere Rendite-Bandbreite nur noch bei 0,86 bis 3,62 Prozent. Muss für den Kauf der Immobilie ein Kredit in Anspruch genommen werden, schmälert das den Ertrag noch einmal kräftig: Bei einem wirklich günstigen Zinssatz von 2,5 Prozent wie derzeit ver­ringert sich die Rendite bei einer 60-prozentigen Fremdfinanzierung um 1,5 Prozent (2,5 mal 0,6 = 1,5 Prozent). Das ergibt bei unserem Durchschnittsbeispiel eine Rendite von –0,64 bis 2,12 Prozent.

Miete: keine sichere Einnahme

Das Ganze immer unter der Annahme, dass die Verwaltung und Vermietung der Wohnung oder des Hauses in Eigenregie erfolgt.

Recht, Finanzen, Steuer

Wer das vorhat, braucht ausreichend Zeit und muss in sehr breit gefächerten Auf­gabenbereichen sattelfest sein, angefangen von

  • Recht (Mietvertrag, Fristen, Instandhaltung usw.) über
  • Finanzen (Nebengebühren, Kautionen, Rücklagen etc.) bis hin zur
  • Steuer.

Denn zum einen sind Mieterträge in der Einkommensteuer anzuführen, zum anderen können – anders als bei der selbst genutzten Wohnung oder dem Haus – viele Investi­tionskosten, aber auch Verluste steuerlich geltend gemacht werden.

Tagesgeschäft an die Hausverwaltung

Eine Alternative ist, das Tagesgeschäft einer Hausverwaltung zu überlassen und recht­liche bzw. steuerliche Aspekte an einen ­Anwalt oder Steuerberater zu delegieren. Das zehrt aber wieder am Ertrag, da bei jeder Tätigkeit der Dienstleister im übertragenen Sinn der Gebührenzähler läuft.

Gefahren für die Mieteinnahmen

Zu bedenken sind auch Risiken wie ein Wertverfall des Objekts durch eine ungünstige Entwicklung der Umgebung oder einen ­lauten, stinkenden Gewerbebetrieb im Haus, Einnahmenausfälle durch sogenannte Mietnomaden, unerwartete Großreparaturen, häufige Mieterwechsel und damit einher­gehend höhere Maklerkosten als geplant etc. Viele Unwägbarkeiten also, die dazu führen können, dass aus dem sicheren ­monatlichen Zusatzeinkommen ein Fass ­ohne Boden wird. Derartige Investitionen wollen also sehr gut überlegt sein.

Tabelle: Immobilien-Fonds, -Aktien und echte Immobilien: Vorteil, Nachteil, Risiko

Hier die unterschiedlichen Investitionsmöglichkeiten in Immobilien im Vergleich - Vorteile, Nachteile, Risiken

 

   Immobilien-Fonds  Immobilien-Aktien  Kauf von Immobilien
Vorteil

- auch mit Kleinbeträgen möglich
- kurzfristig liquidierbar
kein Immobilien-Know-how erforderlich
- keine Belastung durch Immo-Alltagsgeschäft

- höherer Ertrag als bei Fonds möglich
- kein Immobilien-Know-how erforderlich
- keine Belastung durch Immo-Alltagsgeschäft

- höherer Ertrag als bei Fonds und Aktien möglich
- in guten/prosperierenden Lagen Werterhalt bzw. überdurchschnittliche Steigerung des eigenen Vermögens möglich
- Ertrag bei stabiler Vermietung besser kalkulierbar als bei Wertpapieren

Nachteil

- kein Einfluss auf Nutzung, Vermietung etc. bestimmter Immobilien
- keine Mitentscheidung bei Anlagestrategie und Wahl der Immobilienobjekte
An- und Verkaufsspesen, Depotgebühren
- geringe Ertragschancen

- Wertentwicklung nicht allein von Immobilienwerten abhängig 
- kein Einfluss auf Nutzung, Vermietung etc. bestimmter Immobilien
- keine Mitentscheidung bei Anlagestrategie und Wahl der Immobilienobjekte
- An- und Verkaufsspesen, Depotgebühren
- hoher Kapitalbedarf
- nicht kurzfristig liquidierbar
- hoher persönlicher Einsatz bei Selbstverwaltung
- hohe Nebengebühren beim Verkauf
Risiken - schlechtes Fondsmanagement
- (überschaubare) Kapitaleinbußen möglich
- schlechtes Anlagemanagement
- Spekulationsrisiko
- Totalverlust möglich
- Verfall der Immobilien-Preise
- Ausfall der Miete
- Entwertungder Lage
- Instandhaltungskosten
- viele unkalkulierbare Kosten (z.B. für Reparaturen, Sanierung, Makler)
- gesetzliche Änderungen und daraus entstehende Kosten (z.B. Energieausweis)

 Quelle: KONSUMENT 11/2012

Buchtipp: "Geldanlage kompakt"

UnserKONSUMENT-Ratgeber Geldanlage kompakt: sicher, ertragreich und nachhaltig anlegen  neues Buch "Geldanlage kompakt" vermittelt Ihnen sämtliches Grundwissen für die persönliche Anlagestrategie. Sie können damit nicht nur die Versprechungen Ihres Finanzberaters besser einschätzen, sondern auch die richtigen Entscheidungen für den langfristig besten Mix aus Sicherheit und Rendite treffen.

Aus dem Inhalt

  • Tipps zum Vermögensaufbau
  • Konto, Sparbuch, Bundesschätze 
  • Wertpapiere und Versicherungsprodukte
  • Investieren in Immobilien
  • Steuern und Geldanlage

201 Seiten; 14,90 Euro (+ Versandspesen)

Leserreaktionen

Nicht nachvollziehbar

Bitte um Erklärung, wie Sie die Rendite bei Wohnimmobilien berechnen.

User "Andreas Tobler"
(aus KONSUMENT 2/2013)

Die Bruttorendite errechnet sich aus dem Verhältnis von durchschnittlichem Kaufpreis je Quadratmeter und dem erzielbaren durchschnittlichen Mietpreis je Quadratmeter von über 5.000 Immobilienangeboten und stellt einen entsprechenden Durchschnittswert dar, der in Prozent ausgedrückt ist.

Danach ist zu berücksichtigen, dass bei der Wohnung Reparaturarbeiten oder nach längerer Zeit auch Sanierungen notwendig werden. Hier haben wir sehr vorsichtig etwa 1,1 % pro Jahr angesetzt. Sollte für den Kauf der zu vermietenden Wohnung ein Kredit benötigt werden, muss die Zinsbelastung durch den Mieterlös gedeckt werden. Sie schmälert den Ertrag der Wohnung je nach Höhe des Darlehens (in unserem Beispiel 60 % des Kaufes über Kredit) ebenfalls.

Dabei handelt es sich um statistische Durchschnittswerte. Eine Abweichung in individuellen Einzelfällen ist möglich. Genauso wenig kann die künftige Inflation oder die Wertentwicklung je nach Lage der Immobilie kalkuliert werden.

Die Redaktion

Diesen Beitrag teilen

Facebook Twitter Drucken E-Mail

Das könnte auch interessant sein:

Wecker und wachsende Stapel an Münzen premium

Der beste Startzeitpunkt ist jetzt

Teil 7: In unserer siebenteiligen Serie haben wir Ihnen das Rüstzeug mitgegeben, wie Sie der Inflation langfristig ein Schnippchen schlagen können.

Geld nachhaltig anlegen premium

Nachhaltig mit Rendite

Teil 6: Wie Sie sozial, ökologisch und auch risikooptimiert anlegen können, ohne auf ansprechende Nettorenditen verzichten zu müssen.

Illustration: Entwicklung der Inflation geht nach oben premium

Inflation, Garantie, Transparenz

Teil 2: Wir widmen uns den Themen Inflation, Garantie und Transparenz. Welche Bedeutung haben sie bei der Suche nach einer gewinnbringenden Veranlagung?

Ein Smartphone, auf dem eine Trading-App läuft. Dahinter der Bildschirm eines Laptops mit selbigem. premium

Trading-Apps - Die Börse in der Hand

Aktienkurse checken, Orders platzieren, Depot analysieren, Marktinforma­tionen erhalten. Trading-Apps versprechen einfache Handhabung bei niedrigen Gebühren.

Gefördert aus Mitteln des Sozialministeriums

Sozialministerium
Zum Seitenanfang