Hauskauf: Immobilienmakler - Aufklärungspflichten und Märchen der Makler

Immobilienmakler sind verpflichtet, potenzielle Hauskäufer umfassend über angebotene Objekte zu informieren. Was, wenn die Aufklärung mangelhaft erfolgt und Wesentliches unerwähnt bleibt?

Frau und Herr S. hatten schon länger ein ­Einfamilienhaus gesucht. Im Sommer 2012 schienen sie endlich fündig geworden zu sein. Ein Haus in Wien, mit dessen Vermittlung RE/MAX DCI Mödling betraut war, sagte ­ihnen sehr zu. Das Haus liegt zwar direkt an einer größeren Straße, doch während der ers­ten Besichtigung war die Straße nur ­wenig befahren, der Verkehrslärm hielt sich daher in Grenzen.

Angeblich verkehrsberuhigte Zone ...

Ob es hier immer so ruhig sei, wollte Herr S. vom Makler wissen. Der be­jahte und gab an, dass die Straße in diesem Bereich eine verkehrsberuhigte Zone sei. Da Familie S. plante, die Kinderzimmer straßenseitig einzurichten, war diese Information für sie sehr wichtig. Frau S. hakte daher noch etliche weitere Male beim Makler nach, ob die Straße auch tatsächlich wenig befahren sei. Der Makler bestätigte das jedes Mal aufs Neue. Frau und Herr S. unterzeichneten den Kaufvertrag.

... stellt sich als Lärmwüste heraus

Erst danach stellte sich heraus, dass es sich bei der Adresse keineswegs um eine verkehrsberuhigte Zone handelt. Dass der Verkehr zu jener Zeit, als Familie S. das Haus besichtigt hatte, nur spärlich geflossen war, ergab sich lediglich daraus, dass zwei Quergassen entfernt eine Baustelle ein höheres Aufkommen verhindert hatte.

In unmittel­barer Nähe des neu erworbenen Hauses ­befinden sich obendrein zwei Schulen, zu denen allerdings während der Sommerferien naturgemäß weder Lehrer noch Eltern mit ihren Kindern fuhren. Mit Ende der Sommerferien und Beendigung der Bauarbeiten setzte der für diese Gegend übliche Verkehr – mit Schwerverkehr, Staus und entsprechendem Lärm – wieder ein.

Rücktritt vom Vertrag

Rücktritt vom Vertrag

Hätten Frau und Herr S. gewusst, wie stark diese Straße befahren ist, dann hätten sie den Vertrag niemals unterzeichnet. Sie beschlossen, vom Vertrag zurückzutreten. Zu diesem Zeitpunkt hatten sie bereits 15.000 Euro ­Provision an RE/MAX DCI Mödling über­wiesen und dem Verkäufer 85.000 Euro ­angezahlt, der davon seinerseits ebenfalls 15.000 Euro Provision an den Makler weitergeleitet hatte.

RE/MAX DCI Mödling lehnte Rückzahlung der Provision ab

Familie S. schloss mit dem Verkäufer einen gerichtlichen Vergleich. Der rückgängig gemachte Hauskauf hatte ab­gesehen von Zeit und Nerven auch viel Geld gekostet. Das Maklerbüro hatte also ins­gesamt 30.000 Euro Provision erhalten. Als Familie S. von RE/MAX DCI Mödling ihren Teil der Provision zurückforderte, lehnte das Unternehmen per Anwalt ab und bot 5.000 Euro "in Kulanz" an.

VKI intervenierte

Familie S. wandte sich an das Beratungs­zentrum des Vereins für Konsumenteninformation. Der VKI intervenierte bei RE/MAX DCI Mödling und stellte klar, dass Familie S. bezüglich der Lage des Hauses falsch beraten und in Irrtum geführt worden war.

Unterm Strich blieb den Käufern, nachdem sie mit dem Verkäufer einen außergericht­lichen Vergleich geschlossen hatten, immer noch ein Schaden von mindestens 40.000 Euro. Familie S. erklärte sich bereit, bei ­Rückerstattung der Provision auf weitere Schadenersatz­forderungen und rechtliche Schritte gegen das Maklerbüro zu ver­zichten.

Umfassende Informationspflicht seitens der Makler

Die Verpflichtung von Immobilien­maklern geht nämlich weit darüber hinaus, zu erheben, ob ein ­Objekt laut Grundbuch belastet ist. Sie sind verpflichtet, Kunden vor einem eventuellen Vertragsabschluss umfassend zu informieren.

Sie haben all ihre Marktkenntnisse und ihr Hintergrundwissen in die Beratung einfließen zu lassen und unaufgefordert sämt­liche Fakten darzulegen, die sich für ihre Kunden später als problematisch erweisen könnten. Potenzielle Käufer sind über den Zustand eines angebotenen Hauses sowie über eventuelle Immissionen von Nachbargrundstücken (z.B. Lärm, Abgase) genau zu unterrichten.

Obligatorische Vorab-Informationen

Obligatorische Vorab-Informationen

Doch damit endet die Aufklärungspflicht der Makler noch nicht. Sie müssen sich vorab beim Kaufinteressenten erkundigen, zu welchem Zweck er das Haus verwenden möchte, und dementsprechend nachprüfen, ob die erforderlichen Bau- bzw. Benützungs­bewi­lligungen vorhanden sind. Falls es diese ­Bewilligungen noch nicht gibt, hat sich der Makler zu informieren, ob eine spätere ­Erteilung möglich ist. Unterschreibt ein Inte­ressent ein Kaufanbot, hält er damit fest, die Immobilie zu einem bestimmten Preis erwerben zu wollen. Nimmt der Verkäufer dieses Anbot an, sind sowohl Interessent als auch Verkäufer vertraglich gebunden und dem Makler gegenüber provisionspflichtig.

Rücktritt nur am selben Tag

Von einem bereits akzeptierten Kaufangebot können Konsumenten nur dann kostenlos zurücktreten, wenn es am Tag der Erst­besichtigung einer Wohnung bzw. eines Hauses gelegt wurde. Wurde das Anbot ­später abgegeben, bleibt zumindest der ­Provisionsanspruch des Maklers aufrecht und auch der Verkäufer muss den Vertragsrücktritt nicht einfach so hinnehmen! Für Vermittlungsprovisionen gibt es gesetzlich festgelegte Obergrenzen. Bei einem Liegenschaftswert von über 48.448,49 Euro darf die Provision beispielsweise nicht mehr als 3 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Für den Kunden addieren sich dazu allerdings noch 20 Prozent Mehrwertsteuer.

Provisionsermäßigung

Zeigt sich nach Vertragsabschluss, dass der Makler seine Aufklärungspflicht nicht ordentlich erfüllt und falsche, unvollständige oder missverständliche Auskünfte erteilt hat, kann der Kunde (sofern er vom Kaufvertrag dennoch nicht zurücktreten möchte) eine Provi­sionsermäßigung verlangen. Wird der Kaufvertrag aufgelöst, verliert der Makler seinen Provisionsanspruch. Hat er fahrlässig gehandelt oder trifft ihn ein Verschulden, kann der Kunde von ihm obendrein Schadenersatz fordern.

So weit die rechtlichen Vorgaben. In der Praxis ergeben sich jedoch immer wieder Rechtsstreitigkeiten zwischen Konsumenten, die glauben, aufgrund mangelhafter Beratung zu Schaden gekommen zu sein, und Maklern, die sich überzeugt geben, ihre ­Kunden tadellos aufgeklärt zu haben.

Schadenersatzforderung

"Keinen Beratungsfehler gemacht"

Im vorliegenden Fall wollte auch RE/MAX DCI Mödling nichts davon wissen, Familie S. über die Lage des Grundstückes in Irrtum geführt und dadurch einen Schaden verursacht zu haben: Man habe bei der Beratung keine Fehler gemacht, ließ das Maklerbüro auch uns anwaltlich ausrichten. Um die ­Angelegenheit endgültig abzuschließen, sei man aber nach wie vor bereit, unpräjudiziell (also ohne Anerkennung einer Rechtspflicht) 5.000 Euro zu erstatten. Familie S. wollte sich so nicht abspeisen lassen und brachte eine Klage vor Gericht ein.

Weniger Quadratmeter

Auch Frau und Herr H. hatten gravierende Probleme mit einem (namhaften) Immobilienvermittlungsbüro, über das sie ein Haus in Niederösterreich gefunden hatten. Das Kauf­anbot war gelegt und vom Verkäufer angenommen worden, ein Termin für die Kauf­vertragsunterzeichnung fixiert. Dieser Termin wurde abgesagt, weil Frau H. entdeckt hatte, dass die Wohnfläche weniger Quadratmeter hatte, als vom Maklerbüro berechnet.

Keller nicht bewilligt

Frau und Herr H. beschlossen dann aber, das Haus trotzdem zu kaufen, und vereinbarten neuerlich einen Termin für die Vertragsunterzeichnung. Davor begutachteten sie das Haus noch gemeinsam mit einem Architekten. Denn ­seitens der Maklerin hatte es ge­heißen, dass der Keller (in dem der Verkäufer u.a. ein Wohnzimmer und eine Küche eingerichtet hatte) "für Wohnzwecke im baurechtlichen Sinn nutzbar" sei, "aber nicht bei voller Raumhöhe".

Der Architekt bezweifelte das Vorliegen einer entsprechenden Benutzungsbewilligung für die Verwendung als Wohnraum. Als sich Frau H. am Bauamt ­kundig machte, wurde ihr bestätigt, was der Architekt vermutet hatte. Für den Keller lag keine Bewilligung vor und sie wäre ­aufgrund der geringen Raumhöhe auch nie erteilt worden.

Schadenersatzforderung

Das Maklerbüro verrechnete dennoch 11.340 Euro Provision für die Vermittlung der Liegenschaft. Familie H. hatte für die Kaufvertragserrichtung knapp 5.000 Euro aus­gelegt. Als Frau H. gegen die Provisions­forderung Einspruch erhob, bot der Rechtsanwalt des Unternehmens zunächst 25 Prozent Provisionsnachlass. Das war Frau H. zu wenig.

Sie wandte sich an den VKI und forderte im Gegenzug auch noch Schaden­ersatz für die Kosten der Kaufvertrags­errichtung. Das Maklerbüro bot Frau H. ­daraufhin an, die Provisionsforderung fallen zu lassen, wenn sie auf Schadenersatz verzichte. H. wollte sich darauf nicht einlassen. Eine Intervention des VKI war zu Redaktionsschluss noch anhängig.

Zusammenfassung

  • Beratung. Makler haben gegenüber ihren Kunden umfassende vorvertragliche Beratungs- und Aufklärungspflichten.
  • Anbot. Unterschreibt der Kaufinteressent ein Anbot, so ist er daran gebunden. Wird das Anbot vom Verkäufer akzeptiert, ist es für beide Seiten verbindlich.
  • Provision. Die Provision ist ein Erfolgshonorar; sie wird fällig, wenn ein Immobilienkauf auf Vermittlung des Maklers zustande kommt, ein Kaufanbot vom Verkäufer angenommen wurde.
  • Keine Provision. Wird ein Kaufvertrag aufgelöst, weil der Makler seine Aufklärungspflicht nicht ordentlich erfüllt hat, verliert er seinen Provisionsanspruch; unter bestimmten Voraussetzungen kann von ihm obendrein Schadenersatz gefordert werden.

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