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Geldanlage: Immobilien - Investieren mit Bedacht

Zwei besonders häufig gebrauchte Argumente der Anbieter von Immobilieninvestments sind "Sicherheit“ und "Inflationsschutz“. Unser Buch "Immobilien als Wertanlage" klärt Anlegerinnen und Anleger über Chancen und Risiken auf und hilft, Werbeaussagen richtig einzuordnen.

"Immobilien sind ein besseres Sparbuch“, wurde in den Vergangenheit vielen österreichischen Anlegern von ihren Beratern erzählt. Suggeriert wurde, dass sich mit der gleichen Sicherheit wie beim altbekannten Sparbuch mit Immobilien höhere Renditen erzielen lassen. Wenn das aber so stimmt – warum gibt es dann noch Sparbücher? Und warum machen die findigen Berater das Geschäft dann nicht selbst?

So sicher wie ein Sparbuch?

„Auch Banken sind schon in Konkurs gegangen“, sagten diese Berater. Stimmt. Aber bei Weitem weniger als Aktiengesellschaften. Und selbst wenn eine (österreichische) Bank insolvent werden sollte, genießt eine Spareinlage bei der Bank einen besonderen gesetzlichen Schutz. Auch im Insolvenzfall ist dieses Geld bis zu maximal 100.000 Euro pro Person und Bank (ab dem Jahr 2010) durch die Sicherungseinrichtungen geschützt. Investitionen in Immobilien hingegen sind nicht von dieser Sicherungseinrichtung erfasst.

Hier kann es prinzipiell zu einem zumindest teilweisen oder sogar gänzlichen Kapitalverlust kommen, wenn die Immobiliengesellschaft insolvent wird oder die Kreditraten für die Hypothek nicht mehr bezahlt werden können. Bezüglich Sicherheit sind Immobilien also nicht besser als ein Sparbuch. Sparbücher werden mit sehr unterschiedlicher Haltedauer angeboten: von täglich fällig bis hin zu Bindungsfristen von mehreren Jahren. Die Anlage der Gelder ist hierbei kostenlos und erbringt einen gewissen Zinsertrag.

Sehr langfristige Investition

Die Investition in Immobilien hingegen ist immer sehr langfristig zu sehen. Sofern es sich nicht um Anteile an einem offenen Immobilienfonds oder um börsenotierte Aktien handelt, muss der Anleger zumeist zwischen 10 und 20 Jahren auf sein Kapital verzichten können. Von der Anlagedauer her sind Immobilien demzufolge nicht mit einem Sparbuch vergleichbar! Und da ist noch ein kleiner Unterschied: Investitionen in Immobilien kosten im Gegensatz zum Sparbuch Geld – das zum Teil der Berater in Form von Provisionen erhält.

Schutz vor Inflation

Schutz vor Inflation

Die Geldentwertung durch Inflation ist das Schreckgespenst jedes Bürgers, führt sie doch dazu, dass die Ersparnisse ständig weniger werden (siehe „Wie 1.000 Euro an Wert verlieren“). Bereits eine Inflationsrate von nur 2 Prozent – und dies ist die Höhe, bei der nach den Zielen der Europäischen Zentralbank (EZB) eine "Preisstabilität“ vorliegt – führt in nur 10 Jahren zu einer Geldentwertung von 18,3 Prozent! Zwar werden die Ersparnisse zumeist verzinslich angelegt, jedoch ist auch dies nur ein gewisser Trost (siehe "Inflation und Verzinsung"). Hier kommt es auf das Verhältnis von Inflationsrate und Zinssatz an, wobei sich die erzielten Zinsen natürlich noch um die Kapitalertragsteuer (KESt) verringern.

Wie soll sich der Sparer schützen?

In unserem Beispiel (Tabelle 2) mit 2 Prozent Inflation und 2 Prozent Zinsen (werden immer vom Nominalbetrag 1.000 Euro gerechnet) beträgt der reale Kaufkraftverlust in 10 Jahren immer noch knapp 4,6 Prozent. Wie also kann sich der Sparer schützen und Rücklagen für das Alter aufbauen? Die landläufige Meinung sagt, dass allein "Sachwerte“ – und hier vor allem Immobilien – ein sinnvoller und effektiver Schutz vor Inflation sind. Und ein Studium der Zeitungen und der zahlreichen veröffentlichten Studien und Meinungen scheint dies auch zu bestätigen.

Makler profitieren von steigenden Preisen

Freilich: Viele dieser Studien wurden von Immobilienmaklern erstellt, und in einschlägigen Interviews kommt fast ausschließlich diese Berufsgruppe zu Wort. Immobilienmakler aber profitieren mehrfach von steigenden Preisen: Erstens führen Preiserhöhungen zu mehr Nachfrage nach dieser Form der Altersvorsorge, zweitens steigen die Maklerprovisionen mit dem Wert der Immobilien. Kann man diese Aussagen dann als Basis für Entscheidungen zu seiner Kapitalanlage nehmen?

Immobilienpreise und Inflation

Immobilienpreise und Inflation

Die Österreichische Nationalbank hat im Jahr 2003 eine Studie zu Immobilienpreisen in Österreich veröffentlicht. Hierin führt sie als Ergebnis unter anderem an: "Immobilienpreisänderungen haben auf Grund der Tatsache, dass das Immobilienvermögen einen wesentlichen Bestandteil des Gesamtvermögens privater Haushalte bildet, Auswirkungen auf die Gesamtnachfrage, den Konsum und die Inflation einer Volkswirtschaft. Des weiteren verursachten in der Vergangenheit starke Schwankungen bei der Bewertung und Erwartung von Immobilienpreisen finanzielle Krisen."

Kein Schutz vor Inflation

Hier sieht die Nationalbank den Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Inflation also darin, dass steigende Immobilienpreise zu steigender Inflation führen: Sie schützen nicht vor Inflationsverlusten, sondern begünstigen Inflation. Zu der Immobilienpreisentwicklung in Gesamtösterreich führt die Nationalbank weiter aus: "Im Verlauf der Neunzigerjahre verflachten die heimischen Immobilienpreise und waren gegen Ende des Jahrzehnts sogar rückläufig. Seit Mitte 2001 steigen die Preise wieder, allerdings bleibt der Preisauftrieb weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt.Nach einer Phase niedriger Bautätigkeit dürfte 2001/02 die erhoffte Trendwende eingetreten sein."

Immobilienpreise sanken

Dies bedeutet, dass die Immobilienpreise eine Zeit lang sogar sanken, obwohl es in Österreich sehr wohl Preissteigerungen gegeben hat. Ein Schutz vor Inflation war in diesen Jahren, zumindest bei kurzfristiger Betrachtung, durch den Erwerb von Immobilien also nicht möglich.

Mehr Nachfrage

Auch eine erste mögliche Ursache für Preissteigerungen von Immobilien wird hier bereits genannt: "nach einer Phase niedriger Bautätigkeit“. Im Sinne einer Preisbildung durch Angebot und Nachfrage kam es durch die geringere Bautätigkeit zu einer Verknappung des Angebots an Immobilien. Für den Beginn der 1990er mit noch höheren Preissteigerungen bei Immobilien führt die Nationalbank den "unerwartet hohen Zustrom der Bevölkerung aufgrund der Ostöffnung" und "den Eintritt der Babyboom- Generation ins haushaltbegründende Alter" als Ursache an, also ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage durch zusätzliche Nachfrager.

Angebot und Nachfrage zählen

Die Studie der Österreichischen Nationalbank hat einen Nachteil: Sie verallgemeinert (ebenso wie Studien der Maklerverbände). Je nach Bundesland, Gemeinde und Straßenzug kann das Ergebnis ganz anders aussehen, da sich hier die entscheidenden Faktoren ändern können: Angebot und Nachfrage!

Die Lage zählt am meisten

Die pauschale Aussage "Immobilien als Inflationsschutz" ist falsch und wenig hilfreich für fundierte Entscheidungen.

Preissteigerungen bei Immobilien sind immer dort erwartbar, wo es zu einer Nachfrage nach Immobilien kommt, welche das Angebot übersteigt. Und dies kann zwar viele Ursachen haben, lässt sich jedoch vereinfacht unter "Lage, Lage und nochmals Lage" zusammenfassen.

Welcher Standort wird begehrt sein?

Es erfordert die Analyse, warum ein Standort bei Immobilienkäufern zukünftig begehrt sein wird. Mit dieser Analyse kann es durchaus zu Kaufentscheidungen für Immobilien kommen, die Preissteigerungen über der Inflationsrate aufweisen – und trotzdem eine sinnvolle Anlage sind. Auch das Argument „Sicherheit durch solide Sachwerte“ ist marketingmäßig stark verkürzt. Dies wird bereits deutlich, wenn man sich die unterschiedlichen Investitionsmöglichkeiten in Immobilien ansieht.

Immobilienzertifikat ist kein Sachwert

Ein Immobilienzertifikat ist kein Sachwert, sondern das Zahlungsversprechen des Herausgebers. Aber auch bei realen Immobilien aus Beton und Stein muss der Anleger unterscheiden zwischen "solide" in Bezug auf die Bau- und Herstellungsweise und der „soliden“ Investition. Letztere setzt den Werterhalt und mögliche Wertsteigerungen voraus. Und diese hängen kaum von der Bauweise ab, sondern vorrangig wiederum von der Lage.

Tabelle 1: Wertverlust durch Inflation

Jahr Betrag in € Inflationsrate in % Wert nach Inflation in €
1 1.000,– 2 980,–
2 980,– 2 960,–
3 960,– 2 941,–
4 941,– 2 922,–
5 922,– 2 904,–
6 904,– 2 886,–
7 886,– 2 868,–
8 868,– 2 851,–
9 851,– 2 834,–
10 834,– 2 817,–

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: Konsument.at (5/2010)

Tabelle 2: Inflation und Verzinsung

Jahr

Betrag
in €
Inflations-
rate in %
Zinssatz
in %
Zinsen
in €
Kest
in €
Wert nach
Inflation in €
1 1.000,– 2 2 20,– - 5.- 995,–
2 995,– 2 2 20,– - 5,– 990,1
3 990,– 2 2 20,– - 5,– 985,3
4 985,– 2 2 20,– - 5,– 980,59
5 981,– 2 2 20,– - 5,– 975,98
6 976,– 2 2 20,– - 5,– 971,46
7 971,– 2 2 20,– - 5,– 967,03
8 967,– 2 2 20,– - 5,– 962,69
9 963,– 2 2 20,– - 5,– 958,44
10 958,– 2 2 20,– - 5,– 954,27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: Konsument.at (5/2010)

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