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Bauspardarlehen: Sofortfinanzierung - Solide Basis

Sofortfinanzierung im Test: Bauspardarlehen sind bei den derzeit niedrigen Zinsen günstig und bieten gegenüber anderen Kreditformen den Vorteil, dass die Zinsen nach oben hin begrenzt sind.

Hätten Bausparzinsen ein Eigenleben, wären sie längst reif für den Psychiater. Denn recht machen können sie es Bausparern nie: Sind sie hoch, freuen sich die Ansparer, während die Darlehensnehmer über hohe Rückzahlungsraten klagen. Sind sie niedrig, reiben sich die Kreditnehmer die Hände und die Ansparer jammern.

Darlehen mit langer Laufzeit

Für eine gewisse ausgleichende Gerechtigkeit sorgt langfristig gesehen die Tatsache, dass sich das Zinsniveau im Laufe der Jahre immer wieder einmal ändert. Der entscheidende Unterschied liegt allerdings darin, dass sich das Ansparen über einen Zeitraum von überschaubaren sechs Jahren erstreckt, während Wohnbaudarlehen oft 20 und mehr Jahre laufen. Das bedeutet für Bausparer, die tatsächlich ein Darlehen beanspruchen wollen, noch viel genauer darauf zu achten, dass sie von den vier Anbietern das beste Angebot für sich herausfinden.

Sofortfinanzierung ohne Bausparvertrag

Worauf Ansparer besonderes Augenmerk legen sollten, darüber haben wir voriges Jahr in unserem KONSUMENT-Test: Bausparen 3/2011 berichtet. Diesmal wollten wir wissen, womit Darlehensnehmer zu rechnen haben, die sich für eine Sofortfinanzierung interessieren. Die Voraussetzungen: kein Bausparvertrag vorhanden, der Finanzierungsbedarf liegt bei 100.000 Euro – eine gängige Kreditsumme, wie uns die Branche versicherte; das Ganze über 25 Jahre für ein Ehepaar mit guter Bonität.

Kleine Unterschiede, große Wirkung

Kleine Unterschiede, große Wirkung

Den vier Bausparanbietern sind von Gesetzes wegen enge Rahmenbedingungen vorgegeben, zum Beispiel bei der Durchrechnung des Zinssatzes: Seit Einführung des Verbraucherkreditgesetzes ist bei Bausparangeboten jener Zinssatz anzurechnen, der sich aufgrund der Zinsgleitklausel für das aktuelle Jahr ergibt. Nach den Angaben zu schließen, die wir von den Bausparkassen sowohl offiziell als auch nach anonymer Anfrage erhielten, werden diese Vorgaben von allen eingehalten.

Genaue Vorgaben gibt es auch bei der Mindest- und Maximalhöhe der Zinsen, die den Kreditnehmern verrechnet werden dürfen. Sie müssen irgendwo zwischen 3 und höchstens 6 Prozent angesiedelt sein. In unserer Erhebung lagen die Nominalzinsen ab Zuteilung bei drei Kassen genau bei 3 Prozent, Wüstenrot verrechnete 3,2 Prozent, was sich letztlich auch beim effektiven Jahreszinssatz (also dem über die gesamte Laufzeit gerechneten Zinssatz mit allen Kosten) widerspiegelte. Hier klaffen die Zinsen schon von 3,4 bis 3,7 Prozent auseinander.

Trockene Prozentzahlen in Euro umgelegt

Bei Niedrigzinsen wie derzeit hält sich der Unterschied zwischen günstigstem und teuerstem Darlehen noch einigermaßen in Grenzen. Über die gesamte Laufzeit gesehen liegen bei unserem Beispiel „nur“ knapp 5.000 Euro zwischen höchstem und niedrigstem Gesamtbetrag. Sobald das Zinsniveau steigt – und das wird im Lauf der 25 Jahre sicher einmal, eher öfter der Fall sein –, geht die Schere bereits deutlich weiter auseinander.

Auf die Aufschläge achten

Auf die Aufschläge achten

Entscheidend ist hier der Aufschlag, den die Kassen auf den Referenzzinssatz anwenden. Drei Bausparkassen richten sich nach dem Kapitalmarktindikator 12-Monats-Euribor, die s-Bausparkasse orientiert sich am Zinsswap 3 Jahre. Diese Zinssätze werden, jeweils mit einem Aufschlag versehen, den Kunden verrechnet.

Wüstenrot hat in unserer Erhebung mit 1,6 Prozent den höchsten Aufschlag angesetzt und liegt deshalb über die gesamte Laufzeit gerechnet über den anderen Angeboten, auch wenn der Einstiegszinssatz niedriger als bei zwei anderen Anbietern liegt. Das zeigt recht deutlich, dass sich Bausparkreditnehmer nicht vom Anfangszins beeindrucken lassen sollen.

Angebot von allen Anbietern errechnen lassen

Wichtig ist, sich am besten von allen Anbietern ein auf die eigenen Voraussetzungen zutreffendes Angebot errechnen zu lassen. Dabei sollen sowohl die aktuelle Zinslage als auch die Belastungen bei Höchstzinsen berücksichtigt werden – und das über die gesamte Laufzeit. Überlegen Sie dann, ob Sie sich die höchstmögliche Monatsrate auch längerfristig leisten können, unter Umständen auch als Alleinverdiener, wenn das Einkommen des Partners wegfällt.

Langsamere Anpassung nach oben

Langsamere Anpassung nach oben

Die Unterschiede bei Niedrig-und Höchstzinsen sind nicht zu verachten: Aus den rund 150.000 Euro, die derzeit bei unserem Beispiel über 25 Jahre anfallen würden, werden bei einer hohen Verzinsung von 6 Prozent ab Zuteilung des Kredits an die 195.000 Euro und die monatlichen Raten steigen im Worst Case auf rund 660 Euro.

Gesetzliche Deckelung

Der große Vorteil für den Kreditnehmer: Durch die gesetzliche Deckelung mit 6 Prozent lässt sich leichter kalkulieren, ob der Kredit auch unter ungünstigen Zinsbedingungen noch zu stemmen ist, während bei anderen Hypothekarkrediten nach oben hin theoretisch alles offen ist. Das erhöht die Planungssicherheit und vermindert das Risiko, mit einem größeren Sanierungs- oder Bauprojekt baden zu gehen (siehe „Erfolgreiche Wohnfinanzierung“).

Zinsanpassung einmal jährlich

Ein weiterer Vorteil des Bausparens, der Anleger wenig freut, Kreditnehmern aber in der derzeitigen Situation sehr entgegenkommt: Die Zinsen werden nur einmal jährlich angepasst, während herkömmliche Bankkredite meist quartalsweise nach den Kapitalmarktentwicklungen ausgerichtet werden. Das bedeutet in einer Niedrigzinsphase wie jetzt, dass Bausparkreditnehmer noch länger vom günstigen Zinsniveau profitieren.

Jeder Kunde zählt

Jeder Kunde zählt

Im Rahmen unserer Erhebung sind wir auf einen weiteren interessanten Aspekt gestoßen: Zumindest bei einem Anbieter lässt das anonym eingeholte Angebot den Schluss zu, dass die bislang übliche „Gleichbehandlung aller Bausparer“ erste Lücken aufweist. Auf die Frage unseres Testers, ob bei entsprechender Bonität ein gewisses Entgegenkommen bei den Gebühren und beim Zinsaufschlag drinnen sei, kam von der ABV ein klares Ja. Bei den anderen Anbietern waren die Zinsaufschläge tabu, über gewisse Gebühren lasse sich aber durchaus reden, hieß es auch dort.

Somit ist für angehende Bauspardarlehensnehmer die Vorgangsweise klar: Ohne Verhandeln oder zumindest Nachfragen sollte bei Bauspardarlehen in Hinkunft gar nichts laufen. Wie die genannten Beispiele zeigen, rechnen sich Abzüge, die nicht nur kurzfristig, sondern über die gesamte Kreditdauer hin wirksam werden, ordentlich.

Darlehen für Bildung und Pflege

Immer wieder ein wenig aus dem Blickfeld gerät, dass Bauspardarlehen nicht nur für Wohn- und Sanierungszwecke einsetzbar sind. Auch Pflege- und Fortbildungsmaßnahmen lassen sich damit finanzieren, wenn die Ersparnisse (noch) nicht dafür reichen oder wenn etwa ein eigenes Haus vorhanden ist, man aber zu wenig Barmittel hat, um eine unterstützende Pflege für zu Hause zu finanzieren.

Wenn also zum Beispiel bald ein Bausparvertrag abreift oder wenn Sie vor der Frage stehen, ob Sie angesichts der niedrigen Guthabenzinsen überhaupt einen „Bausparer“ abschließen sollen, behalten Sie auch diese Option im Kopf – etwa für die Ausbildung der Kinder oder auch für Pflegeleistungen bei betagten Angehörigen. Als leicht kalkulierbare Alternative zu herkömmlichen Krediten sind die Bauspardarlehen allemal gut im Rennen.

Tabelle: Bauspardarlehen 6/2012

Erfolgreiche Wohnraumfinanzierung

Damit ein Bau- oder Kaufprojekt kein finanzielles Desaster wird, braucht es

  • gute Vorbereitung (baulich wie finanziell)
  • mindestens ein Drittel Eigenkapital (Nebenkosten einkalkulieren!)
  • realistische Planung (nur so viel Haus oder Wohnung, wie man sich auch über lange Phasen leisten kann; und nicht alles auf einmal, sondern manches Schritt für Schritt, zum Beispiel bei Innenausbau und Einrichtung)
  • Absicherung gegen Schicksalsschläge (vor allem Absicherung des Hauptverdieners gegen Berufsunfähigkeit oder Tod)

Nur noch halbe Prämie beim Ansparen

Die staatliche Förderung des Ansparbetrags wird halbiert; bei laufenden Verträgen halten sich die Verluste in Grenzen, bei Neuverträgen liegen sie beim derzeitigen Zinsniveau bei maximal 110 Euro.

Genau vier Jahrzehnte ist es her, seit per Gesetz jedem Bausparer unabhängig von seinem Einkommen das Recht auf eine staatliche Förderung der Bausparprämie eingeräumt wurde und so ein beispielloser Erfolgszug des Bausparens einsetzte – nicht nur, weil viel gebaut wurde, sondern auch, weil sich damit ein stattliches Guthaben ansparen ließ, das nicht zwangsläufig zum Bauen oder Renovieren eingesetzt werden musste.

Staatlicher Zuschuss halbiert

Der staatliche Zuschuss bleibt – von stattlich kann aber keine Rede mehr sein. Die Förderung der jährlichen Ansparleistung (maximal 1.200 Euro) wird halbiert und beträgt ab 2013 nur noch 1,5 bis 4 Prozent – 1,5 Prozent bei niedrigem Zinsenstand wie jetzt und 4 Prozent höchstens, wenn die Zinsen wieder hinaufgehen sollten. Das sind (statt bisher 36 bis 96 Euro pro Jahr) nun zwischen 18 und 48 Euro staatliche Prämie.

Bei bestehenden Verträgen sind die Auswirkungen umso geringer, je länger der Vertrag schon läuft. Für diejenigen, die ab 2013 einen Vertrag abschließen und jährlich den maximal geförderten Betrag einzahlen, verringert sich dadurch (vom derzeitigen Zinsniveau ausgehend) die Ablaufleistung nach sechs Jahren um rund 110 Euro, die Nettorendite um rund 0,5 Prozent.

Anbieter erhöhen Einstiegszinssätze

Um die Kunden bei der Stange zu halten, waren und sind die Bausparkassen seit Wochen schwer am Tüfteln und Rechnen. Vor allem Neueinsteigern soll das Bausparen weiterhin als Fixpunkt im Anlagemix schmackhaft gemacht werden. Hier sind also sicher noch Neuerungen zu erwarten. Manche Anbieter haben bereits die ohnedies meist höheren Einstiegszinssätze noch einmal um ein paar Zehntelprozentpunkte erhöht. Ein Trend, der uns weniger gefällt, denn die höheren Lockzinsen verschleiern beim Vergleich von Angeboten nur allzu gern den Blick aufs Wesentliche, also die Konditionen für die Verzinsung über die gesamte Laufzeit hinweg.

Viel erwarten darf man sich von den höheren Anfangszinsen nicht, denn nach einem Jahr sinkt der Guthabenzins üblicherweise auf die Sparvariante ab. Ob die Kasse im ersten Jahr einen Viertelprozentpunkt weniger oder mehr gezahlt hat, macht am Ende nur einen Unterschied von ein paar Euro. Daher nicht voreilig zuschlagen, wenn Ihnen ein „Bausparer“ mit besonders hohen Ansparzinsen angetragen wird, sondern gleich einmal nachfragen, für wie lange die hohen Zinsen gelten, und unbedingt mit den anderen drei Anbietern vergleichen.

Angebote vergleichen

Mittlerweile gibt es bereits Angebote, bei denen die höheren Zinsen für bis zu drei Jahre versprochen werden. Lassen Sie sich die gesamte Verzinsung bis zum Ende durchrechnen, und zwar unter guten und niedrigen Zinsbedingungen in den übrigen drei Jahren, und vergleichen Sie die Ergebnisse mit jenen anderer Anbieter. Die Bausparkassen kämpfen derzeit um jeden Kunden, sodass Sie sich nicht mit einem einzigen Angebot zufriedengeben sollten!

Zusammenfassung

  • Unterstes Limit. Bauspardarlehen punkten derzeit mit Niedrigzinsen und ziehen auch bei steigendem Zinsniveau langsamer nach als herkömmliche Bankkredite. Außerdem ist der Höchstzinssatz mit 6 Prozent begrenzt.
  • Fragen kostet nichts. Bei sehr guter Bonität und hohem Wert des Objekts gab es zumindest bei einem Anbieter Verhandlungsspielraum hinsichtlich des Zinsaufschlags, bei den Gebühren lässt sich bei allen Anbietern nachverhandeln.
  • Kürzung der staatlichen Förderung. Die Halbierung der Prämie ist vor allem bei Neuverträgen zu spüren; je länger ein Vertrag bereits läuft, desto geringer die Auswirkungen. Von einem vorzeitigen Ausstieg ist in jedem Fall abzuraten.

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