Mehr Flexibilität nur für Neuabschlüsse

Die Bausparkassen haben nach einer gewissen Schreckensstarre reagiert und neben den üblichen Konditionsanpassungen sowohl spar- als auch darlehensseitig in den vergangenen Monaten zahlreiche Neuerungen eingeführt. Zum Teil wurden die Zinsuntergrenzen gesenkt (z.B. bei der Start:Bausparkasse auf 2,125 Prozent, bei Wüstenrot je nach Tarif auf 2,3 bzw. 2,9 Prozent); zum Teil wurden überhaupt neue, flexiblere Angebote eingeführt, bei denen beispielsweise nach 20 Jahren, wenn der Kredit bereits großteils zurückgezahlt ist, überhaupt keine Zinsgrenzen mehr gelten.

Das alles jedoch nur für Neuverträge – wer bereits einen Bausparvertrag oder gar ein Darlehen laufen hat, profitiert davon nicht und wird theoretisch auf den höheren Zinsen sitzen bleiben.

Gespräch mit der Bausparkasse suchen

In der Praxis sollten Bausparer sich aber zunächst einmal an ihre Bausparkasse wenden. Die meisten Bausparkassen haben bei unseren Anfragen durchaus Gesprächsbereitschaft signalisiert, wenn es darum geht, unbürokratisch und flexibel eine bessere Lösung zu finden.

Auch das Thema Umschuldung ist den Beratern dort nicht fremd, haben doch in den vergangenen Jahren nicht wenige Häuslbauer verstärkt Rat und Hilfe bei ihnen gesucht, nachdem sie sich an Fremdwährungskrediten die Finger verbrannt hatten.

Umschuldung erwägen

Zeigt die Bausparkasse kein Entgegenkommen, sollten Sie einen Finanzierungsexperten Ihres Vertrauens beiziehen – sei es von einer Bank oder von einer unabhängigen Vermögensberatung. Denn je nach Restlaufzeit und aushaftendem Kreditbetrag kann durch den Umstieg auf einen anderen Kredit sowohl bei der monatlichen Rate als auch bei den Gesamtkosten einiges an Einsparungspotenzial drinnen sein.

Modellrechnungen heranziehen

Wie wir anhand von zwei verschiedenen Szenarien (einmal gleich bleibende Zinsen, einmal nach sechs Jahren stark steigende Zinsen) errechneten, kann die Umschuldung bei einer Darlehenssumme von 180.000 € und einer Laufzeit von 30 Jahren eine Ersparnis zwischen rund 26.000 € und rund 43.000 € bringen (mehr dazu siehe "Modellrechnungen zur Umschuldung von Bauspardarlehen").

Ob und wie viel sich durch einen Kreditumstieg einsparen ließe, muss in jedem Einzelfall separat durchgerechnet werden. Entscheidend dabei sind aushaftender Saldo und Restlaufzeit. Als Faustregel lohnt sich nach unseren Berechnungen eine Umschuldung üblicherweise ab einem aushaftenden Saldo von 75.000 € und einer Restlaufzeit von 15 Jahren. Bei geringerer Restlaufzeit muss der Saldo dementsprechend höher sein (z.B. Restlaufzeit 10 Jahre, aushaftender Saldo 100.000 €).

Unentbehrlich: Zinscap und Expertenhilfe

Allerdings sollte es nicht ein x-beliebiger Hypothekarkredit sein: Der „Neue“ muss akribisch ausgewählt und mit mindestens zwei möglichen Entwicklungen (Zinsen stagnieren/Zinsen steigen) durchgerechnet werden – ein attraktiver Nominalzinssatz allein taugt nicht als Entscheidungskriterium. Unentbehrlich ist in Zeiten niedriger Zinsen zudem ein Zinscap (siehe "Derzeit unverzichtbar: Zinscaps") für den Fall, dass die Zinsen wieder steigen.

Es versteht sich von selbst, dass gute Rechenkenntnisse hier nicht ausreichen, sondern für eine Umschuldung unbedingt Expertenhilfe einzuholen ist. Wer nicht auf eine wirklich gute, verlässliche Beratung zurückgreifen kann, sollte sich auf keine Abenteuer einlassen. Wie sich bei den Fremdwährungsdarlehen zeigt, hat das Bausparen auch in Krisenzeiten durchaus seinen Wert.

Das Zinsniveau ist historisch niedrig, weiter hinunter kann es kaum noch gehen. Das sollte jeder, der ein Darlehen beansprucht, mithilfe von sogenannten Zinscaps für sich nutzen.

Absicherungsinstrument gegen Zinsschwankungen

Bei einem Zinscap handelt es sich um ein Absicherungsinstrument gegen Zinsschwankungen, das man bei einer beliebigen Bank erwerben kann – es muss nicht die Bank sein, bei der man ein Darlehen nimmt.

Vereinbart wird eine Zinsobergrenze für eine bestimmte Laufzeit, einen bestimmten Kapitalbetrag und einen festgelegten Referenzzinssatz, also zum Beispiel den für Euro-Kredite üblichen EURIBOR. Steigt der Referenzzinssatz während der Laufzeit der Zinssicherung über die Cap-Obergrenze, so erhält man für diese Periode(n) von der Bank eine Ausgleichszahlung. Diese entspricht in ihrer Höhe der Differenz zwischen Referenzzinssatz und niedrigerer Cap-Obergrenze.

Mit Kosten verbunden

Der Kauf eines Zinscap-Optionsscheins kostet zwar zunächst Geld, kann sich aber bei lang laufenden Krediten, wie eben zur Wohnraumfinanzierung, rasch rechnen. Noch dazu, wenn sich in Niedrigzinszeiten wie jetzt eine maximale Zinsbelastung vereinbaren lässt, die unter der von vielen Bauspardarlehen liegt.

Als Faustregel gilt: Ab 75.000 Euro Restschuld und 15 Jahren Restlaufzeit lohnt es sich, vom Bauspardarlehen auf einen Wohnbaukredit umzusteigen. Ist die Restschuld niedriger (50.000 €) sollte die Restlaufzeit entsprechend länger sein (20 Jahre).

Unser Modell bezieht sich auf einen aktuellen Hypothekarkredit, der beispielsweise nach 6 Jahren umgeschuldet wird. Das Rechenbeispiel für diese Umschuldung basiert auf dem Creditnet.at-Produkt (mit zwei Banken ausgearbeitet).

Konditionen der Umschuldung
Restlaufzeit: 288 Monate (gesamt also 360 Monate)
Zinssatz: variabel 1%
Zinscap: 3% (Zinsen können nicht höher werden als 3%)
Kontoführungsspesen: keine

Kosten der Umschuldung
Bearbeitungsgebühr (1,5%): 2.501,88 Euro
Kosten für die Forderungseinlösung des bestehenden Pfandrechts: 400,30 Euro
Kosten für Kreditprüfung: 890 Euro
Kosten für Zinscap: 13.000 Euro

Die Umschuldung wirkt sich - je nach Zinsentwicklung - so aus:

Szenario 1: gleichbleibende Zinsen
Berechnet sind beide Darlehen (sowohl Bauspardarlehen als auch Umschuldung) so, dass die Zinsen bis zum Ende der Laufzeit unverändert bleiben. Das Bauspardarlehen bleibt hier also an der Untergrenze der Bandbreite (bei 3%), die Umschuldung bei 1% - dieses Szenario ist allerdings eher unwahrscheinlich.

Szenario 2: steigende Zinsen
Hier gehen wir davon aus, dass die Zinsen steigen. Im Umschuldungsmodell greift somit sechs Jahre nach der Umschuldung der Zinscap und die Zinsen steigen auf 3%. Beim Bauspardarlehen greift zum selben Zeitpunkt die Zinsobergrenze von 6% - wir gehen in diesem Szenario also von einem schnellen, starken Zinsanstieg sechs Jahre nach Umschuldung aus.

Gelegentlich werden bei der Frage nach einer Umschuldung hohe Unkosten in Aussicht gestellt, insbesondere durch die erneute Pfandrechtseintragung. Diese kostet 1,2 Prozent der Eintragungssumme – ein bedeutender Kostenfaktor zu Vertragsabschluss.

Umgehung der Eintragungsgebühr

Die neuerliche Eintragung ins Grundbuch lässt sich allerdings mit einer sogenannten Forderungseinlösung umgehen: Der neue Kreditgeber (also die neue Bank, von der der Kredit übernommen wird) zahlt direkt vom neuen Kreditkonto dem bisherigen Kreditgeber die noch offene Darlehenssumme zurück. Die ehemalige kreditgewährende Bank bleibt weiterhin als Gläubiger im Grundbuch, händigt jedoch dem neuen Kreditgeber als Sicherheit eine Löschungsquittung aus. So erfolgt keine Umstellung des Pfandrechts im Grundbuch und es wird keine Eintragungsgebühr fällig.

"Strafzahlungen" nicht üblich

Vorfälligkeitsentschädigungen, also „Strafzahlungen“ für vorzeitige Rückzahlung eines Kredits, wie man sie bei anderen Kreditanbietern häufig findet, sind bei Bausparkassen löblicherweise nicht üblich – und wenn ja, betraglich begrenzt. Auch von dieser Seite her sollten sich die Kosten für eine Umschuldung im Rahmen halten.

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