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Baurecht (Teil 2) - Rechtzeitig einmischen

, aktualisiert am

Steht eine Baustelle an, haben Sie als Anrainer ein Mitspracherecht. So nutzen Sie es. - Hier Teil 2 des in " Konsument 11/2009 begonnenen Artikels zum Baurecht.

Eines Tages ist er da, der eingeschriebene Brief mit der Ladung zu einer Bauverhandlung. Ist dieses amtliche Schriftstück für Sie die erste Information, dass eine Baustelle bevorsteht, müssen Sie möglichst schnell alles nachholen.

Welche Rechte Nachbarn im Baugeneh­migungsverfahren haben, ist länderweise verschieden. Gemeinsamkeiten gibt es trotzdem: Mitsprachemöglichkeiten werden Anrainern praktisch nur dort eingeräumt, wo sie in ihren sogenannten subjektiv-­öffentlichen Rechten berührt werden. Da­runter versteht man jene Bestimmungen der Bauvorschriften, die unmittelbare Auswirkungen auf die Anrainer haben. Grob zusammengefasst sind das Abstands­vorschriften zu Nachbargebäuden, die Gebäudehöhe oder die flächenmäßige Ausnutzbarkeit von Bauplätzen. Die Baubehörde ist verpflichtet, im Bewilligungsverfahren die Rechte der Nachbarn zu berücksichtigen. Das klingt zwar beruhigend, darauf verlassen sollten Sie sich trotzdem nicht. Mangelnde oder gar fehlende Rechtskenntnis kommt auch bei Behördenvertretern immer wieder vor.

Zu nah? Zu hoch?

Haben Sie die Pläne für die künftige Baustelle an Ihrer Grundgrenze am Bauamt abgeholt, vertiefen Sie sich umgehend in den gültigen Flächenwidmungs- bzw. Bebauungsplan und in die Bauordnung Ihres Bundeslandes. Nehmen Sie die Baupläne zur Hand. Sie enthalten nicht nur Ansichten, die Ihnen die Außenflächen des geplanten Hauses zeigen, sondern auch Lage­pläne, die angeben, wo genau das Haus stehen wird und welchen Umfang es hat. Dazu kommen noch Beschreibungen, mit welchen Materialien gebaut oder wie dick gedämmt wird. Prüfen Sie sorgfältig:

  • Wie viel Fläche darf verbaut werden? Nachrechnen schadet nicht.
  • Welcher Abstand zu Ihrer Grundgrenze ist vorgeschrieben? Wird er auch dann eingehalten, wenn die Wärmedämmung auf der Hausmauer klebt?
  • Wie hoch darf gebaut werden? Hier kommt es neben der tatsächliche Höhe vor allem auf den Bezugspunkt an, von dem aus gemessen wird.

Im Ebenen oder Hanglage?

Steht der projektierte Neubau auf einer ebenen Fläche, ist die Sachlage vermutlich rasch klar. Kompliziert wird es bei Hang­lagen. Damit Häuser dort nicht vom höchstmöglichen Punkt aus in den Himmel wachsen, gibt es in den Bauordnungen zusätz­liche, für einen Laien kaum überblickbare Bestimmungen. Wollen Sie es genau wissen, werden Sie um professionelle Unterstützung durch einen Zivilingenieur kaum herumkommen.

Gestaltung von Dachlandschaften

Dasselbe gilt für die fantasievolle Gestaltung von Dachlandschaften (Gauben) und kreative Fassadengestaltungen (Erker) zum Zweck der Maximierung von Wohnfläche. Hilfestellung für eine erste Einschätzung bekommen Sie in Wien bei der Gebietsbetreuung: www.gebietsbetreuung-wien.at.

 

Pflichttermin Bauverhandlung

Fühlen Sie sich nach Durchsicht aller Unterlagen in Ihren Nachbarrechten verletzt, können Sie, wie es juristisch korrekt heißt, Einwendungen erheben. Das allerdings nur in den Bereichen, wo die Bauordnung Ihnen Rechte zugesteht. Außerdem muss klar erkennbar sein, in welchem Recht Sie sich verletzt sehen – z.B. zu geringer Abstand, zu große Höhe.

Passt nicht ins Ortsbild

Ob Ihnen der geplante Betonbunker mit Glotzfenstern groß wie Auslagenscheiben missfällt oder Sie finden, dass dieser schauderhafte Kasten keinesfalls ins Ortsbild passt, ist irrelevant. Entspricht ein Gebäude der Bauordnung, darf es errichtet werden. Eine Zustimmung der Nachbarn ist nicht nötig. Chancenlos sind Sie auch dort, wo es Sie nicht per­sönlich betrifft: Einen zu geringen Abstand zu einer Grundgrenze beispielsweise kann nur der betroffene Nachbar beeinspruchen.

Ganz wichtig: Möchten Sie Einwendungen erheben, müssen Sie das unbedingt rechtzeitig tun. Entweder schriftlich bereits vor der Verhandlung oder, als allerletzte Möglichkeit, schriftlich bzw. mündlich direkt in der Bauverhandlung selbst. Verpassen Sie diesen Termin aus eigenem Verschulden, ist die Sache für Sie gelaufen. Sie verlieren Ihre Parteistellung und können auch im wei­teren Verfahren gegen das Projekt nichts mehr vorbringen. Egal ob Sie zu keinem Zeitpunkt über Ihre Rechte als Nachbar aufgeklärt wurden oder sich blauäugig auf die Behörden verlassen haben: Wer schweigt, stimmt zu.

1. Instanz: Bürgermeister oder Magistrat

Bringen Sie rechtzeitig Einwendungen vor, entscheidet darüber die Baubehörde erster Instanz (Bürgermeister, Magistrat). Sie erlässt einen Bescheid, gegen den Sie berufen können. Viel Zeit haben Sie dafür nicht: ­Innerhalb von zwei Wochen müssen Sie ­Ihren Antrag, in dem Sie Ihre Einwendungen neuerlich begründen, einbringen. Achtung: Diese ohnehin knappe Frist beginnt zu laufen, sobald das Schriftstück für Sie am Postamt hinterlegt wird!

2. Instanz: Gemeinderat, Gemeindevorstand

Über Ihre Berufung entscheidet dann die Baubehörde zweiter Instanz. Das ist im ­Regelfall der Gemeinderat, in manchen Ländern auch der Gemeindevorstand, in einigen Städten der Stadtsenat, in Wien die Bauoberbehörde, in der Stadt Salzburg die Bauberufungskommission. Geht auch das nicht zu Ihrer Zufriedenheit aus und haben Sie einen besonders langen Atem, können Sie auch Beschwerde beim Verwaltungs- oder Verfassungsgerichtshof erheben. Hier herrscht allerdings Anwaltszwang.

Ohne Bauverhandlung

Nicht immer werden Nachbarn zu einer Bauverhandlung geladen. Im sogenannten verkürzten Verfahren entfällt diese Übung.

Meist wird die Unterschrift der Anrainer direkt am Bauplan vorgeschrieben, was bedeutet, dass sie keine Einwendungen erheben. In Kärnten sowie in Niederösterreich erhalten die Nachbarn eine ­Verständigung vom Bauamt (Möglichkeit zur Planeinsicht, Erhebung von Einwendungen binnen 14 Tagen).

In Wien genügt dagegen das Anbringen einer "Tafel" an der Grundstücksgrenze. Sie muss dort drei Monate hängen und über das Bauvorhaben, den Baubeginn und die zuständige Behörde informieren. Die Nachbarn haben dann ihrerseits drei Monate Zeit, bei der Baubehörde Einwendungen zu erheben. Also immer die Augen offenhalten!

Lesenswerte Bücher

Hier drei Bücher, die wir Ihnen bei Baurechtsproblemen empfehlen.

Wenn Nachbarn nerven

Wenn Nachbarn nerven Die Baustelle gegenüber stört Sie nicht, Sie sind selbst begeisterter Heimwerker. Aber dass nebenan fast täglich der Griller raucht, stinkt Ihnen schön langsam. Und wieso kläfft seit Wochen zwei Häuser weiter ein Hund stundenlang, und das noch nachts?

Unser Ratgeber (156 Seiten, 14,90 Euro) zeigt Ihnen, wie Sie sich wehren können. Viele praktische Tipps und Fallbeispiele aus der Praxis der Rechtsprechung helfen Ihnen bei der Lösung von Nachbarschaftskonflikten.

Martin Kind: Wenn Nachbarn nerven. Verein für Konsumenteninformation 2009; 14,90 Euro

Mehr Info zu Wenn Nachbarn nerven

 

Wer nicht kämpft, hat schon verloren 

Raus aus der Sackgasse: Bürgerinitiativen und Bürgerbeteiligung in Wien - Sonderzahl-Verlag Ein idyllisches Ufergrundstück im Eigentum des Wiener Magis­trats an der Alten Donau. Höchste Zeit, die schöne Aussicht zu Geld zu machen, findet ein Inves­tor und reicht beim Bauamt Pläne für die Errichtung einer Strandbar ein. Blöd nur, dass die frei zugängliche Wiese als Grünland gewidmet ist und lediglich unter strengen Auflagen, darunter auch die Zustimmung der Nachbarn, bebaut werden darf. Die Anrainer lehnen ab. Der Investor reicht das Projekt neu ein, indem er seine Bar um einige Meter versetzt.

Durch diesen Kunstgriff verlieren die Nachbarn ihre ­Parteienstellung (zu große Entfernung) und sind aus dem Verfahren draußen. Die Baubewilligung wird erteilt. Die Anrainer gehen auf die Barrikaden: Eine Bürgerinitiative wird gegründet, an die 1.000 Unterschriften werden gesammelt, Anwälte beschäftigt, die Erkenntnisse des Verwaltungs- und Verfassungsgerichtshofs durchforstet, Spezialisten für Baurecht konsultiert. Schlussendlich versagt die Wiener Bauoberbehörde die Baugenehmigung: kein Bar­betrieb im Erholungsgebiet. Nach­zulesen ist dieser Fall mit all seinen geradezu unglaublichen Details in einem Sammelband.

Aktion 21 (Hg.): Raus aus der Sackgasse. Bürgerinitiativen und Bürgerbeteiligung in Wien. Edition Sonderzahl 2009; 280 Seiten, 19,90 Euro

 

Alles, was recht ist

Wolfgang Hauer: Der Nachbar im Baurecht - Linde-Verlag 2008 DDr. Wolfgang Hauer ist noch immer ein streitbarer Mann. Im Sommer 2008 hat er sein Standardwerk "Der Nachbar im Baurecht“ neu aufgelegt. Der ehemalige Senatspräsident des Verwaltungsgerichtshofs gibt darin nicht nur einen Überblick über sämt­liche baurechtlichen Bestimmungen, die die Rechte von Nachbarn im baubehördlichen Verfahren betreffen, sondern auch über die zugehörige Rechtsprechung. Das alles praxisnah und durchaus pointiert. Dass sich Nachbarn ihre Rechte oft mühsam erkämpfen müssen, kritisiert der Autor scharf. Gleichzeitig plädiert er im Zweifelsfall für ein vernünftiges miteinander Reden statt eines starren Beharrens auf Rechtsstandpunkten. Eine Pflichtlektüre für alle, denen eine benachbarte Baustelle Sorgen macht.

Wolfgang Hauer: Der Nachbar im Baurecht. 6. Auflage, Linde Verlag 2008; 676 Seiten, 89 Euro

 

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