Variable Zinsen nach dem EURIBOR

Seit der Bausparreform im Jahr 1999 gibt es auch beim Bausparen variable Konditionen. Die Zinssätze basieren auf sogenannten Zinsanpassungsklauseln und orientieren sich am Geld- und Kapitalmarkt. Orientierungsgröße ist hier meist der sogenannte EURIBOR.

Nur die S-Bausparkasse und Wüstenrot bieten derzeit zusätzlich auch fixe Zinssätze an, die für die gesamte Laufzeit von sechs Jahren gelten.

Vorsicht bei kurzen Fixzinsperioden

Die Zinsanpassungsklauseln greifen erst nach einer meist kurzen Fixzinsphase, die je nach Bausparkasse unterschiedlich lang ist. In der Fixzinsphase liegt die Verzinsung relativ hoch. Wenn die Zinsanpassungsklausel dann angewandt wird, ist der Zinssatz deutlich schlechter.

Einstiegszinssätze können daher keinesfalls als Basis für die Entscheidung über ein Angebot dienen, weil es sich um Lockangebote handelt. Vielmehr ist entscheidend, welcher Zinssatz nach der Fixzinsphase gilt.

Erlaubte Zins-Schwankungsbreite beachten

Vor allem sollten Sie die Bandbreiten beachten, in denen sich die Zinssätze bewegen dürfen. Auch die Angaben in Prospekten der Bausparkassen sind mit Vorsicht zu genießen, weil die Bausparkassen dabei mit den günstigeren Einstiegszinssätzen rechnen.

Variabler Zinssatz oder Fixzins?

Die Tabelle Bausparen zeigt die aktuellen Einstiegszinssätze und wie sich die variablen Zinsen nach der Fixzinsphase entwickeln. Nach der Fixzinsphase greifen die Zinsanpassungsklauseln – diesen variablen Zinssatz "danach" ermitteln wir auf Basis der aktuellen Kapitalmarktdaten. Aus Fixzinssatz und dem variablen Zinssatz errechnen wir die Werte "Guthaben nach 6 Jahren" bzw. "jährliche Rendite".

Zinsberechnung für Bausparverträge

Der Ausgangspunkt für die Berechnung der Zinsen von Bausparverträgen ist immer ein Indikator. Indikatoren bilden die Entwicklung der Zinsen ab und werden zum Beispiel auf der Seite der Oesterreichischen Nationalbank  veröffentlicht.

Meistens nach dem 12-Monats-Euribor

Drei der vier Bausparkassen verwenden den 12-Monats-Euribor, nur die s-Bausparkasse verwendet den Zinsswap 3-Jahre. Um den Zinssatz für das Folgejahr zu ermitteln, wird dieser Indikator um den in den Zinsgleitklauseln bzw. Darlehensverträgen vereinbartem Abschlag vermindert und kaufmännisch (meist auf Zehntelprozent) gerundet. Der Stichtag bzw. die Stichtage für den Indikator ist ebenfalls in der Zinsgleitklausel geregelt (z.B. Durchschnitt aus den Werten vom 15.8., 15.9. und 15.10.des Vorjahres).

Beispiel Wüstenrot: Euribor minus 1,3 %

(Wüstenrot): "Die in einem Kalenderjahr unveränderliche Verzinsung des Bausparguthabens ist während der ersten 6 Jahre ab Vertrabsbeginn gleich dem maßgeblichen 12-Monats-Euriborsatz abzüglich 1,3 Prozentpunkte, kaufmännisch gerundet auf volle Zehntelprozentpunkte. Der maßgebliche 12-Monats-Euriborsatz ist der Durchschnitt der 12-Monats-Euribor-Tagessätze (veröffentlich auf der Website der ÖNB) der letzten 3 Bankarbeitstage im November des vorangegangenen Jahres. Als Obergrenze gilt ein Zinssatz von 4,5% jährlich und als Untergrenze ein solcher von 1,1% jährlich."

In anderen Worten: Beträgt der durchschnittliche 12-Monats-Euriborsatz der letzten drei Novembertage beispielsweise 2,56 %, errechnet sich daraus ein Zinssatz für das Folgejahr von 1,3 % (2,56 - 1,3 Abschlag ergibt 1,26 – gerundet auf Zehntel ergibt 1,3 %).

Abschlagshöhe und Anpassungszeitpunkt entscheidend

So oder so ähnlich verfahren auch die anderen Bausparkassen. Somit ist vordergründig die Höhe des Abschlages bzw. der Anpassungszeitpunkt entscheidend.

Nicht alle Bausparkassen nützen die in ihren Bedingungen genannten Aufschläge voll aus. Raiffeisen verwendet (Stand: Sommer 2009) standardmäßig einen Abschlag von 1 % (statt 2 % laut Geschäftsbedingungen).

Die Tabelle zeigt die Zinsgleitklauseln im Detail (laut Geschäftsbedingungen):

Daten aus Sommer 2009

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Bauspardarlehen und Zwischendarlehen

Ein Bauspardarlehen gliedert sich meist in zwei Teile: Erst das Zwischen- und dann das eigentliche Bauspardarlehen. Wenn man keinen oder keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag hat, dient das Zwischendarlehen zur Überbrückung.

Beim Zwischendarlehen gilt meist ein fixer Zinssatz. Hier sollten Sie vor allem auf die angebotenen Zinssätze und die Laufzeit bis zur Zuteilung achten. Für den Vergleich sollten Sie eines berücksichtigen: Die Bank berechnet die Zinsen nicht vom ausgezahlten Darlehensbetrag, sondern meist von der höheren Vertragssumme.

Keine Fixzinsen

Bei den Bauspardarlehen gibt es seit dem Jahr 1999 variable Konditionen. Die Höhe des Zinssatzes ist mit 6% begrenzt. Die Zinssätze steigen und fallen je nach Zinsanpassungsklausel. Und diese Zinsanpassungsklausel ist in den Geschäftsbedingungen festgelegt. Oft rechnen die Bausparkassen ihre Angebote mit einem meist günstigen Einstiegszinssatz durch.

Die Algemeinen Bausparbedingungen (ABB)

Die Allgemeinen Bausparbedingungen und damit die Konditionen für das Bauspargeschäft ändern sich häufig. Lesen Sie sie genau durch. Das "Kleingedruckte" regelt insbesondere, wann und im welchem Ausmaß die Bausparkassen die Zinsen ändern darf oder muss.

Sofortfinanzierung

In unserer Tabelle Bauspardarlehen zeigen wir die aktuellen Zinssätze für Zwischendarlehen (Sofortfinanzierung). Weiters ermitteln wir aufgrund der aktuellen Zinsanpassungsklauseln die aktuellen Zinssätze für Bauspardarlehen. Unsere Berechnungen beruhen auf den jeweils aktuellen Kapitalmarktdaten.

Zinsberechnung für Bauspardarlehen

Der Ausgangspunkt für die Berechnung der Zinsen von Bauspardarlehen ist immer ein Indikator. Indikatoren bilden die Entwicklung der Zinsen ab und werden zum Beispiel auf der Seite der Oesterreichischen Nationalbank veröffentlicht.

Meistens nach dem 12-Monats-Euribor

Drei der vier Bausparkassen verwenden den 12-Monats-Euribor, nur die
s-Bausparkasse verwendet den Zinsswap 3-Jahre. Um den Zinssatz für das Folgejahr zu ermitteln, wird dieser Indikator mit dem in den Zinsgleitklauseln bzw. Darlehensverträgen vereinbartem Aufschlag addiert und kaufmännisch (meist auf Zehntelprozent) gerundet. Der Stichtag bzw. die Stichtage für den Indikator ist ebenfalls in der Zinsgleitklausel geregelt (z.B. Durchschnitt aus den Werten vom 15.8., 15.9. und 15.10.des Vorjahres).

Beispiel Wüstenrot: Euribor plus 1,6 %

(Wüstenrot): "Der in einem Kalenderjahr unveränderlich geltende Zinssatz für das Bauspardarlehen ist gleich dem maßgeblichen 12-Monats-Euriborsatz zuzüglich 1,6 Prozentpunkte, kaufmännisch gerundet auf volle Zehntelprozentpunkte. Der maßgebliche 12-Monats-Euriborsatz ist der Durchschnitt der 12-Monats-Euribor-Tagessätze (veröffentlich auf der Website der ÖNB) der letzten 3 Bankarbeitstage im November. Als Obergrenze gilt ein Zinssatz von 6% jährlich und als Untergrenze ein solcher von 2,9 % jährlich."

In anderen Worten: Beträgt der durchschnittliche 12-Monats-Euriborsatz der letzten drei Novembertage beispielsweise 2,56 %, errechnet sich daraus ein Zinssatz für das Folgejahr von 4,2 % (2,56 + 1,6 Aufschlag ergibt 4,16 – gerundet auf Zehntel ergibt 4,2 %).

Aufschlagshöhe und Anpassungszeitpunkt entscheidend

So oder so ähnlich verfahren auch die anderen Bausparkassen. Somit ist vordergründig die Höhe des Aufschlages bzw. der Anpassungszeitpunkt entscheidend.

Nicht alle Bausparkassen nützen die in ihren Bedingungen genannten Aufschläge voll aus. Raiffeisen verwendet (Stand: Sommer 2009) standardmäßig einen Aufschlag von 1,25 % (statt 1,5 %), bei  ABV wird bei einer Beleihung bis 60 % des Darlehens ein Aufschlag von 1 Prozent, bei einer Beleihung von 61-80 % ein Aufschlag von 1,25 % vereinbart.

Die Tabelle zeigt die Zinsgleitklauseln im Detail (laut Geschäftsbedingungen, Daten aus Sommer 2009):

Zinsanpassung

Da alle Bausparkassen einmal jährlich anpassen, gibt es hier nur geringe Unterschiede. Bei steigendem Zinsniveau ist eine häufigere Anpassung (wie bei den Hypothekardarlehen, welche quartalsweise anpassen) fast immer von Nachteil, da die Erhöhung der Zinsniveaus dadurch auch schneller an die Kreditnehmer weitergegeben wird. Bei sinkenden Zinsen ist das naturgemäß genau umgekehrt – das allgemeine Zinsniveau sinkt, die Darlehenszinsen bleiben hoch.

Hypothekarkredit (Wohnkredit)

Wohnkredite sind in der Regel langfristige Darlehen, die oft 15 bis 30 Jahre laufen. Sie dienen zum Kauf oder zur Errichtung, Erhaltung oder Verbesserung von Wohnraum. Hypothekarkredite werden üblicherweise mit der Immobilie besichert. Dadurch hat die Bank ein geringeres Risiko. Und daher sind sie kostengünstiger als Privatkredite. Bei der Wohnraumbeschaffung kann ein Bauspardarlehen aber günstiger sein als ein Hypothekarkredit. Die Zinsen für Bauspardarlehen sind nämlich mit 6 Prozent begrenzt.

Vergleichbarkeit von Kreditangeboten

Kreditangebote der Banken können sehr unterschiedlich sein. Hier spielt die Bonität des Kreditnehmers eine große Rolle, also wie die Bank die Zahlungsfähigkeit des Kunden einschätzt. Zudem wenden Geldinstitute bei Kreditangeboten sehr unterschiedliche Berechnungsmethoden an. Daher lassen sie sich auf den ersten Blick nicht wirklich miteinander vergleichen.

Einheitliche Berechnung 

In unseren Tabellen berechnen wir alle Angebote nach einem einheitlichen Modell. Somit sind die Angebote vergleichbar. Das günstigste Kreditangebot ist jenes mit den niedrigsten Gesamtkosten.

Bei Hypothekarkrediten sind Fixzinsvereinbarungen für eine Dauer bis zu 10 Jahren möglich. Diese Angebote sind in der Tabelle separat ausgewiesen (Fixzinsdauer mehr als 3 Jahre).

So sind wir vorgegangen

Gesamtkosten und Gesamtzinssatz haben wir aus den Bankangaben errechnet. Enthalten sind Kreditvertragsgebühr (0,8 %), Bearbeitungsspesen und Kontoführungsspesen. Der Auszahlungsbetrag ist die jeweils gewählte Kredithöhe, die Gebühren und Spesen wurden dem Kreditkonto angelastet, d.h. die tatsächliche Belastung ist um die zu bezahlenden Spesen und Gebühren höher.

Bei Fixzinskrediten wurden die Gesamtkosten nach Ablauf der Fixzinsperiode mit dem Zinssatz unter derzeitigen Kapitalmarktbedingungen (siehe Zinssatz nach Fixzinsperiode) berechnet. Ebenso haben wir den Gesamtzinssatz mit einer Durchschnittsrate für die gesamte Laufzeit berechnet.

Unsere Berechnungen gelten nur für Kunden mit sehr guter Bonität. Die Zinssätze, die uns die Banken übermittelten,  sind nämlich meist ab-Zinssätze, das heißt die bestmögliche Kondition. Daher ist dieser Vergleich nur als Orientierung zu sehen und kann je nach der Bonität eines Kunden völlig anders aussehen.

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