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Immobiliensuche - Mehr Pflichten für Makler

Wer eine Immobilie sucht oder abgeben will, macht schnell Bekanntschaft mit Maklern. Was Sie über deren Pflichten und über Provisionen wissen sollten.

Der lmmobilienmakler vermittelt den Kauf bzw. die Anmietung einer Wohnung oder den Abschluss eines Darlehensvertrages. Der Makler ist daher nicht selbst Verkäufer oder Vermieter(!), sondern er vermittelt nur bei der Wohnungssuche zwischen Ihnen als Kauf- bzw. Mietinteressent und dem Verkäufer/Vermieter.

Provisionen für Mieter gesenkt

Nur im Erfolgsfall erhält er dafür eine der Höhe nach begrenzte Provision. Genau dazu gibt es seit einiger Zeit Änderungen: Mit 1. September 2010 wurden die Provisionshöchstsätze für den Mieter einer Wohnung gesenkt. Mit Verordnung des Wirtschafts­ministers wurde die Obergrenze für die ­Mieterprovision bei unbefristeten oder auf länger als drei Jahre befristeten Mietverhältnissen auf zwei Monatsmieten gesenkt. Bei Befristungen bis zu drei Jahren beträgt die neue Obergrenze für die Provision eine ­Monatsmiete.

Ist der Makler gleichzeitig auch Hausverwalter des betreffenden Hauses, so ist die Provi­sion jeweils mit der Hälfte der sonst geltenden Sätze begrenzt; hier also eine Monatsmiete bzw. eine halbe Monatsmiete. Sonderfall: Steht die vermittelte Wohnung im Wohnungseigentum und ist der Vermieter nicht gleichzeitig Mehrheitseigentümer der Liegenschaft, so darf der Hausverwalter trotzdem die „normale“ Provision begehren. Umgekehrt, wenn also der Vermieter gleichzeitig Mehrheits­eigentümer ist, darf der Hausverwalter bei der Vermittlung eines Mietvertrages nur die reduzierte Provision verlangen.

Höchstgrenzen für Maklerprovision

Zur Klarstellung: Mit der neuen Verordnung werden Höchstgrenzen für die Maklerprovi­sion festgeschrieben. Kein Makler muss diese Beträge verlangen, er kann immer auch da­runter bleiben. Insofern liegt es auch an Ihnen als Wohnungsinteressent, mit dem Makler – zu Beginn Ihrer Geschäftsbeziehung – über eine geringere Provision zu verhandeln.

Neu: bessere Vergleichs-möglichkeiten

Neu: bessere Vergleichsmöglichkeiten

Ebenfalls neu ist die Vorschrift, dass Immo­bilienmakler bei Inseraten über Mietwohnungen neben Angaben zum monatlichen Gesamtmietzins auch Angaben zur Höhe des Hauptmietzinses und der Betriebs­kosten- und Heizungsakonti machen müssen. Damit können Wohnungssuchende die Konditionen verschiedener Wohnungen besser vergleichen.

Für Wohnungskäufer wurden die Höchstbeträge für die Maklerprovision leider nicht gesenkt. Hier bleiben die Maximalbeträge unverändert:  

  • Bis zu einem Kaufpreis von 36.336,42 Euro beträgt die Höchstprovision 4 % vom Kaufpreis.
  • Bei einem Kaufpreis zwischen 36.336,42 und 48.448,51 Euro beträgt die Provision maximal 1.453,46 Euro. 
  • Bei höheren Kaufpreisen sind maximal 3 % vom Kaufpreis als Provision erlaubt.

Verletzt der Makler bestimmte Pflichten, kann eine Minderung der vereinbarten Provision geltend gemacht werden. Wenn er ein etwaiges wirtschaftliches Naheverhältnis zu seinem Auftraggeber verschweigt, steht ihm überhaupt keine Provision zu.

Schutz vor Nachteilen für Wohnungssuchende

Der Makler hat die Interessen seiner Auftraggeber redlich und sorgfältig zu wahren. Das heißt, selbst wenn er zuerst vom Vermieter beauftragt worden ist, muss er auch den Wohnungssuchenden vor Nachteilen schützen. Er muss diesem alle Umstände, die für die Beurteilung der geplanten Anmietung wesentlich sind, schriftlich bekannt geben. Und er ist verpflichtet, den Vermieter umgehend zu verständigen, wenn ihm ein Anbot eines Wohnungsinteressenten vorliegt.

Der Makler muss sich deklarieren

Insbesondere folgende Punkte muss ein ­Immobilienmakler dem Wohnungssuchenden schriftlich bekannt geben: sein Einschreiten und seine Tätigkeit als Makler; die durch den Geschäftsabschluss voraussichtlich erwachsenden Gesamtkosten, also Provision, Kaution, Kosten der Vertragserrichtung und Vergebührung.

Zu den Nebenkosten wird meistens ein Merkblatt der Maklerinnung übergeben; die Höhe der Vermittlungsprovision; den Umstand, dass der Makler bereits für den Vermieter oder Wohnungsabgeber tätig ist und damit als Doppelmakler agiert; ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zum Wohnungsabgeber (dies betrifft beispielsweise den Fall, dass eine ­Firma des Hauseigentümers dessen Woh­nungen zur Vermietung anbietet und eine Provisionsvereinbarung trifft; wird kein Hinweis auf das wirtschaftliche Naheverhältnis gegeben, steht auch im Erfolgsfall keine ­Provision zu); eine Belehrung über das Rücktrittsrecht des Konsumenten.

Provisionsobergrenzen für Makler

Provisionsobergrenzen für Mieter bei Mietvertrag über eine Wohnung
oder ein Einfamilienhaus

Befristung länger als drei Jahre oder unbefristet 2 Monatsmieten
Befristung bis zu drei Jahren 1 Monatsmiete

Vereinbarte Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder
Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis

höchstens eine halbe
Monatsmiete
Vermittlung von Wohnungen durch den Hausverwalter des Hauses 
Befristung länger als drei Jahre oder unbefristet 1 Monatsmiete
Befristung bis zu drei Jahren eine halbe Monatsmiete

Vereinbarte Ergänzungsprovision bei Verlängerung
oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis

höchstens eine halbe
Monatsmiete

So wird die Provision berechnet

Unter Monatsmiete, die ja Basis der Provisionsberechnung ist, wird immer der gesamte monatliche Mietzins einschließlich der Betriebskosten, allerdings ohne Umsatzsteuer verstanden. Gelten für den Mietzins mietrechtliche Beschränkungen, so dürfen die in der Monatsvorschreibung enthaltenen Heizkosten nicht berücksichtigt werden. Zu der ermittelten Provision sind dann im Regelfall 20 % Umsatz-steuer hinzuzurechnen. Nur wenn der Immobilienmakler nicht umsatzsteuerpflichtig ist, z.B. Kleinunternehmer, entfällt die Umsatzsteuer.

 

So wird die Provision berechnet/Berechnung KONSUMENT 

Als Monatsmiete (= Basis der Provisionsberechnung) gilt hier die Summe (netto) von 402 €.
Gilt für die Wohnung keine Mietzinsbegrenzung, so dürfen auch die Heizungskosten (netto) von 35 € hinzugerechnet werden, Basis daher 437 €.

Die Höchstprovision (z.B. unbefristeter Mietvertrag) beträgt zwei Monatsmieten:
402 x 2 = 804; zuzügl. 160,80 (20 % USt) = 964,80 €

Gilt hingegen keine Mietzinsbegrenzung für die Wohnung, lautet die Berechnung:
437 x 2 = 874; zuzügl. 174,80 (20 % USt) = 1.048,80 €

 

 

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